近日，備受矚目的上海退房案終于有了說法：法院一審判決開發(fā)商應退還房款，收回價格已大大“縮水”的房屋。有關(guān)專家指出，這起近5年來上海首次出現(xiàn)的退房集體訴訟，無疑給宏觀調(diào)控下漸漸吃緊的開發(fā)商亮了一張黃牌，樓市有漲有跌，開發(fā)商在博弈樓市、節(jié)節(jié)推高房價之時，是否也應該對房價下跌的風險有所預期？
退房潮襲擊上海
去年年底，上海地產(chǎn)十強之一的大華公司遇到了大麻煩：它所開發(fā)的樓盤水岸藍橋的89名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔保公司，強烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。一時間，上海樓市“風云”乍起，十幾個樓盤先后發(fā)生集體退房事件。
據(jù)了解，房價下跌是退房風起的真實原因。2004年下半年，水岸藍橋的房價每平方米還只有五六千元，2005年春節(jié)前后，“瘋漲”到13000元甚至更高�？傻搅�2005年下半年，樓市宏觀調(diào)控趨緊，該地區(qū)房價最低跌到每平方米8000多元，而且不少房子是帶新裝修出售。如此一來，買房人房子還沒到手，每套房價格就“縮水”了三四十萬元。與此同時，上海另一個樓盤地杰國際城40余名業(yè)主也要求團退。當初，地杰國際城的房價每一次開盤都要拉一個漲停板，從6200元/平方米開始，第四批已經(jīng)到了9000多元/平方米。4月國家抑制炒樓的組合拳打出，地杰國際城第四批的購房者中大多數(shù)投機者拿到號后最終都沒有買房，很多人放棄了購買權(quán)。到了今年10月，新的房源推出，價格只有6000多元/平方米，由此提出退房要求的業(yè)主達到了70多戶。因退房要求未獲開發(fā)商回應，一些業(yè)主將聯(lián)名信送到開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔保公司手中，明確表示將集體停止還貸。
上海業(yè)主們的退房理由當然不能是市場價格，他們找到了交房過程中一些不完善之處。在過去房價上漲期間，嚴重的工程質(zhì)量問題只會帶來索賠的要求，有的業(yè)主因房價飆升而不敢找開發(fā)商理論；而今房價一跌，業(yè)主開始頻頻借質(zhì)量問題找開發(fā)商的麻煩，甚至引發(fā)集體退房事件。據(jù)稱，目前在積極退房的人中大部分是投資客。這些投資客中，外地人、境外人士占有重要比例，其中溫州人就扮演著重要角色。
在要求團退的業(yè)主中，很多人把自己的行為叫做“維權(quán)”。有趣的是，不少律師并不認同他們的觀點。房產(chǎn)糾紛的裁定標準都是以合同為準。一般來講，只有出現(xiàn)重大工程質(zhì)量隱患等情況，購房者才能成功退房。并不是所有的瑕疵都能成為退房的正當理由。對于買房人來說，買了房子以后房屋價格的漲跌應屬于商業(yè)風險。這種風險是隨著購房合同的生效就從開發(fā)商轉(zhuǎn)由買房人承擔了。除非開發(fā)商在銷售房子時曾對前期業(yè)主做出“購房保價”的承諾，但“購房保價”必須寫進合同。事實上，絕大多數(shù)退房的理由都不充分，有的稱銀行貸款辦不出，有的貸款貸出來了買家也拒不簽字，還有的借口開發(fā)商延期交付、配套設(shè)施沒跟上等。
開發(fā)商博弈退房潮
目前，要求退房的業(yè)主們最關(guān)注的問題是他們的要求能否實現(xiàn)。對此，一位權(quán)威人士表示，從法律的角度來講退房很難，因為此前雙方是有購房合同的。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，但目前業(yè)主退房的理由僅是價格問題。
近日，備受矚目的上海退房案一審判決開發(fā)商應退還房款，收回價格已大大“縮水”的房屋。分析人士表示，在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的行業(yè)大背景下，這對于開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。但“瘋狂”總得付出代價。開發(fā)商之所以遭受如此慘痛的教訓，是因為在樓市一天一個價的瘋狂日子里，他們壓根兒不曾想到房價下跌的風險，更沒有做好這方面的準備。對于上海涌現(xiàn)的退房潮和最近的判決，使開發(fā)商們感到憂心忡忡，并將希望寄托在政府干預上�！跋嘈耪粫劭粗蠹叶紒硗朔�，畢竟這不利于社會穩(wěn)定，”一位開發(fā)商坦言。
業(yè)內(nèi)人士認為，上海退房案購房人勝訴，是一個積極的信號。房價只漲不跌那是神話。開發(fā)商不要生活在神話中，更不要指望政府幫忙，樓市調(diào)控的最終目標就是要市場健康發(fā)展。
退房背后的信用危機
購房者采取了如拒絕收樓、停止供款、甚至走進法庭等手段要求退房，主要是當事人出于對自身利益的保護和風險規(guī)避動作。但為什么購房者公然的把“違約”來作為規(guī)避經(jīng)濟風險的手段？并且，這些公然違約的行為能得到了眾多的輿論支持？這才是退房潮背后值得關(guān)注和思考的問題。
信用是市場經(jīng)濟的基石、契約是信用保證的一種形式，但綜觀整個房地產(chǎn)市場，信用危機幾乎無處不在。關(guān)于誠信問題，之前大家關(guān)注的焦點主要集中在開發(fā)商、中介機構(gòu)等企業(yè)身上，而忽視了對于其他市場參與主體的洞察。上海退房潮，除了讓我們?nèi)z討地產(chǎn)市場自身存在的體系問題外，也應該重新思考整個社會的信用體系和信用觀念，包括企業(yè)信用、民眾信用以及其他市場參與主體的信用等。
先說企業(yè)信用。自市場化以來，關(guān)于房地產(chǎn)方面的投訴一直是3·15熱線最熱門的話題之一。但這么多年，這種局面并沒有得到有效的抑制或改善，如虛假廣告、建筑質(zhì)量、違規(guī)操作、侵占業(yè)主利益等問題層出不窮。綜觀這些問題的根源，一方面，開發(fā)商在很大程度上能夠把控輿論的話語權(quán)；另一方面，市場監(jiān)管和治理力度太弱，企業(yè)違規(guī)成本太低，在這種情況下，企業(yè)信用保證基本無從談起。
再說公眾信用。作為市場最重要的參與者之一的消費者，其購房遭遇固然值得同情，但消費者契約精神的缺失讓人汗顏。在發(fā)達的市場和社會體系中，信用破產(chǎn)讓人寸步難行；而在上海退房潮中違約受到保護并為民眾所認可，這不利于法制社會的健全與發(fā)展。由此可見，作為市場經(jīng)濟基石的“信用”，在我們眾多的市場參與者的眼中并不是行事的原則，而僅僅是一種利益博弈的工具。而信用體系的缺失，不僅大大增加了流通和交易成本，也為市場經(jīng)濟埋下了隱患。因此，對于依舊處于發(fā)展中的中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，信用危機亦應引起足夠的重視。
來源：中國證券報 記者：林華
