上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)日前透露：上海住宅的供求比已經(jīng)達(dá)到1.5∶1。但同期，上海新房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)止跌回升，3月份價(jià)格漲幅為0.4%，與去年同期相比上漲3.6%。(5月8日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》C1版)
如果說(shuō)1.5∶1這一數(shù)字來(lái)源科學(xué)，沒(méi)有操縱嫌疑，筆者以為可以大膽認(rèn)定：上海樓市供求關(guān)系基本平衡，與其他大中城市供求矛盾依然突出相比，上海樓市率先步入健康軌道，具有示范效應(yīng)。
依據(jù)1.5∶1的供求關(guān)系，房?jī)r(jià)應(yīng)該走低才是，但上海房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)回升怪相，這不由得讓人憂慮。憂慮一，1.5∶1是否只是表面現(xiàn)象，是不是數(shù)字游戲？憂慮二，到底誰(shuí)在暗托房?jī)r(jià)，能暗托多久，政府如何應(yīng)對(duì)？憂慮三，供大于求的房子，是高檔房多還是中低檔房多？大戶型多還是中小戶型多？因?yàn)楦邫n房和大戶型供應(yīng)充足，對(duì)普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是沒(méi)有多少實(shí)際意義的。
這三點(diǎn)憂慮如果被打消了，筆者認(rèn)為就不存在“供求平衡房?jī)r(jià)反升”這一怪相了。但想破譯1.5∶1這個(gè)數(shù)字的密碼，操作起來(lái)并非易事。因?yàn)橐恍﹩?wèn)題還在爭(zhēng)議當(dāng)中，比方說(shuō)“可售住宅加上新上市住宅與住宅成交量(供求比)”中的可售住宅，就牽扯到房屋空置率的問(wèn)題——空置率是房屋供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。而房屋空置率有兩個(gè)難題需要解決：一是空置面積難以準(zhǔn)確摸底，因而沒(méi)有權(quán)威數(shù)據(jù)；二是統(tǒng)計(jì)方法不一樣，結(jié)果自然有差距。
很多觀點(diǎn)認(rèn)為，調(diào)控變“空調(diào)”主要的原因是，房屋空置面積至今仍然沒(méi)有一個(gè)既權(quán)威又及時(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。猜測(cè)占據(jù)一定成分，所以有人戲稱“憑感覺(jué)”。
如果說(shuō)專業(yè)統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)計(jì)空置率不專業(yè)，那么房地產(chǎn)主管部門(mén)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果如何呢？從去年北京市房地產(chǎn)主管部門(mén)首次啟動(dòng)的空置房摸底行動(dòng)來(lái)看，同樣不能令民眾信服，原因是這次摸底行動(dòng)主要依靠物業(yè)公司來(lái)完成，而物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商的曖昧關(guān)系是天下皆知的。
再拿統(tǒng)計(jì)方法來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)主管部門(mén)通常所謂的“空置率”，就是指上市一年后賣不出去的房子占房子總量的比例，反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況。但往往忽略了“空住率”，即已經(jīng)銷售出去卻沒(méi)有人住的房子占房子總量的比例，房子主要在投機(jī)者手里 。比較科學(xué)的方法是把“空置率”和“空住率”結(jié)合起來(lái)，建立一套完整的統(tǒng)計(jì)體系，從而得出更理想的結(jié)果。
以上是從供給方面探討房屋供求比的疑慮之處，另外從需求角度看，1.5∶1這一比值也需要慎重考慮。其實(shí)，目前的成交量并不能準(zhǔn)確反映出真實(shí)的市場(chǎng)需求，原因是：有一部分需求可能暫時(shí)被壓抑，并不等于它不存在，有可能在房?jī)r(jià)落至可承受水平時(shí)就會(huì)出手。還有一部分需求預(yù)計(jì)暫時(shí)被轉(zhuǎn)移(比如轉(zhuǎn)投股市、基金等)，不排除再殺回馬槍的可能。因此，對(duì)真正需求者要全面和科學(xué)的調(diào)查。
上海目前房屋供求之所以基本平衡，或者說(shuō)供大于求，根據(jù)相關(guān)報(bào)道來(lái)看，主要是增加供給的結(jié)果，更是調(diào)控的顯現(xiàn)。但這一結(jié)果最終還是要反映在房?jī)r(jià)變化上——至少目前房?jī)r(jià)不降反升的現(xiàn)象說(shuō)明，1.5∶1這個(gè)供求比值需要科學(xué)統(tǒng)計(jì)，謹(jǐn)慎推敲。因?yàn)檫@不但影響政府決策，還可能誤導(dǎo)民眾。(馮海寧 作者為《地產(chǎn)SHOW》原副主編)
