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　　對(duì)話人 　　

　　萊納·陸克斯(Rainer Lux)，著名抵押貸款專家、德國信貸銀行協(xié)會(huì)旗下的服務(wù)機(jī)構(gòu)HypZert GmbH抵押貸款認(rèn)證有限公司總經(jīng)理。該公司專門從事抵押貸款研究及評(píng)估師資格認(rèn)證，根據(jù)巴塞爾協(xié)議對(duì)德國房地產(chǎn)銀行的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)級(jí)，并以此為基礎(chǔ)建立了房地產(chǎn)抵押數(shù)據(jù)庫，有效規(guī)避了德國房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)話動(dòng)機(jī)

　　美國金融機(jī)構(gòu)向外貸款時(shí)依賴不動(dòng)產(chǎn)抵押物的預(yù)期價(jià)值，在利率突然上漲之后，貸款無法按時(shí)償還、房?jī)r(jià)下跌、貸款因抵押物貶值而質(zhì)量下降從而成為次貸危機(jī)的導(dǎo)火索。如今次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯占據(jù)了全球財(cái)經(jīng)媒體的頭條，并引發(fā)一系列經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。德國是抵押貸款市場(chǎng)比較穩(wěn)定的少數(shù)歐洲國家之一，其抵御市場(chǎng)危機(jī)的方法值得中國參考。

　　9月26日，德國HypZert GmbH抵押貸款認(rèn)證有限責(zé)任公司總經(jīng)理萊納·陸克斯應(yīng)中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)之邀來華就房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估評(píng)級(jí)、銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理等問題進(jìn)行了演講。

　　●如果美國也用這個(gè)抵押貸款評(píng)估方法，我覺得次貸危機(jī)根本不會(huì)發(fā)生，即使發(fā)生，也不會(huì)這么嚴(yán)重。這不僅僅只是我個(gè)人的看法，同樣也是歐洲央行的看法。　　

　　●很多人以為一處房產(chǎn)當(dāng)時(shí)能賣多少錢，它的市場(chǎng)價(jià)值就是多少，而我們不這么看。我們側(cè)重長(zhǎng)期持續(xù)的價(jià)值而非當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)算這兩個(gè)價(jià)值的思維方式是非常有區(qū)別的�！　�

　　●與美國以資產(chǎn)為支持的ABS債券實(shí)行證券化的方向相反，我們是將其放在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上。　　

　　●德國負(fù)責(zé)債券監(jiān)管的部門都把派出機(jī)構(gòu)辦公室設(shè)在銀行里，所以他們天天監(jiān)管這個(gè)抵押資產(chǎn)的價(jià)值是不是發(fā)生了一些變化；不像有的國家的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，每隔一段時(shí)間下來看一看就可以了。

　　次貸危機(jī)源于抵押物評(píng)估方式有問題

　　新京報(bào)：美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤誘發(fā)了次貸危機(jī)，你作為從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)多年的老兵，是怎么看待這場(chǎng)危機(jī)的？

　　陸克斯：美國次貸危機(jī)的爆發(fā)從表面來看是出現(xiàn)大量無法還貸的貸款者所致，從深層次講，是美金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押貸款債權(quán)的評(píng)估方法有問題。其使用即期或當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行評(píng)估，而抵押貸款的償還一般需要30年左右。在30年這么長(zhǎng)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)的升跌都是無法預(yù)計(jì)的，所以對(duì)我們來說，用今天的市場(chǎng)價(jià)值來計(jì)算30年期限的抵押貸款價(jià)值是不可能的。在德國，我們采取長(zhǎng)期的市場(chǎng)價(jià)值來評(píng)估抵押貸款債權(quán)，因此這一市場(chǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的。

　　他們很多評(píng)估手段也缺乏科學(xué)性。比如一家德國銀行不會(huì)讓一個(gè)德國的估價(jià)師對(duì)紐約的一個(gè)建筑進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)榈聡�的估價(jià)師不了解美國的法律，另一方面他生活在德國，對(duì)美國市場(chǎng)也不太熟悉，所以遇到此類業(yè)務(wù)，德國銀行一般委托國外的估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)。

　　在幾個(gè)星期以前，我在柏林碰到這樣一個(gè)估價(jià)師———他的辦公地點(diǎn)在英國倫敦、只會(huì)說英文而不會(huì)說德文、第一次到柏林。我問他來柏林干什么，他說來對(duì)一個(gè)建筑物進(jìn)行評(píng)估。我說那我們一起去吃飯聊聊吧。他拒絕了，說他當(dāng)天還要飛回倫敦去。這個(gè)估價(jià)師的評(píng)估過程大約是：德國是一個(gè)很大的國家，柏林又是首都，柏林一平方米的租金只有4個(gè)歐元到10歐元。而倫敦是一平方米20到25歐元，巴黎是15到20歐元左右；所以他認(rèn)為柏林的租金，是非常便宜的，有很大的升值潛力。

　　我當(dāng)時(shí)想，一個(gè)第一次到柏林、不會(huì)德文而且只在這兒待3個(gè)小時(shí)的人，怎么可能對(duì)柏林的地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)？他根本不了解當(dāng)?shù)厍闆r，比如在德國我們有一個(gè)《租約法》，它強(qiáng)行規(guī)定禁止任意提高租金。一套房子今天租金是4歐元，我明天就去裝修然后把租金提高到11歐元，這在德國是根本不可能的。德國法律規(guī)定，你如果申請(qǐng)裝修，在三年之內(nèi)可以把租金提高11%，也就是說你可以把房租從5歐元提高到5.55歐元，但是不能提高到11歐元。所以只有非常熟悉當(dāng)?shù)亟ㄖ�物的估價(jià)方式和這方面的法律，你才可以進(jìn)行一個(gè)比較準(zhǔn)確的估價(jià)。

　　新京報(bào)：按照這個(gè)意思，如果采取德國對(duì)抵押貸款債權(quán)的評(píng)估方法，那么美國今天發(fā)生的金融危機(jī)就不會(huì)出現(xiàn)？

　　陸克斯：是的。如果美國也用這個(gè)抵押貸款評(píng)估方法，我覺得次貸危機(jī)根本不會(huì)發(fā)生，或者即使發(fā)生，也不會(huì)像現(xiàn)在這么嚴(yán)重。這不僅僅只是我個(gè)人的看法，同樣也是歐洲央行的看法。

　　很多人以為一處房產(chǎn)當(dāng)時(shí)能賣多少錢，它的市值就是多少，而我們不這么看。我們側(cè)重長(zhǎng)期持續(xù)的價(jià)值而非當(dāng)時(shí)的市值，計(jì)算這兩個(gè)價(jià)值的思維方式有很大區(qū)別。

　　按照前一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，你會(huì)查今天這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格是多少。但是如果你要按后一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來估算抵押貸款價(jià)值，就要算出來持續(xù)性的一個(gè)價(jià)值。所以也應(yīng)該考慮到一些未來的因素。就是說，我們首先要憑著經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)所在的這個(gè)城市過去的房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，來總結(jié)它可能具有的規(guī)律；另一方面根據(jù)這個(gè)規(guī)律，結(jié)合今天這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)值，也應(yīng)該可以判斷未來市場(chǎng)發(fā)展和資產(chǎn)價(jià)值發(fā)展的趨勢(shì)。這樣的話，我們考慮的一個(gè)是過去，一個(gè)是現(xiàn)在，一個(gè)是未來。這樣就可以進(jìn)行一個(gè)持續(xù)的估價(jià)，從而得出比較準(zhǔn)確的抵押貸款價(jià)值。

　　新京報(bào)：那么是什么導(dǎo)致美國采取即期評(píng)估的方式呢？美國是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家之一，難道他們對(duì)這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)沒有預(yù)測(cè)嗎？

　　陸克斯：我想主要是因?yàn)樗麄儗?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過于樂觀。這和9年前我在波蘭的經(jīng)歷很像。1997年，我去那里作報(bào)告，向他們展示了一張房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的曲線圖，結(jié)果聽眾們都笑了。我當(dāng)時(shí)以為是翻譯翻錯(cuò)了。經(jīng)解釋才明白波蘭當(dāng)時(shí)剛剛開放，整個(gè)經(jīng)濟(jì)都是國有制的，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)還很淺，聽眾認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)只會(huì)上升的呀，怎么會(huì)有曲線起伏的時(shí)候呢？

　　在美國也是同樣的情況，但與波蘭不同的是，長(zhǎng)達(dá)近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮讓人喪失了理性，以致次貸危機(jī)的前一年每個(gè)人還認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)往上跑，他們想象不了會(huì)下跌。

　　德國債券不走證券化之路

　　新京報(bào)：美國金融機(jī)構(gòu)以不動(dòng)產(chǎn)為抵押物來保證貸款的安全，德國銀行也是如此，可為什么德國國內(nèi)的抵押貸款市場(chǎng)卻一直平穩(wěn)？

　　陸克斯：美國次級(jí)抵押債券ABS的一個(gè)明顯做法是實(shí)行證券化，這是與德國抵押債券最顯著的不同。如果對(duì)抵押貸款進(jìn)行證券化該債券不計(jì)在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，可能也會(huì)給銀行帶來一些好處，但是風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)被忽略。

　　德國抵押債券市場(chǎng)上非常重要的一種債券叫潘德布雷夫(Pfandbrief)債券，占市場(chǎng)份額的44%。與美國以資產(chǎn)為支持的ABS債券實(shí)行證券化的方向相反，我們是將其放在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上。因?yàn)楸坏盅旱馁Y產(chǎn)包括在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，銀行不得不關(guān)心它的安全性和質(zhì)量，非常重視這個(gè)資產(chǎn)的質(zhì)量和估價(jià)，使得這個(gè)債券非常保險(xiǎn)。潘德布雷夫債券在發(fā)行不久之后就售罄，而且隨時(shí)都可以去變現(xiàn)，具有非常高的流通性，其安全程度幾乎可以與國債媲美。

　　潘德布雷夫債券的做法跟證券化有很大的區(qū)別。與證券化的資產(chǎn)相比，我們對(duì)流動(dòng)性債券抵押的資產(chǎn)的質(zhì)量要求要高得多，也就是說它的估價(jià)也應(yīng)該是非常保守的，非常謹(jǐn)慎的。正是由于這種謹(jǐn)慎，即使市場(chǎng)環(huán)境比較困難的情況下，比如說在過去的4到5個(gè)月當(dāng)中，德國分管這個(gè)債券的銀行隨時(shí)隨地都能夠得到流動(dòng)性。

　　新京報(bào)：您認(rèn)為德國的這種經(jīng)驗(yàn)適合中國的市場(chǎng)嗎？

　　陸克斯：我不知道中國的情況怎么樣。在很多歐洲國家，都是按照德國的經(jīng)驗(yàn)這么做，有的是完全照搬，有的國家根據(jù)自己的國情進(jìn)行一些調(diào)整。比如說波蘭、烏克蘭、意大利，他們受到德國的啟發(fā)，使用了我們的抵押債券評(píng)估方法。(記者 周鵬飛)