關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格問題，最近又重新成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。對(duì)于房價(jià)是漲是跌，各方分歧很大，除了判斷上的差異外，2006年一季度以來不同的價(jià)格信息來源也是導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生分歧的重要原因。而新近由中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》提出了我國房地產(chǎn)價(jià)格長期走勢是上升，而不是下降。對(duì)此，筆者認(rèn)為房價(jià)長期上漲的觀點(diǎn)是一種錯(cuò)誤信號(hào)。
房價(jià)長期上漲這一觀點(diǎn)的依據(jù)有矛盾之處
該報(bào)告中提出，目前住宅市場的供給增幅有所回升，全國住宅建設(shè)穩(wěn)步增長，商品房空置率居高不下，且從長期來看，需求能力與供給能力相比仍然有余，但為什么價(jià)格會(huì)長期上漲呢？顯然，對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格變化，我們必須綜合各種因素來考察和判斷，而不能僅僅只考慮一種因素。筆者認(rèn)為，我國房價(jià)增幅將會(huì)在短期回升后轉(zhuǎn)入下降通道。
房地產(chǎn)價(jià)格變化與房地產(chǎn)投資之間有著緊密的聯(lián)系，投資增長或者減少將會(huì)直接影響著價(jià)格波動(dòng)，反過來，價(jià)格的波動(dòng)，也影響著投資變化。但分析2006年以來的投資特點(diǎn)，很難觀察到投資出現(xiàn)新的異常變化跡象。2006年一季度，我國房地產(chǎn)投資同比增速平穩(wěn)回落。1-2月為19.7%，1-3月為20.2%，這與2005年下半年相比，波動(dòng)不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢�？梢姡康禺a(chǎn)投資同比增速繼續(xù)保持平穩(wěn)。而且，房地產(chǎn)投資增速低于同期固定投資增速的態(tài)勢未發(fā)生新變化。自2005年5月份以來，我國房地產(chǎn)投資均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速，2006年一季度，這一態(tài)勢也未發(fā)生新的方向性變化。因此，沒有房地產(chǎn)價(jià)格上漲的明顯特點(diǎn)。
當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格增長速度加快，只是在徘徊中出現(xiàn)向上苗頭，但增速總體還是處于回落中的徘徊震蕩狀態(tài)。從國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)信息來看，進(jìn)入2006年后，房地產(chǎn)價(jià)格在1月份、2月份的增長幅度均是5.5%，到一季度末為6.5%.從這三個(gè)月來看，似乎給人以出現(xiàn)了反彈的苗頭和跡象，確實(shí)也是這樣，但如果我們將這一變化放在1999年到2006年3月份這一相對(duì)較長的時(shí)間上來看，顯然，目前的房地產(chǎn)價(jià)格增速還處于一個(gè)較低的平臺(tái)范圍內(nèi)，而且仔細(xì)觀察價(jià)格曲線變化，未來同樣也具備向下突破的可能，且可能更大。
市場信息混亂推動(dòng)的價(jià)格虛漲假象不會(huì)長久
價(jià)格信息是判斷價(jià)格漲跌的依據(jù)，但是假如價(jià)格信息來自不同機(jī)構(gòu)和部分，且測度的方法存在很大差異，這樣就會(huì)出現(xiàn)混亂。而當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格上漲信息，筆者認(rèn)為并非完全真實(shí)，在很大程度上是由于市場信息混亂而推動(dòng)的價(jià)格虛漲假象。如北京市的一季度房地產(chǎn)價(jià)格就有很多的版本，有的說7.3%，有的說17.3%，相差甚遠(yuǎn)。這一價(jià)格混亂現(xiàn)象，也導(dǎo)致了消費(fèi)者對(duì)市場判斷上的失誤和混亂，從而在一定程度上又推動(dòng)了價(jià)格的虛漲表象。目前個(gè)別城市價(jià)格上漲幅度甚至超過了2004年，這是一種極其不正常的病態(tài)變化特征，在沒有并且缺乏市場推動(dòng)的良好宏觀和積極市場因素下的虛漲是暫時(shí)的。
二季度后，一些綜合性力度更大的政策將相繼出臺(tái)，因此，價(jià)格回落是必然的。抑制房價(jià)過快上漲，仍然是國家2006年的主要工作目標(biāo)和任務(wù)之一。目前，很多城市的房價(jià)已經(jīng)處于歷史最高位，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場秩序也帶來了巨大的負(fù)面效應(yīng)，且潛伏著巨大的泡沫經(jīng)濟(jì)后患(盡管當(dāng)前由于投資增長下降、人民幣匯率穩(wěn)定、只是價(jià)格處在高位，但由于人民幣升值的可能性，因此，假如投資持續(xù)過快增長、則泡沫經(jīng)濟(jì)并引起經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性就會(huì)大大增強(qiáng)，對(duì)此應(yīng)予以高度重視)。與此同時(shí)，2005年和2006年一季度中國經(jīng)濟(jì)保持9.9%和10.2%增速，大大消除了人們對(duì)未來經(jīng)濟(jì)緊縮的擔(dān)憂，堅(jiān)定了國家執(zhí)行抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲的信心。
此外，房地產(chǎn)資金將會(huì)有部分流入到資本市場，推動(dòng)價(jià)格上漲的動(dòng)力下降。由于2005年開始的股權(quán)分置改革試點(diǎn)進(jìn)展順利，資本市場長期低迷的狀態(tài)大大改觀，2006年中國資本市場進(jìn)入到了恢復(fù)性上升狀態(tài)，這樣，部分房地產(chǎn)資金將會(huì)轉(zhuǎn)入到資本市場。而這一特征將會(huì)在第二季度更加明顯，因此，正像中國股市需要經(jīng)過2001年以來的調(diào)整和消化一樣，房地產(chǎn)市場價(jià)格在經(jīng)過長達(dá)數(shù)年的持續(xù)增長后，也將進(jìn)入中期調(diào)整時(shí)期。
盡快建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場價(jià)格及其信息管理體系
如何向社會(huì)各界發(fā)布權(quán)威和統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場價(jià)格信息，迅速扭轉(zhuǎn)和徹底改變目前房地產(chǎn)市場價(jià)格信息混亂的局面，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場管理、制定和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場價(jià)格管理各項(xiàng)政策極為重要，對(duì)于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的應(yīng)變機(jī)制的建立都極其必要和迫切。因此，建議在國家統(tǒng)計(jì)局和有關(guān)部委的統(tǒng)一部署下，盡快組織各界力量研究價(jià)格體系架構(gòu)、確定價(jià)格信息來源，統(tǒng)一房地產(chǎn)市場價(jià)格信息和權(quán)威的發(fā)布平臺(tái)的通道等各項(xiàng)政策的制定。
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