近日，北京市公布實(shí)施《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則(試行)》，表明北京公租房建設(shè)邁出實(shí)質(zhì)步伐。除了北京外，上海、重慶、天津、廣州等城市的“民生住房藍(lán)圖”中，都相繼明確了規(guī)�？捎^的公共租賃住房建設(shè)計(jì)劃。今年全國(guó)37萬(wàn)套公租房的興建任務(wù)已下達(dá)。種種跡象表明，經(jīng)過(guò)商品房?jī)r(jià)暴漲和調(diào)控的洗禮，“大力建設(shè)公租房”已從口號(hào)落實(shí)到行動(dòng)，一場(chǎng)規(guī)模龐大的建設(shè)熱潮正在襲來(lái)。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)專家指出，旨在解決“夾心層”過(guò)渡性住房問(wèn)題的公租房建設(shè)，不能“一窩蜂”地大干快干，有限的財(cái)政資金和開發(fā)投資應(yīng)向新移民集中的城市傾斜；其次，公租房的建設(shè)資金應(yīng)當(dāng)多元化，在民生的基礎(chǔ)上保證一定的投資回報(bào)；更重要的是，在“名目”眾多的保障房體系中，公租房如何公正、有效地解決“夾心”人群的住房問(wèn)題，防止其重蹈經(jīng)適房的覆轍，將考驗(yàn)地方政府的智慧。

　　“夾心層”的新期盼

　　今年7月，老家在河南商丘的馬明磊剛從北京一所文科大學(xué)畢業(yè)，進(jìn)入一家雜志社工作。擁有北京戶口的他最近仔細(xì)研究了新出臺(tái)的公租房條例�！拔椰F(xiàn)在月薪3000多，租房住得花掉1000。近幾年內(nèi)在北京買房基本沒(méi)有可能。以我的條件，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房也很難，所以，打算看看公租房。”

　　在以往的保障房體系中，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房等品種基本面向本地的中低收入居民，像馬明磊這樣的城市新移民則被排除在外。而隨著城市化進(jìn)程的加快，處于“夾心層”地位的城市新移民規(guī)模日益龐大；其中，包括大學(xué)畢業(yè)后在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)并逐步融入城市的外鄉(xiāng)人，也包括未獲當(dāng)?shù)貞艨诘耐鈦?lái)務(wù)工人員。這一群體的階段性住房支付能力不足，矛盾日益顯現(xiàn)。

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的意見(jiàn)，凡年滿18周歲，有穩(wěn)定就業(yè)和收入來(lái)源，具有租金支付能力，本市無(wú)住房或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的，都可以申請(qǐng)公租房，不受戶籍限制。

　　住建部副部長(zhǎng)齊驥日前公開表示，夾心層的住房問(wèn)題將主要通過(guò)公租房來(lái)解決�！皧A心層群體的住房問(wèn)題是階段性的，隨著收入增長(zhǎng)，這部分人群將具備通過(guò)市場(chǎng)解決住房的支付能力，公共租賃房租金水平比較適度，租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定，符合他們?cè)谝欢�階段內(nèi)租賃住房的實(shí)際需求�！� 齊驥坦言。

　　近期，各地公租房建設(shè)規(guī)劃陸續(xù)出爐。其中，重慶在未來(lái)三年內(nèi)將建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房，目前，該市公租房已開工750萬(wàn)平方米。在北京，目前有10余個(gè)公租房項(xiàng)目正在建設(shè)，可提供房源逾8000套。2010年，北京將新建50萬(wàn)平方米的公租房。廣州計(jì)劃今年推出3000套公租房，同時(shí)還將考慮建設(shè)外來(lái)工公寓、安置房等。

　　與主要城市目前的“夾心層”人口規(guī)模相比，上述公租房建設(shè)計(jì)劃依然顯得“杯水車薪”。以北京為例，該市有著近510萬(wàn)外來(lái)常住人口，“夾心層”人群數(shù)以百萬(wàn)計(jì)；每年，北京新畢業(yè)大學(xué)生便超過(guò)20萬(wàn)人。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞指出，北京萬(wàn)余套公租房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足外來(lái)中低收入群體的居住訴求，而廣州、上海等一線城市也面臨著同樣的尷尬。公租房同樣面臨供不應(yīng)求的局面，在“街道登記輪候申請(qǐng)”的背景下，如何公正、公平地遴選住房群體，防止新的權(quán)力尋租，依然是老百姓聚焦的重點(diǎn)。

　　“公”屋吸引民資難題待解

　　“在香港、美國(guó)，公租房都由政府主導(dǎo)，公益性機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，民營(yíng)資本基本不愿意參與。但在內(nèi)地，地方政府的財(cái)政資金有限，需多元化融資籌建公租房。不過(guò)，如何引入社會(huì)資本參與其中，并保證其收益率，這是一個(gè)大難題�！� 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出。

　　前不久，住建部表態(tài)鼓勵(lì)開發(fā)商參與公租房建設(shè)。下一步將著力建立以企業(yè)為主體的公共租賃住房運(yùn)行機(jī)制。鼓勵(lì)各地發(fā)展由企業(yè)投資和持有公共租賃住房產(chǎn)權(quán)，負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)、租賃和維修等日常工作。

　　“這種企業(yè)可以由社會(huì)機(jī)構(gòu)出資設(shè)立，也可由社會(huì)機(jī)構(gòu)和政府共同出資組建�！饼R驥表示，在資金方面，除了中央和地方財(cái)政的支持外，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款，拓展公租房融資渠道。

　　“從目前的方案看，公租房的建設(shè)主體依然不明確。有開發(fā)商表達(dá)了參與意愿，但真正打算介入的房企肯定不多；現(xiàn)在，租金水平、產(chǎn)權(quán)歸屬都還沒(méi)有確定，開發(fā)商顯然不會(huì)做賠本買賣�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析。

　　以公租房計(jì)劃建設(shè)規(guī)模最大的重慶為例，公租房的預(yù)計(jì)造價(jià)為每平方米2500元，3000萬(wàn)平方米建設(shè)規(guī)模預(yù)計(jì)總投入約750億元，每年約250億元。一般而言，財(cái)政資金至少達(dá)到公租房建設(shè)總投入的20%，這意味著，重慶每年對(duì)公租房的財(cái)政投入至少達(dá)到50億元。這對(duì)地方財(cái)政的負(fù)擔(dān)顯然很重。

　　“開發(fā)商建設(shè)公租房并為持有式物業(yè)，按重慶的標(biāo)準(zhǔn)，租金價(jià)格按建設(shè)成本利息加維護(hù)費(fèi)計(jì)算，控制在市場(chǎng)租金的60%以內(nèi)，這樣，開發(fā)商成本回收時(shí)間長(zhǎng)，獲益低�！敝貞c大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)任宏指出。

　　而據(jù)重慶市建委有關(guān)人士介紹，除了中央安排的專項(xiàng)資金、財(cái)政年度預(yù)算安排資金，地方土地出讓收益的5%以外，房地產(chǎn)投資信托基金也曾被考慮作為融資渠道，但香港方面的基金和重慶初步接觸后無(wú)果而終。原因是類似的金融產(chǎn)品有一個(gè)前提，即房屋產(chǎn)權(quán)“私有”，而這不符合公租房姓“公”的原則。

　　“現(xiàn)在，擴(kuò)大公租房建設(shè)規(guī)模，僅僅靠財(cái)政遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，須大力引入社會(huì)資本。但社會(huì)資本參與的前提，一是符合資本回報(bào)率要求，二是產(chǎn)權(quán)清晰。否則，地方政府只能依靠土地出讓方面的優(yōu)惠，來(lái)吸引開發(fā)商參與公租房建設(shè)�！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出。

　　任志強(qiáng)建議，應(yīng)發(fā)展社會(huì)租賃性住房，由社會(huì)化基金組合信托提供融資，由非政府組織負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，租金按照市場(chǎng)化定價(jià)�！坝�國(guó)就按照這種模式運(yùn)營(yíng)，一方面解決了公租房的融資問(wèn)題，另一方面，房地產(chǎn)信托還讓富裕人群多了一個(gè)回報(bào)穩(wěn)定的投資產(chǎn)品�！�

　　做好配套謹(jǐn)防“貧民窟”

　　“在很多西方國(guó)家，公租房往往和貧民窟聯(lián)系在一起。主要原因是公租房周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、人文環(huán)境比較差，租賃群體的流動(dòng)性又比較高，導(dǎo)致社區(qū)的檔次日益降低。”業(yè)內(nèi)專家建議，公租房應(yīng)當(dāng)“安插”在臨近城市中心的區(qū)域，同時(shí)完善周邊配套，防止出現(xiàn)新的貧民窟。

　　“公租房的租賃群體，往往選擇公共交通出行，如果建的區(qū)域遠(yuǎn)離主城區(qū)，上下班、購(gòu)物、就醫(yī)等社會(huì)活動(dòng)的時(shí)間成本將很高。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡指出。

　　因此，住建部官員指出，公租房要在生活便利、公共交通沿線區(qū)域發(fā)展公共租賃住房。比如通過(guò)城市棚戶區(qū)改造原址配建公共租賃住房，在配套成熟的普通商品住房小區(qū)中配建公共租賃住房等。同時(shí)，鼓勵(lì)社會(huì)存量住房用于公共租賃住房。

　　重慶首個(gè)公租房小區(qū)“民心佳苑”可容納住戶1.2萬(wàn)戶至1.5萬(wàn)戶。該小區(qū)有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、超市、水體、小學(xué)、幼兒園及中心景觀綠地，由專業(yè)物業(yè)公司管理，距即將通車的輕軌只有500米左右。

　　根據(jù)重慶的經(jīng)驗(yàn)，該市將在主城區(qū)一、二環(huán)線之間規(guī)劃的21個(gè)聚居區(qū)中布局21個(gè)公租房建設(shè)點(diǎn)，公租房均分布在輕軌沿線或交通、環(huán)境、配套等條件較好的地區(qū)，平均容積率控制在3.8，并與商業(yè)樓盤實(shí)行“混搭”。

　　重慶社科院研究員孫元明認(rèn)為：“讓公租房住戶與商品房住戶有機(jī)地融合，均衡享受公共服務(wù)，不會(huì)有心理落差，避免形成新的貧民窟�！�

　　在北京，公租房也基本位于城市功能區(qū)內(nèi)交通便利、市政設(shè)施配套或產(chǎn)業(yè)功能聚集區(qū)域的“黃金地段”，并與商品房項(xiàng)目配建，防止公租房過(guò)于孤立。同時(shí)社區(qū)內(nèi)要求配置洗衣房、食堂、文化活動(dòng)室等便民設(shè)施，適當(dāng)提高托幼、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生等配套標(biāo)準(zhǔn)。其主要目的是提升社區(qū)品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量。本報(bào)記者 林喆