樓市新政出臺(tái)百日有余，成交量持續(xù)走低，購(gòu)房者觀望情緒持續(xù)增壓。如此情形下，開(kāi)發(fā)商達(dá)成微妙共識(shí)，8月將是今年樓市全年走向的“試水期”。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，8月本市共有34個(gè)住宅項(xiàng)目有較大動(dòng)作，其中32個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)放售樓處，計(jì)劃開(kāi)盤(pán)數(shù)量較7月增長(zhǎng)14%。市內(nèi)六區(qū)新盤(pán)中，已定價(jià)項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，2/3價(jià)格待定。環(huán)城四區(qū)和其他地區(qū)開(kāi)盤(pán)數(shù)量增幅顯著。

　　特點(diǎn)1：環(huán)城四區(qū)增量明顯

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，8月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的32個(gè)項(xiàng)目中，環(huán)城四區(qū)13個(gè)，其他地區(qū)9個(gè)，分別比7月份增加4個(gè)和1個(gè)。分區(qū)域來(lái)看，武清區(qū)、津南區(qū)和西青區(qū)成為8月新開(kāi)樓盤(pán)最集中的三個(gè)區(qū)域。針對(duì)不同層次的購(gòu)房者，三大區(qū)域開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目推出的產(chǎn)品包含高層、洋房和別墅，涵蓋的購(gòu)房者層次較廣。

　　對(duì)此現(xiàn)象，縱橫地產(chǎn)總經(jīng)理張良表示，“國(guó)十條”“津十條”顯效后，投資客以及大多數(shù)改善型需求購(gòu)房者被明顯抑制了，市區(qū)、濱海新區(qū)等高價(jià)區(qū)域的高端樓盤(pán)銷售受到影響。雖然部分剛性需求購(gòu)房者也陷入觀望，但這部分購(gòu)房群體需求量巨大，目前出手購(gòu)房的人大多是這部分購(gòu)房者�！笆袇^(qū)及濱海新區(qū)的高價(jià)樓盤(pán)已脫離了剛性需求的承受范圍，這些購(gòu)房者不得不到環(huán)城四區(qū)及其他地區(qū)購(gòu)房。在投資客退市的大背景下，新開(kāi)樓盤(pán)遠(yuǎn)離市中心體現(xiàn)出市場(chǎng)的真實(shí)走勢(shì)�！睆埩颊f(shuō)。

　　特點(diǎn)2：迎合大眾買(mǎi)漲心理

　　6月初，南開(kāi)區(qū)某樓盤(pán)以均價(jià)15000元/平方米入市，單價(jià)比周邊在售項(xiàng)目低了幾千元，吸引了眾多購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)，首批房源幾天內(nèi)便被搶購(gòu)一空。8月或9月，該項(xiàng)目將再次推出一批房源。據(jù)銷售人員介紹，均價(jià)可能會(huì)達(dá)到近20000元/平方米。“從首批房源推出的情況看，還是得到購(gòu)房人認(rèn)可的。第二批價(jià)格上調(diào)是根據(jù)市場(chǎng)情況而定的，也是在計(jì)劃中的�！�

　　采訪中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目情況并不是個(gè)案，近期開(kāi)盤(pán)提價(jià)的新盤(pán)項(xiàng)目為數(shù)不少。統(tǒng)計(jì)顯示，8月全市預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)9436元/平方米，較7月增長(zhǎng)1014元。天津理工大學(xué)管理學(xué)院教授潘永明表示，新政出臺(tái)導(dǎo)致一些樓盤(pán)開(kāi)出了試探性的低價(jià)格，目前看來(lái)的確產(chǎn)生了一定效果�！斑@些樓盤(pán)都是首次開(kāi)盤(pán)，較低的價(jià)格吸引了購(gòu)房者，取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。資金回籠壓力逐步減輕，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始抬高房?jī)r(jià)，也是正�，F(xiàn)象�！�

　　“大部分購(gòu)房人都存在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理�！睆埩紕t表示，開(kāi)發(fā)商慢慢提價(jià)也是一種營(yíng)銷策略。不過(guò)，目前樓市行情向下的趨勢(shì)依舊沒(méi)有改變，開(kāi)發(fā)商定價(jià)還是應(yīng)該理性一些。

　　特點(diǎn)3：市區(qū)定價(jià)“打啞謎”

　　記者注意到，很多項(xiàng)目預(yù)計(jì)8月開(kāi)盤(pán)，但均價(jià)依然待定，市區(qū)項(xiàng)目尤為明顯。統(tǒng)計(jì)顯示，8月市內(nèi)六區(qū)共有7個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)放售樓處。其中僅有3個(gè)項(xiàng)目報(bào)出了預(yù)估均價(jià)，2/3項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格仍待定。

　　張良分析，純新盤(pán)價(jià)格難定主要是因?yàn)槭状伍_(kāi)盤(pán)對(duì)項(xiàng)目后期銷售意義重大，定價(jià)過(guò)高影響品牌形象，為后期推盤(pán)造成阻礙；定價(jià)過(guò)低，雖然會(huì)實(shí)現(xiàn)短期熱銷，但難以判斷后期加推房源的價(jià)格。而老項(xiàng)目后期不愿意太早公布價(jià)格，是怕成為同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的“眾矢之的”。

　　“市區(qū)項(xiàng)目與其他地區(qū)項(xiàng)目不同，一套房子差不多上百萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商銷售每套房子都得絞盡腦汁�！焙颖眳^(qū)某樓盤(pán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在市場(chǎng)觀望情緒太濃，誰(shuí)也不敢輕易出手，都在看周邊同類項(xiàng)目如何定價(jià)。尤其是純新盤(pán)項(xiàng)目，價(jià)格定低了，收不回成本；定高了，成交量上不去，尤其害怕被同區(qū)域樓盤(pán)“截和”。“如果自己先定價(jià)，只要周邊樓盤(pán)稍后降價(jià)，就會(huì)抽走很多潛在客戶�！� （姚華）