由于房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，而與有關(guān)部門(mén)相左的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)又無(wú)法支撐經(jīng)濟(jì)與建設(shè)運(yùn)行良好的論斷，因此，輿論爭(zhēng)議不斷。建設(shè)部官員也承認(rèn)，他們時(shí)常接到民眾房?jī)r(jià)過(guò)高的抗議電話。
實(shí)際上，考慮到中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市一樣基本是個(gè)政策市，而宏觀調(diào)控政策主要借行政手段而行，所以現(xiàn)在斷言房地產(chǎn)市場(chǎng)宏調(diào)成效不彰為時(shí)過(guò)早。當(dāng)國(guó)稅總局提出對(duì)購(gòu)買二套房重新征收20%的所得稅時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片風(fēng)聲鶴唳；可以想像，如果我們用政策驅(qū)逐在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)興濃的國(guó)際游資，也可以獲得類似的效果。
因此，下述結(jié)論大概更符合事實(shí)，即此輪宏觀調(diào)控的漲落說(shuō)明政府有關(guān)部門(mén)意志不堅(jiān)。
公平地說(shuō)，除了人們通常批判的尋租動(dòng)機(jī)外，政府部門(mén)還受到現(xiàn)實(shí)條件的約束。雖然央行早已警告房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而央行副行長(zhǎng)吳曉靈日前披露的數(shù)據(jù)除了反映風(fēng)險(xiǎn)之外，也反映出中國(guó)銀行業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)依存度極高。
2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%；其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到1.5759萬(wàn)億元，占固定資產(chǎn)投資總額的17.78%，占GDP的8.6%；商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。吳曉靈還指出，房地產(chǎn)業(yè)與57個(gè)產(chǎn)業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系。
結(jié)論當(dāng)然是，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期里，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，健康穩(wěn)定仍是首要任務(wù)。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠在一場(chǎng)房地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上也透露了同樣的意思，表示當(dāng)前最重要的任務(wù)是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保持政策的連續(xù)性和平穩(wěn)性。
房地產(chǎn)市場(chǎng)必須穩(wěn)定沒(méi)有說(shuō)出口的理由還包括，中國(guó)房貸已開(kāi)始進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，如果房地產(chǎn)低迷，將嚴(yán)重影響投資者的還款意愿，一旦房?jī)r(jià)下降而利率提高，那貸款者寧可選擇讓銀行來(lái)當(dāng)房東。截至去年末，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額已經(jīng)達(dá)到1093億元，行業(yè)排名第四；個(gè)人住房貸款不良率1.5%左右，開(kāi)始小幅上升。但是，另一方面，對(duì)于某些銀行而言，由于利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)有限，個(gè)人房貸尚屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍將房貸視為營(yíng)養(yǎng)大餐。
在這樣的情況下，指望央行使出調(diào)控的殺手锏是不現(xiàn)實(shí)的，他們必須考慮銀行生存與國(guó)民經(jīng)濟(jì)減速之后的社會(huì)壓力，所以只會(huì)進(jìn)行微調(diào)。
一個(gè)解決方法已浮出水面，即通過(guò)資本市場(chǎng)間接化解銀行的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。如吳曉靈提出，以產(chǎn)品創(chuàng)新為突破口，豐富住房金融一級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品，如固定利率貸款產(chǎn)品、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券、房地產(chǎn)投資信托(REITs)，并發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)工具。
這一方法意在化解銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的雙重壓力。如果資本市場(chǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新步伐能夠如央行所愿，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)在銀行資金部分撤出后，依然能夠維持資金鏈不斷，則銀行可以避免成為無(wú)數(shù)物業(yè)的房東的噩運(yùn)。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，最好的辦法當(dāng)然是既能看緊眼前房貸大餐，又能化解可能的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)銀行經(jīng)過(guò)多年準(zhǔn)備，發(fā)起成立“個(gè)人住房抵押貸款證券化信托”(MBS)，首期信托發(fā)行總金額為30億元，借此把所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款重組為抵押貸款群組，由證券機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，以證券的形式出售給投資者進(jìn)行融資。
不了解資產(chǎn)質(zhì)量，局外人當(dāng)然很難看清這樣的金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之間有什么區(qū)別。有一點(diǎn)是確定的，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大增而銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量難定時(shí)，資本市場(chǎng)的投資者顯然應(yīng)該對(duì)這樣的技術(shù)創(chuàng)新多個(gè)心眼，不要無(wú)端成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最終接盤(pán)者。
(來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：葉檀)
