重慶釘子戶拆遷了，但不可否認(rèn)，各大城市中釘子戶還是越來越多了。北京西站對面就有一幢老居民樓，情況差不多，樓已經(jīng)拆得斷壁殘垣了，但還有一兩戶沒有搬走。
且不從社會的角度評判是非，僅從經(jīng)濟(jì)角度看，我們得到的結(jié)果是拆遷的成本在提高。一方面，這個成本體現(xiàn)在價格上，隨著房地產(chǎn)價格的上漲目前各地的拆遷費也都大幅上揚，北京北二環(huán)內(nèi)的平房拆遷補償費用已超過4萬元/平方米；另一方面，這個成本都體現(xiàn)在時間周期上，無論拆遷是政府還是開發(fā)商進(jìn)行的，如果釘子戶增加，拆遷緩慢，資金周轉(zhuǎn)率都將大幅下降，這樣，土地開發(fā)的錢就“轉(zhuǎn)”不起來了。而房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的周轉(zhuǎn)速度對開發(fā)人來說至關(guān)重要。
拆遷成本的上揚似乎是不可逆轉(zhuǎn)的，于是土地供應(yīng)的速度放慢了。這兩年，北京的供地量一直比計劃量低很多，其中最重要的原因就是拆遷成本高昂。
但是，需求的增長并不會因此而停步，因為中國正處在一個快速城市化的時期。雖然近年的城市化速度一直呈小幅下降，但每年仍有1200萬以上的農(nóng)村人口要成為城里人。拿北京來說，去年新增常住人口為43萬，僅此就新增14萬套以上的住房需求，而當(dāng)年北京銷售的房子是18.55萬套，差額只有4萬余套。如果再算上1500萬原住人口的需求增量以及流動人口的需求，這個量是很難滿足實際住房需求的。
再來看看房地產(chǎn)的投機(jī)需求。房地產(chǎn)是類似期貨的“保證金交易”，只需交20%-30%的首付就可以獲得100%的增值收益，因此，房地產(chǎn)本身是一個具備較好投機(jī)屬性的品種。但是，2005年加強(qiáng)宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)交易的交易成本大幅提升，這有效抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)。
仍以北京為例，二手房交易的稅費共數(shù)項，包括：營業(yè)稅、增值稅、所得稅、契稅、傭金，總額占房價款的11%。這意味著，在一年內(nèi)，如果房價漲幅不超過10%，賣出房子是要蝕本的。然而，若再加上占總房款約3%的利息年支出，你會發(fā)現(xiàn)，投機(jī)房地產(chǎn)的成本實在很高了。
二手房的交易量也是投機(jī)程度的反映。有經(jīng)驗的人都知道，房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)的時候，二手房的交易量會高于新房的交易量，但在目前，全國大中城市中，新房交易量普遍超過二手房。其中，北京新房與二手房的交易量比例為2.26：1；天津、廣州等地的比例也僅為1.5：1。
回過頭來，我們再看國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的2月份房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，理性地說，5.3%的同比平均漲幅應(yīng)算是正常的。
不過，漲幅偏高的城市還是有的，比如廣西的北海市。該市新房價格指數(shù)同比上漲16.2%，是70個大中城市中最高的。而其9.1%的環(huán)比漲幅更讓人不得不吃驚，因為這意味著該市房價在一個月之內(nèi)就漲了9%，可謂罕見。更讓人稱奇的是，同時期該市的二手房價格與新房價格走勢極不同步——無論環(huán)比還是同比竟然皆有5%以上的跌幅。那里真的需要調(diào)控一下了。(尹濤)
