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　　它是一條地產(chǎn)“大鯊魚”。

　　163億股本，市值最高時超過2000億港元。

　　它曾催生出中國首富。

　　26歲的楊惠妍因持有其96億股股份，在2007年身家超過160億美元。

　　它叫“碧桂園”。

　　它曾創(chuàng)下內(nèi)地房企在港融資的最高紀(jì)錄：148.49億港元，股價一度攀升至14.18港元。但如今，股價狂瀉九成，市值已大幅落后于“廣東地產(chǎn)五虎”的合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)等。即便放在A股比較，它也排在萬科、保利、陸家嘴和招商之后，屈居第五。

　　對賭協(xié)議、并購ATV、進(jìn)軍煤制油、大裁員，碧桂園從不缺少新聞，但理財周報始終關(guān)注的，仍是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身和財富邏輯。

　　得知“碧桂園項目大停工”的傳聞后，理財周報記者走進(jìn)碧桂園樓盤現(xiàn)場，研究其各項財務(wù)數(shù)據(jù)，從項目、財務(wù)、模式三個層面出發(fā)，解讀真實的碧桂園。

　　我們希望找出答案：“大鯊魚”是怎么被拋到淺海灘上的。(特別報道：財富故事編輯組、粵港新聞中心)

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　　碧桂園獨家回應(yīng)理財周報：

　　“無大量存貨積壓；可動用資金40億；暫不出售土地”

　　日前，就房地產(chǎn)銷售、資金等問題，理財周報記者書面致函碧桂園方面采訪。碧桂園方面回復(fù)稱，沒有“大量存貨擠壓”，今年現(xiàn)房未售比例與往年相比，沒有大幅增加,其在2008年下半年可動用資金超過40億元，完全有能力償還借款。

　　理財周報：依據(jù)碧桂園2008年中報，在建工程中已預(yù)售面積占比在建可銷售面積只有10%。碧桂園對于目前形勢下，房地產(chǎn)銷售的前景如何看待？如何有效消化目前的存貨？此外，碧桂園房地產(chǎn)儲備(持作未來發(fā)展建筑面積)尚有3070萬平方米，這部分資產(chǎn)目前的市值與實際成本之間存在多大差異？其開發(fā)進(jìn)度是否受到影響？

　　碧桂園：關(guān)于“存貨”問題，必須說明的是，碧桂園并沒有“大量存貨積壓”。今年，現(xiàn)房未售比例與我司往年對比相仿，沒有大幅增加。公告顯示我司已竣工未銷售總建筑面積較往年相比較大，但實際上其中的相當(dāng)部分已經(jīng)預(yù)售，因為2008年年底辦理竣工驗收備案，而合同交付日期為2009年1-3月份，故仍納入為“已竣工未銷售總建筑面積”的分類�？⒐と掌谂c合同交付日期不一致是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)較為普遍的現(xiàn)象，因發(fā)展商通常還要進(jìn)行現(xiàn)場綠化、物業(yè)管理等后續(xù)工作。隨著交付進(jìn)程的開展，這部分?jǐn)?shù)字將在公告中大幅減少。

　　理財周報：傳聞碧桂園旗下的許多在建樓盤，目前處于暫停開發(fā)狀態(tài)。碧桂園能否提供目前在建工程的數(shù)據(jù)、開發(fā)進(jìn)度以及2008年完成的開發(fā)情況？碧桂園項目開發(fā)受到金融危機(jī)的影響程度如何？

　　碧桂園：我司已經(jīng)將已領(lǐng)取國土證的物業(yè)發(fā)展可建建筑面積的開發(fā)進(jìn)程明細(xì)以通訊形式公布，請查閱相關(guān)通訊。(碧桂園2月通訊顯示：截至2009年1月31日，碧桂園已取得國土證的可建建筑面積約4438萬平方米，其中已獲施工許可證的可建建筑面積約1420萬平方米，已完成規(guī)劃設(shè)計并上報政府部門審批的可建建筑面積約638萬平方米——理財周報注)

　　在國際金融海嘯之下，中國經(jīng)濟(jì)受到一定的沖擊，尤其是沿海城市進(jìn)出口貿(mào)易首當(dāng)其沖，房地產(chǎn)行業(yè)也未能幸免。不過，碧桂園的商業(yè)模式是選擇在一線城市郊區(qū)及二三線城市新城區(qū)，該區(qū)域受金融海嘯的直接影響較小。再加上碧桂園產(chǎn)品在業(yè)內(nèi)以性價比高為顯著特點，同時產(chǎn)品線豐富，有廣闊的大眾市場，受到的沖擊較小。

　　理財周報：碧桂園截至2008年中期借款65.99億元，其中18.86億元屬于一年內(nèi)的短期借款。公司是否存在較大的資金壓力，或有可能出售抵押的土地？

　　碧桂園：雖然公司有18.86億元的一年內(nèi)短期借款，不過在2008年下半年，碧桂園可動用資金超過40億元，完全有能力償還借款。

　　碧桂園一直致力于保持穩(wěn)健的財務(wù)狀況，加上高性價比產(chǎn)品受市場認(rèn)可，銷情較為理想，資金回籠情況良好。在加強(qiáng)銷售的同時，加強(qiáng)內(nèi)部管制，通過開源節(jié)流保障公司的穩(wěn)健運(yùn)營。目前，公司暫無出售土地的計劃。

　　理財周報：碧桂園與美林國際的股份掉期協(xié)議、土地增值稅撥備，以及為買家的按揭擔(dān)保(99億元)，這些風(fēng)險敞口將多大程度影響公司利潤？公司對此如何評估？

　　碧桂園：碧桂園有關(guān)股票掉期的條款及面臨的風(fēng)險已經(jīng)于公告中披露。公司于股份掉期有效期內(nèi)已經(jīng)提供了250百萬美元抵押品。于股份掉期終止日期之前，即于2013年2月或者選擇性提早終止事件日，股份掉期由于本公司股價波動而產(chǎn)生的公允價值變動并不會對本公司的現(xiàn)金流或正常營運(yùn)構(gòu)成影響。于股份掉期終止日期，股份掉期由于股份價值下跌所產(chǎn)生的最大損失并不會超過抵押品價值，即250百萬美元。

　　作為一家依法守法、誠信納稅的房地產(chǎn)企業(yè)，碧桂園按照國家稅法的規(guī)定，足額計提了土地增值稅撥備。這是碧桂園作為一家企業(yè)在盈利的同時所必須承擔(dān)的社會責(zé)任。

　　理財周報：依照港交所信息披露，碧桂園股東楊惠妍持股從2008年4月的58.5%增加到2008年10月的59.12%，同時股東楊貳珠持股由9.67%減持到5.94%。股東蘇汝波和區(qū)學(xué)銘也有減持股份。上述股權(quán)變化的原因是什么？

　　碧桂園：楊惠妍作為公司的最大股東，在2008年多次增持公司的股份，顯示出主要股東對公司的未來發(fā)展充滿信心。而股東蘇汝波和區(qū)學(xué)銘減持股份，屬于個人投資行為，在此我司不予置評。

　　理財周報：公開資料顯示，目前匯豐持有碧桂園11.43%股權(quán)、高盛(亞洲)持有4.85%股權(quán)。請問這兩大機(jī)構(gòu)持股結(jié)構(gòu)是什么？是機(jī)構(gòu)本身看好公司而買進(jìn)，還是代投資者持有？碧桂園是否有引入外來投資者、以優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)的想法？

　　碧桂園：匯豐、高盛(亞洲)兩大機(jī)構(gòu)為代股東持股，本身并沒有持有這么多股權(quán)。最新的持股情況可查閱市場上公開的股東持股資料。

　　理財周報：碧桂園除房地產(chǎn)開發(fā)以外的其他業(yè)務(wù)(物管、酒店)，去年的經(jīng)營狀況如何？

　　碧桂園：公司2008年的經(jīng)營狀況將會在2008年年報中對公眾披露，但涉及香港上市條例限制，不便于在這個階段對外透露。汪江濤/文