“套型建筑面積”測算公式
建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前明確表示，九部委新政中有關(guān)“套型建筑面積”的概念應(yīng)參照由原國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局(現(xiàn)并入質(zhì)檢總局)、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范》。該規(guī)范自1999年6月1日起實施，指出“住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室(廳)、廚房和衛(wèi)生間等基本空間”。
其中，“套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)”；而“標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積”。由于規(guī)范中指出，“住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和：套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和；各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和”；因而，可得出，住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。
而根據(jù)規(guī)范，“住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時，按保溫層外表面計算”。因而，在計算套型建筑面積時，基本可得出一個公式。
此外，還有一些具體規(guī)定，如“坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨計算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求”、“利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20米的空間不計算使用面積；凈高在1.20-2.10米的空間按1／2計算使用面積，凈高超過2.10米的空間全部計入使用面積”、“躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積”、“煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計入使用面積”、“陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)“等。
但中國建筑技術(shù)集團公司顧問總建筑師趙仲毅同時也指出，根據(jù)最新修訂由2005年7月1日起實施的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，“建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算”。
購房“建筑面積”涉及內(nèi)容
而據(jù)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購房人購買的房屋建筑面積主要是根據(jù)原國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日發(fā)布并于當(dāng)年8月1日實施的《房屋測量規(guī)范》(GB／T17986)中的相關(guān)規(guī)定來計算。該規(guī)范中指出，“房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑”�！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定�！薄胺课菔褂妹娣e系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。”
規(guī)范中還指出，“房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積”。在測算時，“各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01平方米”。
而在測算時，有一些具體規(guī)定，如“永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算“、“房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積”、“樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積”等。
“建筑面積”>“套型建筑面積”
由上述規(guī)范似乎可以看出，“套型建筑面積”與我們購房時所依據(jù)的“建筑面積”，不僅在表述方法上有所不同，計算方法也有很多不同之處。特別是購房者購房時所依據(jù)的建筑面積，還涉及“房屋產(chǎn)權(quán)面積”、“房屋共有建筑面積”等內(nèi)容。
由此，一些業(yè)內(nèi)人士指出，通常，購房時所依據(jù)的“建筑面積”會大于九部委新政中所依據(jù)的“套型建筑面積”。至于二者具體相差多少，會根據(jù)不同建筑的樓層不同、公共設(shè)施數(shù)量大小不同、以及墻體厚度不同等上下浮動。此外，建設(shè)部有關(guān)人士也表示，由于兩個概念都非常專業(yè)，測量中也是由專業(yè)人士根據(jù)不同的具體情況來完成，因而較難給出具體相差幅度。
(來源：新華網(wǎng) 作者：北京參考記者 楊俠)
