中新網(wǎng)5月17日電 據(jù)《中國經(jīng)濟時報》報道，“提高房貸首付比例要比提高銀行貸款利率的作用更大。”SOHO中國董事長潘石屹在SOHO尚都的樣板間開放之時接受采訪時表示，房價漲得太快，解決的辦法無非是增加供應(yīng)量和抑制需求量。但是，短時間內(nèi)增加供應(yīng)量不太現(xiàn)實，而抑制需求方面銀行已經(jīng)提高了貸款利率，但由于額度不大，所以目前的效果并不明顯。
房價高漲，“房奴”一詞在業(yè)界流行。因此，當(dāng)近日一民間人士倡議“不買房，不當(dāng)房奴”時，民眾的反應(yīng)顯得非常熱烈。
據(jù)了解，政府相關(guān)部門也因為房價的非理性上漲而備感棘手，因為房價飆升造成扭曲的跟風(fēng)消費現(xiàn)狀將會給個人和銀行帶來巨大隱患。來自業(yè)內(nèi)的消息表明，近日政府與銀行方面將會再次打出房地產(chǎn)調(diào)控組合拳。其中，房貸首付比例可能提高的消息最受關(guān)注。
提高首付比例作用最大
雖然此前央行對于媒體有關(guān)“房貸首付比例可能提高到四至五成”的報道予以否定，但是仍然有媒體得到相關(guān)人士的消息稱，央行可能利用按揭手段來控制房地產(chǎn)市場的非理性需求以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題。
“提高房貸首付比例要比提高銀行貸款利率的作用更大。”SOHO中國董事長潘石屹表示，房價漲得太快，解決的辦法無非是增加供應(yīng)量和抑制需求量。但是，短時間內(nèi)增加供應(yīng)量不太現(xiàn)實，而抑制需求方面銀行已經(jīng)提高了貸款利率，但由于額度不大，所以目前的效果并不明顯。
提高個人按揭貸款首付比例，等于抬高銀行的放貸門檻，將有效遏制銀行的放貸沖動，也將把非理性需求人群擋在商品房交易市場大門外面。“需求的減少肯定會為房地產(chǎn)市場降溫，同時刺激二手房市場、租賃市場的發(fā)展。”潘石屹認為，梯級消費才是理智的市場消費行為，人人都買房是一種錯誤的購房觀念。
“但是，假如政策真的出臺，打擊最大還是中低檔樓盤的購買者�！迸耸僬f。中原地產(chǎn)分析人士表示，從控制需求入手，購房首付提到四至五成肯定能使樓市“降溫”，增加房價下調(diào)的壓力。但是，該項政策如果出臺，退出市場的不僅僅是炒房者，還有很多買房自用的普通購房者。
因此，有金融人士建議，如果確實將提高首付比例，應(yīng)該實行分類的管理手段：對購買第二套住房的投資者，可以實施提高首付比例，但對第一次置業(yè)，真正需要購房安家的市民，還是應(yīng)該提供較優(yōu)惠的房貸政策。
小規(guī)模調(diào)控政策沒停過
由于房價不斷上漲，此前一些開發(fā)商采取“銷控”措施進一步抬高房價。一時間，市場跟風(fēng)者更加恐慌，樓市無房無售的消息迅速彌漫于業(yè)界。開發(fā)商與炒家趁機聯(lián)手將房價炒得越來越高。針對這一現(xiàn)象，5月10日，北京市建委下發(fā)關(guān)于《加強商品房交易市場動態(tài)監(jiān)管的通知》，從6月1日起，如果開發(fā)商虛擬買賣合同、囤積房源，欺騙購房人搶購，將面臨至少1個月內(nèi)不能賣房的處罰。市建委同時還公示了53種開發(fā)商可能存在的違規(guī)行為。該通知被業(yè)界稱為房地產(chǎn)的新“53條軍規(guī)”。
為了穩(wěn)定房價，北京市建設(shè)委員會還在牽頭制定有關(guān)推出部分低價土地用以建造中低價商品房的政策。據(jù)悉，北京準備推出不屬于住房保障體制之內(nèi)的中低價位普通商品房，辦法也是在商品房的供地計劃中拿出部分土地低價推出，并在土地交易過程中限定未來商品房的售價。
銷售人員持證上崗、土地閑置收回政策趨緊、每日更新房源信息、囤積房源將被禁售一個月等，短短一個月，北京市主管部門共發(fā)布6項調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，目標直指土地囤積、房源銷控、哄抬房價的行為。
“有些政策已經(jīng)是老調(diào)重彈，這一方面說明政府加強了調(diào)控力度；同時，也說明這些政策以往的執(zhí)行并不到位，政府對相關(guān)政策下達之后缺乏應(yīng)有的執(zhí)行監(jiān)督機制�！币晃徊辉妇呙拈_發(fā)商認為，老調(diào)重彈仍不能解決問題，房地產(chǎn)市場只能寄希望中央的調(diào)控組合拳。
調(diào)控效果需看地方政府執(zhí)行力度
國家平抑房價的措施可以說是一道接一道。早在2005年，在不到兩個月的時間中，國務(wù)院先后出臺了“新、老國八條”�！蛾P(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》即老“國八條”中已明確要求各級政府穩(wěn)定房價一個月后出臺的“新國八條”《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》又針對老“國八條”的方針提出了具體的操作辦法。其中涉及到了土地、利率和稅收很多方面的調(diào)整。當(dāng)時的房價漲幅應(yīng)聲回落。然而時隔半年之后房價再次反彈，似乎這一記降溫藥仍然不夠量。
“降溫藥夠不夠量，要看地方政府的執(zhí)行力度如何？”一位往返于幾個地方進行項目開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，宏觀調(diào)控最終的落實者是地方政府。
國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部董月鮮指出，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征決定了在調(diào)控房地產(chǎn)市場的過程中，地方政府起著舉足輕重的作用�，F(xiàn)實情況是，對房地產(chǎn)行業(yè)的高度依賴使地方政府不愿壓制房地產(chǎn)的發(fā)展。在市場經(jīng)濟下，地方政府是一個相對獨立的利益主體，在有限的財政收入條件下，土地出讓收入和房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方政府收入的重要來源，也是地方政府對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的主要財源。在這種情況下，地方政府出于各種考慮，對房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度可能大打折扣。
有調(diào)查結(jié)果顯示，不少地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時“陽奉陰違”，也是房地產(chǎn)新政難以落實的原因之一。2005年6月初，國務(wù)院派出了四個檢查組到八省市檢查房地產(chǎn)政策的執(zhí)行情況，結(jié)果是大部分被檢查的省市只是學(xué)習(xí)了國務(wù)院的文件精神，并沒有積極采取措施去落實這些精神。
例如，“國八條”中要求地方政府采取有效措施調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟適用房的比例。但統(tǒng)計結(jié)果顯示，2005年下半年，經(jīng)濟適用房的投資增長速度不是加快而是放慢了。按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內(nèi)開發(fā)，否則要收回，但該政策也無法得到落實。甚至有些城市連稅收政策(對非普通住宅和兩年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)征收5%的營業(yè)稅)都沒有得到落實。
以此來看，中央不僅要出臺既有力度又有智慧的調(diào)控政策之外，對于地方政府執(zhí)行的力度也需要有效的監(jiān)督。事實上，就如潘石屹所言：“任何一個市場，無論是股票市場、黃金市場，沒有道理的暴漲之后肯定是暴跌，暴跌之后就有可能引起整個行業(yè)的危機。”房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了危機，對地方政府不會有任何好處。
萬科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理郁亮也說：“任何行業(yè)價格上漲太快，都不會是行業(yè)之福�！蓖瑯�，更不會是地方政府之福。（王小霞）
