在北京市場(chǎng)成功打造了遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、遠(yuǎn)洋公館、遠(yuǎn)洋北七家等中高端項(xiàng)目后，近日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)又將“發(fā)力中高端住宅市場(chǎng)”的戰(zhàn)略復(fù)制到了上海。

　　上周，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上海終以18.99億元將上海羅店的兩幅低密度住宅地塊成功收入囊中，首次涉水上海房地產(chǎn)市場(chǎng),成為其全國(guó)戰(zhàn)略布局的重要一步。

　　絕佳高端低密度用地

　　記者了解到，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)斬獲的兩幅土地均位于上海市北部區(qū)域?qū)毶絽^(qū)羅店鎮(zhèn)核心區(qū)——羅店新鎮(zhèn)，距上海市中心區(qū)域人民廣場(chǎng)約28公里。羅店鎮(zhèn)位于寶山區(qū)西北部，與上海市嘉定區(qū)接壤。2001年，羅店被列為上海市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的“一城九鎮(zhèn)”之一(后改為“三城七鎮(zhèn)”)，并先后被國(guó)家和有關(guān)部門評(píng)為“上海新城市景觀生態(tài)城鎮(zhèn)”、“中國(guó)綠色生態(tài)文化示范城鎮(zhèn)”、“中國(guó)著名小城鎮(zhèn)”。

　　2009年，羅店鎮(zhèn)被列入“全國(guó)發(fā)展改革試點(diǎn)城鎮(zhèn)”和“聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署試點(diǎn)城鎮(zhèn)”，2010年還作為惟一的中國(guó)小城鎮(zhèn)被歐洲新城鎮(zhèn)聯(lián)盟吸納為成員。

　　兩幅土地位于美蘭湖高爾夫球場(chǎng)的西側(cè)，與高爾夫球場(chǎng)無(wú)縫相接，且均為稀缺低密度住宅用地，周邊生態(tài)環(huán)境良好，適合開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品項(xiàng)目，具有極為稀缺的資源優(yōu)勢(shì)。考慮到低密度土地資源的稀缺性及板塊的成長(zhǎng)性，項(xiàng)目具備很大升值空間。

　　記者了解到，這兩塊土地的容積率更加吸引人，是打造高品質(zhì)低密度項(xiàng)目的絕版地塊。

　　“0.6的低容積率是一大亮點(diǎn)，考慮到低密度土地資源的稀缺性及板塊的成長(zhǎng)性，以1.6萬(wàn)元的起拍樓板價(jià)來(lái)看，本身就具備一定的溢價(jià)空間。”CRIC土地運(yùn)營(yíng)咨詢中心高級(jí)經(jīng)理朱青認(rèn)為，目前的價(jià)格與之前預(yù)估的一致，也與地塊本身的價(jià)值相吻合。

　　另一家國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的房企高管表示，遠(yuǎn)洋這兩塊地可謂是物美價(jià)廉，超低容積率是顯而易見的，更重要的是這塊土地的成長(zhǎng)性和本身價(jià)值也為遠(yuǎn)洋留下了很好的發(fā)揮空間。而上海萬(wàn)科、上海置業(yè)對(duì)該區(qū)域的開發(fā)也使這里成為低密度住宅的樣板區(qū)，而未來(lái)開發(fā)高附加值的低密度住宅也與遠(yuǎn)洋定位中高端地產(chǎn)商的戰(zhàn)略相吻合。

　　溢價(jià)僅為31%

　　記者了解到，該塊土地不僅位置、自身?xiàng)l件優(yōu)越，而且其價(jià)格更加誘人。

　　曾在過(guò)去兩年助推房?jī)r(jià)瘋狂上漲的土地出讓價(jià)格，終于在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控近半年后，在上海土地出讓市場(chǎng)上顯性回落，遠(yuǎn)洋獲得的羅店的兩幅低密度住宅板塊以“罕見”的低價(jià)格成交，不但區(qū)域土地價(jià)格水平已從去年的約912萬(wàn)元/畝回落至850萬(wàn)元/畝，而且成交現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人競(jìng)價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以最高掛牌價(jià)的方式直接獲得地塊。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，土地價(jià)格過(guò)高，嚴(yán)重透支未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。未來(lái)3年內(nèi)，房?jī)r(jià)必須保持15%至18%的增長(zhǎng)率，才有可能支撐目前的地價(jià)。土地出讓價(jià)格過(guò)高，尤其是地方政府在土地出讓中的“推手”角色曾備受社會(huì)詬病，而“面粉”漲價(jià)不僅直接推動(dòng)了“面包”價(jià)格的持續(xù)上漲，更讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于泡沫化。

　　曾經(jīng)在2009年和2010年初在各地頻繁上演的地產(chǎn)企業(yè)輪番出價(jià)、瘋狂抬價(jià)的狀況在經(jīng)歷了2010年“史上最嚴(yán)格房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”后將可能不再出現(xiàn)。在上海略顯冷清的土地交易市場(chǎng)中，政府嚴(yán)控“面粉”價(jià)格的舉措必將對(duì)“面包”價(jià)格帶來(lái)直接影響，而對(duì)如此優(yōu)質(zhì)地塊的“無(wú)動(dòng)于衷”，也說(shuō)明此次地產(chǎn)宏觀調(diào)控的組合拳對(duì)房地產(chǎn)商“瘋狂拿地”的行為產(chǎn)生了巨大“殺傷力”。當(dāng)“面粉”價(jià)格趨于合理，房地產(chǎn)商歸于理性，那么房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)可能就在不遠(yuǎn)處。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)戰(zhàn)略蓄勢(shì)擴(kuò)張

　　進(jìn)軍上海，無(wú)疑是此前一直深耕北方市場(chǎng)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的一塊“心病”。在拿下羅店地塊之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)頻頻在上海土地招拍掛市場(chǎng)上露臉，遺憾的是一直“無(wú)功而返”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明在此前接受采訪時(shí)就坦言，進(jìn)軍上海市場(chǎng)一直是公司的重要目標(biāo)，多年苦心耕耘�！�2007年上市后公司就準(zhǔn)備進(jìn)入上海市場(chǎng)，然而2008年趕上金融危機(jī)沒有行動(dòng)，2009年11月在上海成立分公司。進(jìn)入上海是考慮全國(guó)布局問(wèn)題，之前公司以環(huán)渤海地區(qū)為主，這次希望把布局調(diào)整得更合理。上海這個(gè)城市比較重要，畢竟是中國(guó)第一經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)�！彼�說(shuō)。

　　而此次在上海市場(chǎng)以一種“快而準(zhǔn)”的方式拿下“物美價(jià)廉”的羅店地塊，使得遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上海市場(chǎng)站穩(wěn)了腳跟。在宏觀調(diào)控的大背景下，自身資本雄厚、現(xiàn)金流充裕的港股上市公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)終于覓得了良機(jī)，在市場(chǎng)低點(diǎn)的蓄勢(shì)待發(fā)，也表明了遠(yuǎn)洋在今年初宣稱的第三步發(fā)展戰(zhàn)略步伐終于在上海落下來(lái)第一個(gè)堅(jiān)實(shí)的腳印。而從區(qū)域強(qiáng)者向全國(guó)領(lǐng)先的擴(kuò)張戰(zhàn)略，也證明遠(yuǎn)洋地產(chǎn)低價(jià)吸納土地的行動(dòng)可能剛剛開始。

　　李明曾表態(tài)稱：“2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將重點(diǎn)在沿海和沿江兩條線進(jìn)行戰(zhàn)略布局，加速開拓新的市場(chǎng)，我們對(duì)中國(guó)樓市持續(xù)向好的預(yù)期沒有改變。”在李明看來(lái)，宏觀調(diào)控將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，遠(yuǎn)洋對(duì)土地資源依然高度重視，仍會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)則去參與。(記者 賴大臣)