中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院副院長劉桓分析:以一家三口人的平均值計算,一個家庭的平均居住面積就是120平米,而我國各地的建筑標準和核算標準很不統(tǒng)一,國家有關(guān)部門允許的浮動范圍是20%。120乘以20%等于24平米,再加上人均居住面積120平米,所以就得出了144平米這個界定值。
王峻鋒焦急地翻出自己的房產(chǎn)證,定睛看去,上面標明的建筑面積為146.7平米,他開始擔心起來。因為他通過朋友打聽到,即將開征的房產(chǎn)物業(yè)稅的起征點可能是144平米:“我家房子差了兩平米,正在這個檻上,冤!”
什么是房產(chǎn)物業(yè)稅?
12月15日,建設(shè)部副部長劉志峰一語點破個中玄機:就像買車一樣,雖然買的時候掏了一二十萬元錢,但要用車,各種費用包括養(yǎng)路費等也不便宜,有的時候買得起用不起。將來對大戶型住宅也會采取相似措施。
他還透露,建設(shè)部等部委正研究收取住房“保有環(huán)節(jié)”稅費的問題,以此引導對中小套型住宅的消費。而所謂“保有環(huán)節(jié)稅費”的集中代表正是物業(yè)稅。
隨后,業(yè)界和媒體嘩然。
房產(chǎn)界認為,這將會帶來整個行業(yè)的一次洗牌。媒體關(guān)注更多的是“物業(yè)稅如何抑富,又如何濟貧;此舉是否會降低百姓購房門檻,有沒有可能增加購房者的稅負?”更多人產(chǎn)生疑慮:多大的房子才算“富”?已經(jīng)買了房子的人還需不需要繳稅?要繳多少稅?
這些疑問將在未來一年里得到徹底解決。據(jù)中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院副院長劉桓透露,國家稅務(wù)總局已經(jīng)責成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門牽頭,全國性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開。普查工作大致持續(xù)一年左右的時間,“只有完成了這項基本工作,物業(yè)稅的推行才能有基礎(chǔ)!眲⒒刚f。真正推行物業(yè)稅要到2008年。
降低目前房價最高可達35%
2006年5月底,物業(yè)稅改革國際研討會在北京召開。按照既定規(guī)劃,國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布了第二期物業(yè)稅改革研究成果,首次提出了中國實行物業(yè)稅改革的3個備選方案:
一是“小改”方案:征收對象保持現(xiàn)有格局不變,對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種進行合并調(diào)整。二是“中改”方案,即在城市范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。三是“大改”方案,就是城市和農(nóng)村范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。
劉桓認為,“中改”方案就目前而言更具備可操作性。因為房地產(chǎn)業(yè)的主要問題集中在城市。
據(jù)了解,目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種一般有14個,而在北京,房地產(chǎn)征收的各種名目的稅費有40余種,有的地方甚至多達近100種。這些稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié),多且重;交易環(huán)節(jié)相對偏輕,而保有環(huán)節(jié)稅負幾乎為零,比如對個人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅。開發(fā)環(huán)節(jié)的大部分稅負最終被房地產(chǎn)商攤?cè)肓顺杀荆@客觀上刺激了房地產(chǎn)投機行為。
劉桓介紹說:“目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅,再由其轉(zhuǎn)嫁給消費者,因此必然導致房地產(chǎn)價格高,從而影響到房地產(chǎn)市場的啟動,不符合國際慣例!彼^物業(yè)稅簡單地說,就是向房產(chǎn)的擁有者征稅,將土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等現(xiàn)行的稅種合并統(tǒng)一。使得房產(chǎn)的購買者在買房階段稅費降低,在擁有房產(chǎn)后則要逐年繳納物業(yè)稅,即將原來間接向房產(chǎn)消費者一次性征收的有關(guān)稅種變?yōu)橹鹉晗蛳M者直接征收。從理論上說,購買新房這一環(huán)節(jié)消費者支付的購房成本自然降低,房價也會隨著下浮。
財政部財科所研究室主任張學誕表示,在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中,房地產(chǎn)的投機行為表現(xiàn)之一是“炒樓”,出現(xiàn)了“溫州炒房團”這樣的“專業(yè)炒家”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導致許多城市房價飆升,增加了實際需求者的購房成本。開征物業(yè)稅后,由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價下降后,老百姓購房成本也隨之下降,抑制了高價物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外,由于物業(yè)保有階段的成本增加,也加大了“炒樓”者囤積住房的成本,有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。
因此,根據(jù)預(yù)測,開征物業(yè)稅后,至少可以將現(xiàn)行房價降低10-20%,降價幅度最高甚至可達35%以上。
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