日前財政部啟動了物業(yè)稅的第二輪模擬試點,自此物業(yè)稅空轉試點由六個城市擴大到了十個。有關專家稱,這表明物業(yè)稅有望從明年起由“空轉”轉為“實轉”,并可能從少數(shù)幾個中小城市開始試點,但全面開征仍需時間,兩年內(nèi)估計難以成行。
而對于漸行漸近的物業(yè)稅最終將帶來怎樣的政策效果,專家們認為,物業(yè)稅本身并不針對房價,它的出臺更多是為了完善我國的財稅體系;此外,物業(yè)稅出臺可能導致短期內(nèi)出現(xiàn)觀望情緒,但考慮到中國房地產(chǎn)市場的根本矛盾在于供求關系,因此其政策威力可能會低于預期。
在日前召開的國家稅務總局第三季度新聞發(fā)布會上,國家稅務總局相關負責人在接受記者采訪時稱,一項稅法的出臺,走完全部程序,最短也需要兩年。
事實上,物業(yè)稅的出臺還面臨著諸多困難,其中一個難點就在于如何對房屋進行估值。中國稅法學會副會長安體富在接受記者采訪時稱,物業(yè)稅需要按照房屋的現(xiàn)值進行計算,但目前我國缺乏一套科學的方法對房屋進行估價。而即使在國外,房屋價值評估的合理與公平性也會經(jīng)常引起居民的爭議。
申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分析師江征雁表示,物業(yè)稅是一項全新的稅種,而房地產(chǎn)又牽涉太多的利益,國家必然會考慮新稅種出臺后對社會方方面面造成的影響。因此,先從中小城市進行試點是一個不錯的選擇。
對此,上述國家稅務總局負責人坦言,物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅,而目前國家只對土地征稅,卻沒有對個人財產(chǎn)征稅的先例,因此能否對個人征收財產(chǎn)稅是目前面臨的主要問題。此外,由于目前物業(yè)費作用與物業(yè)稅性質(zhì)類似,因此兩者之間的矛盾也將成為難點。
專家們稱,物業(yè)稅并非為了打壓房價而設計,稅制的設計更多的是為了完善國家財稅體系?紤]到開征物業(yè)稅將增加住房持有人的成本,因此政策可能對房價有一定的阻止作用,但由于當前市場處于供不應求狀態(tài),因此政策效果可能低于預期。
安體富表示,在理論上,如果開征物業(yè)稅,最直接的結果便是降低開發(fā)成本,導致房價下降,但影響房價的主因還是在于供求關系。事實上,物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅的一種,它的主要功能在于調(diào)節(jié)貧富差距。
中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王德勇說,物業(yè)稅是以抑制需求為主線的調(diào)控政策。但房價的上升是在房地產(chǎn)行業(yè)壟斷競爭的背景下,由高漲的開發(fā)成本,長期的供應短缺和強勁的房地產(chǎn)需求共同引起的。而其中房地產(chǎn)需求主要是自住性需求,因此受物業(yè)稅的影響比較有限。
江征雁也表示,中國住宅市場的供需矛盾長期存在,物業(yè)稅的開征只能改變房價上漲的速度,而無法改變房價絕對值的變化。物業(yè)稅出臺可能導致短期內(nèi)市場觀望情緒產(chǎn)生,成交量萎縮,但無法扭轉住房價格上漲的基本趨勢和格局。
“此外,物業(yè)稅征收成本大,并可能對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場造成不利影響,因此地方政府的執(zhí)行意愿未必積極;與此同時,物業(yè)稅征收需要耗費大量人力物力,因此政策實際執(zhí)行力度和效果很可能小于預期。”江征雁說。(記者 周榮祥)