中新網(wǎng)3月29日電 據(jù)《市場報》報道，現(xiàn)在有些開發(fā)商動不動就說會將上升成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這是非正常的。目前房地產(chǎn)價格已經(jīng)嚴(yán)重超過和背離其價值，但這種情況不可能長期存在下去。
政策劍指“納稅侏儒”
賣方聲音：成本上漲會轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者
國家稅務(wù)總局日前發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(簡稱31號文件)，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率作出調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率。其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%，這意味著房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢來預(yù)繳企業(yè)所得稅。提稅新規(guī)是否會助長房價繼續(xù)攀高呢？
剛剛過去的2005年被業(yè)界稱為房產(chǎn)新政年，新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……輪番轟炸高房價。此次稅率調(diào)整無疑再次刺激了買房人和賣房人敏感的神經(jīng)。
2005年國家稅務(wù)總局和《中國稅務(wù)》聯(lián)合推出的中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜中，僅有一位房地產(chǎn)人士。自此“納稅侏儒”便成為公眾心目中的房地產(chǎn)商形象。當(dāng)“納稅排行榜”與“財富排行榜”的反差躍然紙上時，國稅局重新拾起了“提稅”利劍，直指房產(chǎn)業(yè)。
稅率的變化將直接影響到開發(fā)商的利益。31號文件出臺后，雖然一些房產(chǎn)商表示不愿過多表態(tài)，需要仔細(xì)研究后再下結(jié)論。但也不乏公司在第一時間作出反應(yīng)，認(rèn)為新的政策進(jìn)一步加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，表示要將多出的稅款“讓消費(fèi)者埋單”。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰對記者說：“該規(guī)定實施后會減少開發(fā)商的利潤。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供應(yīng)短缺、市場熱銷，開發(fā)商可能將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房價上。”
甚至有的開發(fā)商為稅率算出了總賬：15%的稅率如果加上利息，算起來累計稅收大于45%；而目前各種稅費(fèi)加起來約占房地產(chǎn)開發(fā)成本的65%，建安成本(房屋的建造成本)僅為35%。華遠(yuǎn)房地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)更直言，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入應(yīng)當(dāng)算作應(yīng)付款，在沒有經(jīng)過最終結(jié)算的情況下就預(yù)征企業(yè)所得稅，是沒有道理的。
短期不會反映到房價上
專家聲音：5%的成本在開發(fā)商承受范圍內(nèi)
“成本提高，銷售價格就會上漲，這不是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律性結(jié)論。在當(dāng)前的市場上沒有人會說，你的成本高，所以價格就高。”對于開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)的說法，一些專家和業(yè)界人士提出了質(zhì)疑。
“5%的成本上升還在開發(fā)商的承受能力范圍之內(nèi)，因此短期不會反映到房價上�！兵櫶┑禺a(chǎn)總經(jīng)理張鳳春說：“況且價格由市場供求雙方?jīng)Q定，開發(fā)商就算想轉(zhuǎn)移成本，也要顧及到市場能否接受�！比f年花城副總經(jīng)理黃璽慶也指出，目前成本與房價的關(guān)系尚不直接，主要是需求拉動，多數(shù)開發(fā)商都可以承受這樣的成本，短期內(nèi)不會反映到房價上。
河南省地稅局所得稅處朱云副處長直言：“提稅不會對房產(chǎn)企業(yè)帶來太大影響，因為其利潤非常高”。此話猶如巨石擊水，專家大多拍手稱快。北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究所研究員張琦就說：“開發(fā)商的‘你加大了我的成本，我就將它加在銷售價格上’的說法，邏輯極其錯誤。因為那些動輒1—2萬/米的房子，并不是因為成本高，而是由供求均衡程度來決定的�，F(xiàn)在有些開發(fā)商動不動就說會將上升成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，也確實存在這種現(xiàn)象，但這是非正常的，利潤應(yīng)該是由市場來決定的。目前房地產(chǎn)價格已經(jīng)嚴(yán)重超過和背離價值，但這種情況不可能長期存在下去。而且從房地產(chǎn)市場環(huán)境來看，也遠(yuǎn)未達(dá)到政策效應(yīng)和合理的價格區(qū)間范圍�！�
31號文件一出臺，不少人就在猜測，這是不是為了迎合“取消房地產(chǎn)預(yù)售制度”的民意。對此北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩認(rèn)為，開發(fā)商因為“預(yù)售所得稅提高”而選擇“現(xiàn)房銷售”的可能性不大。他表示在當(dāng)前的資金實力和運(yùn)作模式之下，大部分開發(fā)商還是在用較少的錢蓋房。雖然稅收增加，但開發(fā)商手里沒有足夠的資金，只能預(yù)售。而且盡管稅收增加了5%，但預(yù)售能避免銀行開發(fā)貸款每年6%以上的利息，這個成本賬很難計算。
降價尚遙遙無期
買方聲音：別總讓百姓空歡喜
在董藩看來，國稅總局此舉的真正動因是針對大家一直討論的“房地產(chǎn)暴利”問題，老百姓這方面有很大的情緒。董藩認(rèn)為，國稅總局是運(yùn)用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的收入，讓國家多拿走一部分。
但在中國社科院金融研究所研究員尹中立看來，國稅總局調(diào)整預(yù)售所得稅雖是為了抑制房價，卻起不到作用。如果說是為了減少開發(fā)商的利潤、平息老百姓的怨言，那真正應(yīng)該起的作用是降低房價。
近期準(zhǔn)備買房結(jié)婚的王先生對記者說：“現(xiàn)在對這些文件的出臺和作用已經(jīng)越來越不看重了，如果看好了就會買。反正房價是在一天一天漲，以前那么多政策也沒有起多大用�！�
對于提高稅率能起到的作用，很多百姓同樣持觀望態(tài)度，曾經(jīng)的“繳稅侏儒”會不會通過各種方法來避稅是很多人心中的疑問。一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法。業(yè)界就流傳著這樣一個關(guān)于開發(fā)商避稅的“經(jīng)典”版本：廣州某房地產(chǎn)公司想轉(zhuǎn)移利潤到國外，對會計說弄個“海外業(yè)務(wù)接待費(fèi)2000萬元”。另一個房地產(chǎn)企業(yè)，則將一些設(shè)計工作交給海外自己的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計費(fèi)用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤。
在2004年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。有人用簡單算術(shù)，即幾個主要大城市房地產(chǎn)利潤總額除以全年天數(shù)計算，北京不到兩天就產(chǎn)生一個房地產(chǎn)億萬富翁，廣州約三天產(chǎn)生一個億萬富翁。面對如此暴利，買房者只能慨嘆：莫再讓我空歡喜！(董穎）
