嘉賓：于丹丹上海易居房地產(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理
今年一季度，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅均在6.0%上下波動(dòng)，部分中心城市房?jī)r(jià)偏高且上漲較快。針對(duì)宏觀調(diào)控政策之下部分城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲、成交量卻下跌的“空漲”和成交結(jié)構(gòu)調(diào)整的“虛跌”怪象，這一期的“上證第一演播室”嘉賓與網(wǎng)友們就此話題展開討論。
穗：市場(chǎng)接受能力決定價(jià)格合理性
主持人：今年一季度的各個(gè)主要城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，頗為令人“不放心”。如廣州房?jī)r(jià)雖然有數(shù)據(jù)顯示下降，但也有人提出只是“虛跌”而已，因?yàn)樵S多新推樓盤的價(jià)格仍然高位，您覺得應(yīng)該如何解釋？
于丹丹：一個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)否產(chǎn)生下降，我認(rèn)為應(yīng)該是由供求關(guān)系來(lái)衡量。如果廣州的樓盤價(jià)格排出來(lái)之后，能夠得到市場(chǎng)認(rèn)可，那就意味著需求仍然存在，價(jià)格下降的可能性就不大了。換句話說(shuō)，如果需求的確存在，那就說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)還是處于理性的狀態(tài)下。此外，廣州和中國(guó)香港地區(qū)比較接近，因此受到輻射影響程度也大，整體需求表現(xiàn)非常強(qiáng)勁。在這種基礎(chǔ)上，說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)降下來(lái)未免過(guò)于片面了。我認(rèn)為，廣州如果在下個(gè)月再出現(xiàn)微漲也不用太擔(dān)心，只是土地供應(yīng)一旦實(shí)現(xiàn)了，房?jī)r(jià)仍會(huì)回調(diào)，這是一個(gè)很正常的市場(chǎng)周期反應(yīng)。
京：補(bǔ)給性供應(yīng)導(dǎo)致上漲
主持人：除了廣州之外，北京的房?jī)r(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺。在相關(guān)數(shù)據(jù)報(bào)告中，北京新建商品住宅在一季度以9.9%的同比漲幅再次被名點(diǎn)。然而，另一說(shuō)法卻是，北京的商品交易量卻在萎縮。這種“空漲”的形勢(shì)更令人擔(dān)憂，您對(duì)此怎么看？
于丹丹：北京的供給相對(duì)比較單一，與上海相比，產(chǎn)品沒有那么細(xì)分化。上海的市場(chǎng)需求很多元化，每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都可以通過(guò)自己的供求來(lái)決定市場(chǎng)價(jià)格。但北京不是，因此在發(fā)展過(guò)程中會(huì)有一些產(chǎn)品形態(tài)的變化，在這種對(duì)接的時(shí)間段里很容易有一部分產(chǎn)品出現(xiàn)緊俏短缺，尤其是很高端的住宅，如精品之類的。反映到市場(chǎng)上，就會(huì)覺得房?jī)r(jià)過(guò)高，但交易量卻又不是持續(xù)上漲，所以會(huì)出現(xiàn)數(shù)字“亂相”。但通過(guò)市場(chǎng)供求平衡之后，最終會(huì)平穩(wěn)下來(lái)。
現(xiàn)在這種漲幅實(shí)際上是被一些高檔房拉動(dòng)產(chǎn)生的，話說(shuō)回來(lái)，比較低端的大部分經(jīng)濟(jì)群體卻并沒有得到很好的眷顧。如北京的經(jīng)濟(jì)適用房就沒有很好地落實(shí)到位，如果能夠更規(guī)范地去執(zhí)行政府一些好的初衷，保障中低收入人群的利益需求，落實(shí)到市場(chǎng)“底座”上，對(duì)于整體房?jī)r(jià)的均價(jià)應(yīng)該能夠呈現(xiàn)出來(lái)較為明顯的影響力。
滬：中低價(jià)房為市場(chǎng)“基座”
主持人：還有就是上海，與前兩個(gè)月相比，上海在3月份的房?jī)r(jià)同比漲幅有所放大，業(yè)內(nèi)開始傳出上海房產(chǎn)市場(chǎng)回暖的判斷聲音，您如何分析這一情況？
于丹丹：我覺得從這個(gè)漲幅來(lái)看，這種判斷有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)了。主要還是由于去年是個(gè)調(diào)控比較明顯的時(shí)期，今年與去年的價(jià)格低谷時(shí)期相比，同比增長(zhǎng)了0.2個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)該還不足以得出回暖的結(jié)論。
其實(shí)，我認(rèn)為對(duì)于數(shù)據(jù)反映應(yīng)該理性對(duì)待。上海的房?jī)r(jià)主要仍然由中低價(jià)房的供給來(lái)帶動(dòng)影響，因此從現(xiàn)在來(lái)看還是平穩(wěn)的。而且總體市場(chǎng)價(jià)格下降了，但物業(yè)品質(zhì)卻上升了許多，這也是市場(chǎng)的發(fā)展表現(xiàn)。如果每一個(gè)層面的需求都可以從市場(chǎng)中找到相應(yīng)物業(yè)的話，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)是比較平穩(wěn)的。
二三線城市：發(fā)展著重合理性
主持人：除了一線城市之外，二、三線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)也有很多人關(guān)注。隨著眾多開發(fā)商的積極布局，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)也有持續(xù)上漲的情況，二、三線城市的房?jī)r(jià)發(fā)展將如何？
于丹丹：更多的問(wèn)題集中在二、三線城市本身。因?yàn)檫@些地區(qū)往往不是根據(jù)自身的實(shí)際狀況出發(fā)，而是看到了房地產(chǎn)在一線大城市發(fā)展過(guò)程中所起的作用，以及收益，因此會(huì)引發(fā)這些當(dāng)?shù)卣龇慨a(chǎn)的想法，我覺得這是最不可取的。當(dāng)然，不是說(shuō)所有的二、三線城市都沒有發(fā)展前景，但如果沒有大的題材來(lái)改變?cè)瓉?lái)的需求格局，而是單靠改善性經(jīng)濟(jì)去支撐，并不可取。
行業(yè)：整治活動(dòng)清理房地產(chǎn)市場(chǎng)
主持人：此前，建設(shè)部等八部委掀起了為期一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治行動(dòng)，特別是要對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，能不能預(yù)測(cè)一下此次整治活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？能起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用嗎？
于丹丹：實(shí)際上2007年應(yīng)該是政策落實(shí)年，我們之前也提到了，對(duì)于政府的調(diào)控措施關(guān)鍵是要看落實(shí)。前面提到的許多問(wèn)題，實(shí)際上都屬于秩序整治行動(dòng)的范圍之內(nèi)，還有對(duì)預(yù)售階段、三級(jí)市場(chǎng)中介環(huán)境的整治等情況，這些都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲有抑制作用。我覺得全面的清理行動(dòng)，會(huì)對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一個(gè)肅清的作用，尤其是對(duì)之前二三線城市不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，應(yīng)該說(shuō)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到非常大的作用。(唐文祺)
