中新網(wǎng)6月6日電 最新一期《瞭望》周刊刊載中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華的文章指出，今年以來，關(guān)于房地產(chǎn)形勢的爭論中，關(guān)于住房空置率、空房率、國際警戒線及其指標(biāo)體系的爭論令人關(guān)注。
文章指出，厘清住房空置率與空房率概念的區(qū)別，從中國實(shí)際出發(fā)確定各城市自己的住房空置指標(biāo)警戒線，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是亟待進(jìn)行的最重要的基礎(chǔ)性工作之一。
10%的住房空房率是國際通用警戒線
文章指出，目前國際上通用的住房空置指標(biāo)，是住房空房率。即以一個國家或城市的實(shí)有住房總數(shù)為分母，以空房總數(shù)(一般指實(shí)際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)為分子，計(jì)算出空房率。這些年，美國的空房率為9%～10%，英國的空房率也在10%左右(最高年份曾達(dá)到過13%)。從我們的角度來看問題，認(rèn)為他們的空房率太高。而西方國家的專家則認(rèn)為，維持10%的空房率，是這些國家經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和住房富裕的表現(xiàn)。有了10%的空房率，就不會產(chǎn)生住房緊缺現(xiàn)象。人們?yōu)榱苏{(diào)換工作流動到任何一個城市去，都能很容易地租房或買房，有利于人們對住房有較大的選擇余地，有利于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷地調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整工作崗位和加速人才流動。
但是，空房率絕不是越高越好，西方有些專家認(rèn)為以不超過10%為宜。中國有的專家把10%的住房空房率說成是國際通用的警戒線，是有一定道理的。
中國“獨(dú)創(chuàng)”的空置住房指標(biāo)與國際并不相同
上世紀(jì)90年代，隨著住房商品化的發(fā)展，中國出臺了空置商品房指標(biāo)。這個指標(biāo)規(guī)定，統(tǒng)計(jì)年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計(jì)算住房空置率時，最初曾經(jīng)用當(dāng)年建成商品房總數(shù)為分母來計(jì)算，后來又改為用當(dāng)年建成住房總數(shù)為分母來計(jì)算(目前仍較多地使用這一計(jì)算方法)。再后，人們又發(fā)現(xiàn)，空置的住房都累計(jì)了多年來的積壓住房數(shù)，與當(dāng)年建成住房總數(shù)相比不對口徑，因而有些專家建議用連續(xù)三年建房總數(shù)為分母來計(jì)算(有些專家發(fā)表文章就用了此法，但未形成統(tǒng)一規(guī)定)。
在使用這個中國“獨(dú)創(chuàng)”的空置住房指標(biāo)過程中人們發(fā)現(xiàn)，年底建成而未售出的住房中有相當(dāng)大的部分是待銷房，并會在第二年內(nèi)售出�？梢�，這個空置商品房指標(biāo)只能說明當(dāng)年建成住房在當(dāng)年的銷售情況。由于它把許多待銷房統(tǒng)統(tǒng)納入空置范疇，就不能準(zhǔn)確地說明住房真實(shí)的積壓情況，是一個戴著“空置”帽子卻包含許多“非空置”待銷住房而有明顯缺限的指標(biāo)。因此，用它為基礎(chǔ)計(jì)算出來的住房空置率也存在明顯的缺限。例如，有一個城市當(dāng)年建成住房100萬平方米，由于大多數(shù)是在四季度竣工，因而到12月31日尚有40萬平方米沒有銷出，人們就會計(jì)算出住房空置率高達(dá)40%，其缺陷實(shí)在太明顯。
為了使統(tǒng)計(jì)指標(biāo)能比較準(zhǔn)確地反映商品住房的銷售和積壓狀況，有關(guān)主管部門針對住房空置指標(biāo)存在的缺限，在2003年作出補(bǔ)充規(guī)定，決定將相關(guān)指標(biāo)補(bǔ)充為：住房建成1年以內(nèi)尚未銷出的為待銷商品房，1～3年內(nèi)未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓房。
許多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，這一補(bǔ)充規(guī)定的指標(biāo)比空置指標(biāo)能夠較為準(zhǔn)確地反映住房的積壓情況，但因它僅僅起到“補(bǔ)充”作用，并沒有用待銷住房指標(biāo)來取代住房空置指標(biāo)，目前人們普遍使用的仍然是原定的不夠準(zhǔn)確的住房空置指標(biāo)。
不同口徑的警戒線不能混用
西方國家的住房空房率指標(biāo)反映的是在全部住房中空房所占比重，中國住房空置率指標(biāo)則只反映當(dāng)年建成住房中尚未銷出住房所占比重，兩者是完全不相同的概念。如果把西方國家住房空房率10%的警戒線直接套過來用于中國的住房空置率警戒線，就會犯不同囗徑“混用”的錯誤。
