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　　綜述

   “井噴”不持久新政效果未顯

　　輿論總處于真假喧囂之中。近日,深圳市國土房產(chǎn)局網(wǎng)站成交統(tǒng)計(jì)的表面數(shù)據(jù),讓部分市場(chǎng)人士聒噪了一把。

　　11月1日,深圳樓市一手房成交量,由之前的50套左右爆升到新政實(shí)施后的232套,迎來市場(chǎng)多方人士第一次歡呼。

　　11月4日,深圳二手房成交猛增到上一周日均成交的5倍,同時(shí)也創(chuàng)下今年二手房單日成交量的最高紀(jì)錄。市場(chǎng)第二次振奮了。

　　然而,這種“井噴”現(xiàn)象并不持久,高峰成交僅一日之后,成交又大幅回落。并且,從稍長的一段時(shí)間看,深圳樓市近段的平均成交量變化并不明顯。

　　分析人士表示,此現(xiàn)象表明房地產(chǎn)新政的效果還沒有穩(wěn)定,并且現(xiàn)在樓市新政完全沒有落地,深圳各銀行未發(fā)放一筆新房貸,稅費(fèi)也沒有得到減免,購房者可能是在不知曉市場(chǎng)實(shí)情的狀況下,盲目出手買房。專家提醒,市民可再等待一段時(shí)間,等新政真正落地,形勢(shì)較為明朗之后再?zèng)Q定是否置業(yè)。

　　上周新房成交量僅微幅下滑5.6%

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),從上周整體成交情況來看,深圳一手房市場(chǎng)共成交623套,較前周有小幅下滑,環(huán)比下降5.6%,同時(shí)成交均價(jià)為13617元/平米,較前周略有下調(diào),環(huán)比下降3.2%。上周,一手房關(guān)外成交量較大,成交433套,占全市總成交量的69.5%；關(guān)內(nèi)成交190套,占全市總成交量的30.5%。從各片區(qū)的成交狀況來看,關(guān)外的寶安區(qū)以成交287套保持第一,占全市成交量的46.1%；在均價(jià)方面,龍崗區(qū)以7738元/平米的均價(jià)成為全市最低。

　　中國指數(shù)研究院深圳分院發(fā)布的更為詳細(xì)的數(shù)據(jù)顯示,本周全市商品住宅成交總套數(shù)為623套,平均每日成交89套,環(huán)比減少5.61%；總成交面積為6.52萬平方米,平均每日成交0.93萬平方米,環(huán)比減少1.02%；總成交金額8.89億元,日均成交約1.27億元,環(huán)比減少4.27%。本周成交量出現(xiàn)微幅回落。從每日成交情況來看,本周單日成交套數(shù)最高為232套/2.17萬平方米,比上周單日最大成交套數(shù)多68套；本周單日最低成交套數(shù)為33套/0.35萬平方米,比上周單日最小成交套數(shù)少7套。成交面積最高周日六為2.17萬平方米,周四最少為0.35萬平方米。從走勢(shì)圖可以看出,周六寶安部分樓盤熱力勁銷,直接拉升全市成交量。

　　價(jià)格方面,本周深圳商品住宅成交均價(jià)為13617元/平方米,環(huán)比下跌3.28%。全市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上升的區(qū)域有福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū),漲幅分別為8.55%、7.44%和24.65%,這三區(qū)主要因?yàn)槌山唤Y(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致價(jià)格上漲；全市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌的區(qū)域有寶安區(qū)、龍崗區(qū)和羅湖區(qū),跌幅分別為9.23%、9.83%和11.66%；寶安、龍崗兩區(qū)部分在售樓盤繼續(xù)調(diào)低促銷價(jià)格,再加上這兩區(qū)成交量大比例增長,對(duì)拉低全市成交均價(jià)起到一定作用。

　　記者通過采訪了解到,受新政影響,看房客戶簽約意向不高,導(dǎo)致上周的成交量有了一定下降幅度,開發(fā)商在樓盤促銷上也進(jìn)行了收縮。還有部分開發(fā)商不顧成交量的萎縮,而逆市提價(jià)。對(duì)此,美聯(lián)物業(yè)(深圳)市場(chǎng)研究部王軍鵬表示,中央之所以出手救市,是緣于市場(chǎng)成交清淡,而不是因?yàn)閮r(jià)格趨低,然而從政策出臺(tái)前后一周的表現(xiàn)來看,市場(chǎng)反映與政策本意背道而馳。購房者在經(jīng)歷2007年的樓市過山車后,較之前要理性許多,在宏觀面沒有好轉(zhuǎn)的情況下,購房者斷然不會(huì)貿(mào)然出手。樓市恢復(fù)的惟一指標(biāo)就是成交量。供應(yīng)方若借口政策利好而提價(jià),則政策效果將大打折扣,購房者錯(cuò)過前幾年入市時(shí)機(jī),也不會(huì)急于此時(shí)出手,從而使成交繼續(xù)萎縮,這將迫使中央出臺(tái)更為優(yōu)惠的政策。尤其在降息預(yù)期的前提下,購房者更沒有大舉入市的理由,所以供應(yīng)方的熱情或許是其“一廂情愿”。

　　二手房成交下跌近5成

　　在二手房方面,美聯(lián)物業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,上周深圳市二手房均價(jià)為12388元/平方米,環(huán)比下降7.53%,從二手成交個(gè)案看,價(jià)格正趨于穩(wěn)定,變化浮動(dòng)范圍不大。

　　但是,二手房成交在上周下跌幅度較大。受即將出臺(tái)的調(diào)控政策影響,上周樓市觀望氣氛濃厚,成交量下跌明顯,全市共有446套二手房成交,環(huán)比下跌45%。六區(qū)成交量都大幅下降,其中南山區(qū)上周二手房成交61套,環(huán)比降幅為61%,為六區(qū)之最。表現(xiàn)最好的區(qū)域?yàn)楦Ｌ飬^(qū),共成交二手房125套,成交量居六區(qū)之首,環(huán)比減少38%。羅湖、寶安、龍崗環(huán)比分別減少49%、26%、45%,鹽田上周無成交記錄。

　　“二手房業(yè)主抱有很大的幻想,許多業(yè)主撤下以前的掛單希望新政出臺(tái)后能夠返價(jià)。”中原地產(chǎn)寶安區(qū)總監(jiān)鄭昌洪表示,在新政出臺(tái)前出現(xiàn)了兩例業(yè)主“返價(jià)”的情況,因?yàn)橹�前買家“砍價(jià)”太多,賣家如今想要等交易稅降低后,把節(jié)省下來的稅費(fèi)算到房價(jià)中,總價(jià)賣貴幾萬元。同樣情況并不少見,布吉片區(qū)中介工作人員告訴記者,一位二手房業(yè)主聽說降低了契稅和印花稅等,認(rèn)為政府救市房價(jià)必漲,迅速將單價(jià)5850元/平方米的房子調(diào)高至6150元/平方米,導(dǎo)致原本已達(dá)成意向的買家無奈放棄。

　　美聯(lián)物業(yè)南山區(qū)總監(jiān)孟祥義向記者表示,在二手房交易中,由于繳稅是以房產(chǎn)證上的買賣價(jià)格來計(jì)算的,所以90平方米的二手房價(jià)格往往只有60萬左右(三四年以前),實(shí)際上,最后能節(jié)約下來的稅費(fèi)只有60萬×(0.5%+0.05%)=3300元�！跋鄬�(duì)于動(dòng)輒幾十萬元的總房價(jià),這節(jié)省下來的兩三千元實(shí)在是太微不足道了,對(duì)二手房市場(chǎng)影響不大。如果要見效,減免營業(yè)稅會(huì)更明顯。”

　　本周二手房短暫飆升后回落

　　雖然上周二手房大跌,但在本周一,二手房成交突然發(fā)力,飆升到326套,是上一周日均成交的5倍,同時(shí)也創(chuàng)下今年二手房單日成交量的最高紀(jì)錄。世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究員魯曉芳表示,這一現(xiàn)象并不奇怪,上周有很多人,為了享受到降稅降息優(yōu)惠政策,就等到11月1號(hào)再到國土房產(chǎn)局過戶或備案而已。

　　在周一上午11時(shí)30分許,記者來到位于福田區(qū)振華路設(shè)計(jì)大廈二樓的市房地產(chǎn)權(quán)登記中心福田登記點(diǎn),與往日相比,當(dāng)天來辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶的人多了許多,有些人在填表,有些人拿著材料在耐心等待。據(jù)這里的一名保安介紹,當(dāng)日來排隊(duì)拿號(hào)的人很多,大概10點(diǎn)多鐘,已發(fā)出了95個(gè)號(hào),之后就提前停止發(fā)號(hào)了,很多來得稍晚的人就不得不等到下午再拿號(hào)。

　　雖然周一成交量放大了,但專家認(rèn)為并不能由此盲目樂觀。世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平告訴記者,從世華地產(chǎn)各大地鋪的成交量來看,在出臺(tái)降稅降息等救市措施之后,的確有過一波成交熱潮,因?yàn)橛幸徊糠仲I家擔(dān)心房價(jià)會(huì)開始上漲,所以急急入市。但是這波熱潮持續(xù)不到兩周,市場(chǎng)上又被濃厚的觀望氣氛籠罩。記者注意到,在周一爆漲之后,周二、周三深圳二手房成交量迅速回落。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部研究員馮永恒說,不能單看一天的成交量,從稍長的時(shí)間攤薄來看,其實(shí)當(dāng)前的二手房成交量跟以前差不多。初步統(tǒng)計(jì),10月10日-10月22日,這13天時(shí)間里深圳二手房共成交1523套；10月23日-11月4日,同樣一段時(shí)間深圳二手房共成交1165套,比較之下,近段時(shí)間的二手房成交還是稍微下降的。

　　令人疑惑的是,事實(shí)上自樓市新政出臺(tái)后,至今在深圳還完全沒有落地實(shí)施。深圳各銀行未發(fā)放一筆新房貸,稅費(fèi)也沒有得到減免,深圳稅務(wù)部門稱還沒有接到國家的通知。在這種樓市“真空期”無奈延長的時(shí)期,為何購房者還如此倉促購房?

　　有業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在業(yè)主和買家的心理上在進(jìn)行激烈較量。在新政出臺(tái)后,不少業(yè)主對(duì)樓市后市走勢(shì)樂觀,憧憬政府出臺(tái)措施可以促進(jìn)樓市回暖,并預(yù)期政府“救市”將有利于物業(yè)保值增值,少部分業(yè)主有了上調(diào)價(jià)格的預(yù)期。而買家則是開始集中看樓、密切關(guān)注銀行房貸細(xì)則出臺(tái),少部分買家聽說萬科下半年放權(quán)各地靈活營銷后,預(yù)期一手房價(jià)格會(huì)繼續(xù)下調(diào),對(duì)二手房繼續(xù)等跌；而大部分剛性需求者則是希望出手,可以預(yù)期政策細(xì)則出臺(tái)以及市場(chǎng)走勢(shì)明朗后,剛性自住需求買家將率先入市,在買賣雙方找到“價(jià)格契合點(diǎn)”。

　　馮永恒表示,現(xiàn)在購房者稍嫌“盲目”,可能是因?yàn)樗麄冞�不熟悉市場(chǎng),還不知曉現(xiàn)在銀行未發(fā)放過新房貸和政府還未執(zhí)行稅費(fèi)減免的細(xì)節(jié)。他提醒說,在當(dāng)前新政還未落地的情況下,購房者可再等待,弄清市場(chǎng)狀況和形勢(shì),再?zèng)Q定是否出手。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境仍然沒有明朗,置業(yè)者不能急于樂觀。

　　美聯(lián)物業(yè)南山區(qū)總監(jiān)孟祥義介紹說,二手房買賣與新房買賣不一樣,在上個(gè)月成交的二手房,買賣雙方業(yè)主不可能再拖一個(gè)月過戶,許多急于自住或買房過年的買家,既然成交了就無所謂了,所以二手房過戶就形成了一個(gè)高潮。但買新房的人就不一樣了,許多買新房的是為了換房,現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和房地產(chǎn)形勢(shì)都沒有平穩(wěn)下來,換房需求不可能這么快被激發(fā)出來。(記者盧先兵 丁侃)