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中國(guó)政府嚴(yán)征土地增值稅 房地產(chǎn)暴利漸行漸遠(yuǎn)?(2)

2007年01月20日 11:34

  由于土地增值稅的稅率較高,在30%—60%之間,并且實(shí)行累進(jìn)稅率,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與開(kāi)發(fā)成本之比越高(也就是投入產(chǎn)出比越高),利潤(rùn)被國(guó)家征收的比例就越高,投入產(chǎn)出比達(dá)到200%以上,開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)蛋糕中就有60%被切走。如果按照開(kāi)發(fā)商們樂(lè)于承認(rèn)的房地產(chǎn)行業(yè)30%利潤(rùn)來(lái)計(jì)算,交納土地增值稅后,利潤(rùn)空間就變成了12%—21%,如果按照開(kāi)發(fā)商的實(shí)際投入產(chǎn)出比來(lái)計(jì)算,這個(gè)利潤(rùn)空間的下滑幅度更是驚人。這樣一來(lái),盡管推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲依然可以獲得超額利潤(rùn),但利潤(rùn)已經(jīng)開(kāi)始變得稀薄。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),對(duì)時(shí)間和資金尤其敏感,房?jī)r(jià)上漲存在拉長(zhǎng)銷售周期和造成資金緊張的風(fēng)險(xiǎn),在推高房?jī)r(jià)所獲利潤(rùn)難以對(duì)應(yīng)所導(dǎo)致的高風(fēng)險(xiǎn)情況下,從理性的角度上講,開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)重新考慮價(jià)格戰(zhàn)略。

  除了重新思考價(jià)格戰(zhàn)略之外,土地增值稅還會(huì)給開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為套上一個(gè)“籠頭”。

  一直以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)將儲(chǔ)備大量土地作為一個(gè)慣性行為,并且希望通過(guò)時(shí)間的推移獲取土地升值的超額利潤(rùn),其中就有不少的投機(jī)炒作成分在其中。但在土地增值稅嚴(yán)格征收之后,這種情況可能會(huì)有所改觀。由于高額土地增值稅的存在,使得開(kāi)發(fā)商在儲(chǔ)備土地戰(zhàn)略上必須慎重思考,因?yàn)榇罅客恋貎?chǔ)備占用資金的成本很高,如果因?yàn)楦哳~土地增值稅的征收,大幅降低了利潤(rùn),大量囤積土地是否值得就不得不重新考量。因此,如果土地增值稅嚴(yán)征的政策得到落實(shí),有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價(jià)的現(xiàn)象,開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為也會(huì)更加理性和規(guī)范化。而這也恰恰是土地增值稅的嚴(yán)征意義所在:規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,并借此抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒賣活動(dòng)。

  行業(yè)洗牌加劇

  業(yè)內(nèi)人士分析,在宏觀調(diào)控政策下,土地增值稅的嚴(yán)征,將會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)洗牌加劇。土地增值稅一旦嚴(yán)征,勢(shì)必降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率,從而降低對(duì)投資資金的吸引力,這就大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻。可以預(yù)見(jiàn)是,未來(lái)只有資金實(shí)力雄厚,可以在低利潤(rùn)率情況下靠規(guī)模取得較好效益的企業(yè),才會(huì)有興趣進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),而那些期望通過(guò)拿一兩塊地開(kāi)發(fā)獲取暴利的小企業(yè),將會(huì)被清洗出局。從這個(gè)角度來(lái)講,通過(guò)土地增值稅的嚴(yán)征,可以達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)資源重新優(yōu)化配置的效果,也將有助于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

  另一個(gè)比利潤(rùn)下降還要讓一些開(kāi)發(fā)商緊張的事是,土地增值稅的征收方式和條件的改變,很有可能讓他們面臨著需要馬上籌集大量資金納稅的狀況,這對(duì)于資金鏈已經(jīng)緊繃的開(kāi)發(fā)商而言,無(wú)疑是雪上加霜。

  根據(jù)此次國(guó)稅總局的文件,土地增值稅的清算將一改以往均為整體項(xiàng)目結(jié)束后再清算納稅的方式,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,將按分期項(xiàng)目清算,同時(shí),已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的也將進(jìn)行土地增值稅清算。這對(duì)于一些已經(jīng)符合清算條件需要從2月份開(kāi)始清算,而手頭資金緊張的開(kāi)發(fā)商而言,是一件棘手的事情。

  “如果土地增值稅真的能夠嚴(yán)征,這會(huì)進(jìn)一步加劇大開(kāi)發(fā)商和中小開(kāi)發(fā)商的實(shí)力懸殊,中小開(kāi)發(fā)商由于資金問(wèn)題被迫退出行業(yè)或者被并購(gòu)的可能性進(jìn)加大,房地產(chǎn)行業(yè)中大魚吃小魚的現(xiàn)象會(huì)更多!鄙虾R晃粯I(yè)界資深人士這樣認(rèn)為。

  稿件來(lái)源:中國(guó)證券報(bào),作者:李良

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