昨天(8日)上午，中國社會科學(xué)院正式發(fā)布《2010-2011住房綠皮書》，各方專家對于當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的形勢和明年的住房趨勢進(jìn)行了分析，現(xiàn)狀似乎并不樂觀，而其中的三大熱點(diǎn)問題更是備受關(guān)注。

　　熱點(diǎn)一：明年房價(jià)走勢究竟如何？

　　對于未來一年房價(jià)的走勢，住房綠皮書預(yù)測將會繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降。由于嚴(yán)厲的住宅市場調(diào)控措施不斷出臺，開發(fā)商拿地的積極性在下降，這將會影響未來住宅投資的增加。同時(shí)，伴隨著保障性住房用地增加較多，居民住宅的投資作用將弱化。

　　綠皮書主編、中國社科院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛：2011年中國住房市場要繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)住房價(jià)格穩(wěn)中略降，市場還有小幅波動。中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致；中央在住房調(diào)控問題上態(tài)度堅(jiān)決、意志堅(jiān)定，對房價(jià)采取了露頭就打的策略。住房保障力度會明顯加大；緊縮的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大。

　　盡管如此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所研究員廖英敏依然認(rèn)為，調(diào)控的連續(xù)性非常重要。一旦調(diào)控不力，房價(jià)也有可能大幅上漲。

　　廖英敏：國家政策是緊的，但是消費(fèi)資金還是寬松的。房地產(chǎn)投資潛在的動力很大，雖然現(xiàn)在受到了調(diào)控政策的抑制，但一旦放緩就會釋放�，F(xiàn)在貨幣貶值，所以投資的沖動還是有的。因?yàn)槊髂晡覀冞�是向城市發(fā)展的，大中城市的住房需求可能會更大。一旦調(diào)控政策出現(xiàn)不力，出現(xiàn)風(fēng)吹草動，就會反彈，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)回落到一定情況下，自住性需求還在。

　　熱點(diǎn)二：中國房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫？

　　雖然目前預(yù)測明年房價(jià)穩(wěn)中略降，但全國大多數(shù)城市房價(jià)之高還是超出了許多百姓的承受范圍。綠皮書當(dāng)中一項(xiàng)數(shù)據(jù)非常驚人：有些城市房價(jià)中泡沫成份占實(shí)際價(jià)格比例已經(jīng)超過了百分之五十，其中最高的福州達(dá)到了百分之七十。

　　綠皮書執(zhí)筆人之一、中國社科院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室鄒琳華：泡沫估計(jì)采用的房價(jià)指標(biāo)為2010年9月35個(gè)大中城市地段普通商品住宅集中成交價(jià)。估計(jì)結(jié)果顯示，2010年9月，全國35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房價(jià)泡沫為29.5%。分城市看：泡沫指數(shù)很高，泡沫成份占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上有福州、杭州七個(gè)城市。實(shí)際價(jià)格比例在30%-50%之間的有北京、深圳等城市。

　　綠皮書公布的數(shù)據(jù)顯示：福州、杭州、南寧、青島等城市泡沫指數(shù)最高，超過50%；北京、深圳、武漢、上海等城市的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)則處于30%-50%之間。泡沫指數(shù)最低的城市則包括南京、重慶等地。中國社科院副院長李慎明認(rèn)為，房價(jià)究竟是否存在泡沫，關(guān)鍵看政府的決心和辦法。只要足夠重視、嚴(yán)格調(diào)控，房價(jià)完全是可以控制的。

　　李慎明：重慶市中心的房價(jià)才5000多元，這就是政府調(diào)控得很好，真正代表廣大人民群眾的根本利益，想著廣大老百姓，廉租房、兩限房、公租房就加大力度。寧肯財(cái)政收入少一點(diǎn)、GDP往下掉一點(diǎn)，唯GDP主義絕對是和科學(xué)發(fā)展觀不相符的。

　　熱點(diǎn)三：房地產(chǎn)是否綁架了中國經(jīng)濟(jì)？

　　《綠皮書》指出，近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭，這也吸引了眾多熱錢涌入房地產(chǎn)業(yè)。在A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。按照深、滬兩市分類的20個(gè)行業(yè)中，除去房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)以外的全部18個(gè)行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)，其中一個(gè)很重要的原因就是看中了相對較高的行業(yè)毛利率。2009年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為55.72%。即便遭受金融危機(jī)的沖擊，2009年房地產(chǎn)行業(yè)仍大受其益。僅萬科就實(shí)現(xiàn)凈利潤53.3億元， 同比增長32.1%。

　　《綠皮書》指出，在這樣的背景下，中國應(yīng)警惕經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的風(fēng)險(xiǎn)。

　　倪鵬飛：大量的不同行業(yè)的龍頭企業(yè)、知名企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，浙江百強(qiáng)企業(yè)中有70%都涉足了房地產(chǎn)，可見經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化比較嚴(yán)重。很大的問題一是經(jīng)濟(jì)的空心化、阻礙產(chǎn)業(yè)升級、結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，對中國經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)發(fā)展帶來很大危害。

　　眾多企業(yè)進(jìn)入暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，一方面使得實(shí)業(yè)精神丟失；另一方面也造成中國經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴明顯。放眼2011年，倪鵬飛認(rèn)為，對于房地產(chǎn)既愛又恨的矛盾心情無論是在政府還是在老百姓心中都將存在。

　　倪鵬飛：中國宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在一個(gè)重要的問題就是對房地產(chǎn)依賴嚴(yán)重，保增長和調(diào)房價(jià)存在兩難。到明年我們的宏觀投資增長可能要放慢，這不是短期能解決的，明年還會存在問題。通貨膨脹來臨的時(shí)候?yàn)榱吮Ｖ禃�怎么辦？可能又會導(dǎo)致去買房來保值，所以對房地產(chǎn)價(jià)格也帶來壓力和挑戰(zhàn)。(記者王宇)