隨著土地政策的收緊，土地的“稀缺”性日益凸顯，土地購(gòu)置成本在逐步上升。然而，今年上半年，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地開(kāi)發(fā)投資成倍增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地投資信心增強(qiáng)。
全國(guó)房市高溫難降，業(yè)內(nèi)質(zhì)疑的重要原因在于：土地出讓金成為不少地方政府預(yù)算外的最大收入來(lái)源，由地方政府支配，被稱為地方政府的“第二財(cái)政”。專家建議，要從平穩(wěn)房?jī)r(jià)、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展著眼，割斷土地出讓金和財(cái)政預(yù)算外收入之間的“血脈聯(lián)系”，完善地方政府部門對(duì)房市的監(jiān)管和調(diào)控體制。
限制聲中，廣東“轉(zhuǎn)熱”
在全國(guó)的房地產(chǎn)漲潮中，廣東市場(chǎng)由于歷史原因產(chǎn)生了偏離。記者從廣東省房協(xié)了解到，過(guò)去三年，廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持在1210億元至1498億元，每年增長(zhǎng)平緩，分別為8.3%、12.1%、10.5%；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例分別為24.3%、22.7%和21.5%，呈逐年走低的態(tài)勢(shì)。
今年上半年，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，仍稍低于全國(guó)平均水平，但增幅上升較大，有“轉(zhuǎn)熱”的傾向。根據(jù)廣東省房協(xié)《2006年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》，上半年廣東房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資757.84億元，同比增長(zhǎng)23.26%，比全國(guó)增長(zhǎng)低近1個(gè)百分點(diǎn)；增幅同比上升12.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為23.46%，高出全國(guó)5.3個(gè)百分點(diǎn)。
盡管廣東土地購(gòu)置成本增幅較大，但開(kāi)發(fā)商依然“熱情”買地。廣東省房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，上半年，廣東土地開(kāi)發(fā)投資45.2768億元，同比增長(zhǎng)123.42%，土地開(kāi)發(fā)投資面積1378.11萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)36.92%，反映開(kāi)發(fā)商對(duì)土地投資信心增強(qiáng)。土地購(gòu)置投資96.1841億元，增長(zhǎng)5.58%，土地購(gòu)置投資面積984.14萬(wàn)平方米，下降18.15%；數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，購(gòu)置土地成本增幅較大，未來(lái)土地開(kāi)發(fā)面積會(huì)減少。
同時(shí)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不斷升溫。上半年，廣東商品房銷售額1096.07億元，銷售面積2198.55萬(wàn)平方米。其中，第二季度銷售額642.15億元，環(huán)比增長(zhǎng)41.47%；銷售面積1232.90萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)27.37%。二季度商品房加權(quán)平均價(jià)是5160元/平方米，比一季度增長(zhǎng)5.35%。
土地的“招拍掛”自2004年實(shí)施以來(lái)，全國(guó)各地土地價(jià)格有所上升。一方面是由于“招拍掛”制度本身的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，多是“價(jià)高者得”；另一方面，各級(jí)政府是土地資源唯一的供給者，政府把土地收入納入財(cái)政收入，以土地收入“經(jīng)營(yíng)城市”，具有高價(jià)出讓土地的內(nèi)在動(dòng)機(jī)。
近年來(lái)，土地收入逐漸成為地方財(cái)政的重要收入。根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，2005年，全國(guó)土地出讓總收入超過(guò)了5000億元。業(yè)內(nèi)人士稱，有的縣市土地出讓收入約占地方財(cái)政收入的一半。
9月，廣州首次推出的兩個(gè)限戶型地塊拍出高價(jià)，房地產(chǎn)商將樓面地價(jià)分別推到了3974元/平方米和4033元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加上每平方米3000元左右的建筑成本，未來(lái)的中小戶型房?jī)r(jià)可能高達(dá)每平方米七八千元。
在此次拍賣中，深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司和中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司以17.5億元的報(bào)價(jià)聯(lián)合競(jìng)得金沙洲一地塊的使用權(quán)，單幅住宅地塊成交價(jià)超過(guò)之前的琶洲“地王”。
對(duì)此，萬(wàn)科有關(guān)人士表示，金沙洲地塊風(fēng)景優(yōu)美，地塊規(guī)模較大，可以跟萬(wàn)科四季花城聯(lián)成一體開(kāi)發(fā)。此前萬(wàn)科已經(jīng)有了在金沙洲開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)后市持樂(lè)觀態(tài)度，因此感覺(jué)報(bào)價(jià)相當(dāng)合理，并非外界所指的天價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政策不明朗、市場(chǎng)在觀望、土地限戶型的情況下，開(kāi)發(fā)商依然如此高價(jià)拿地，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商非常看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的后市。有關(guān)部門希望多推小戶型來(lái)平抑房?jī)r(jià)的想法，目前正面臨挑戰(zhàn)。
專家呼吁土地出讓金的“陽(yáng)光”操作
專家指出，地方政府在土地開(kāi)發(fā)一級(jí)市場(chǎng)中，低成本征收高成本賣出，賺取差價(jià)；開(kāi)發(fā)商則在土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)通過(guò)炒賣土地等眾多手段來(lái)牟取暴利。地方政府的行為提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地成本，開(kāi)發(fā)商的行為直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。土地出讓金作為預(yù)算外收入脫離了監(jiān)管，地方政府與房地產(chǎn)商之間的曖昧關(guān)系容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫越來(lái)越大，當(dāng)務(wù)之急在于實(shí)現(xiàn)土地出讓金的“陽(yáng)光”操作。
記者從廣州市財(cái)政局了解到，2002年，廣州財(cái)政部門開(kāi)發(fā)建設(shè)資金預(yù)決算管理辦法，規(guī)范土地開(kāi)發(fā)資金的財(cái)務(wù)管理，對(duì)歷年土地出讓金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，建立起項(xiàng)目管理制度，能夠清晰反映項(xiàng)目使用貸款、返撥土地出讓金和自籌資金的使用情況。業(yè)內(nèi)人士指出，信息公開(kāi)程度仍需加大，每年土地出讓金的總額及用途，公眾無(wú)法得知。
專家認(rèn)為，要割斷房地產(chǎn)商和政府之間的“血脈聯(lián)系”，首先必須將國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策落到實(shí)處，防止地方政府自行變通。建立健全行政問(wèn)責(zé)制度，對(duì)政策實(shí)施有明確的時(shí)間進(jìn)度和工作質(zhì)量要求，進(jìn)行定期盤點(diǎn)，強(qiáng)化考核，并追究失職部門和相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
其次，土地出讓金應(yīng)列入預(yù)算收入。審計(jì)土地收入的來(lái)源和去向，以及干部任期取得的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)耗費(fèi)了多少土地等發(fā)展成本，并追蹤其后續(xù)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。
第三，檢查地方政府出讓土地的總體情況，對(duì)低價(jià)出讓土地、導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失的進(jìn)行問(wèn)責(zé)，嚴(yán)懲在土地批租、出讓中涉及權(quán)錢交易的官員。
(來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 作者：黃玫 俞懋峰）
