國家稅務總局日前發(fā)布《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(以下簡稱31號文)，對房地產企業(yè)預售收入的預計營業(yè)利潤率做出了調整。
該政策的主要目的在于防止地產商偷漏稅
此文件一經出臺，立刻引起了公眾和房地產開發(fā)商的廣泛關注，公眾關注的是這一稅收政策調整之后，房價是否又會上漲，而開發(fā)商關注的是這樣一個調整會對企業(yè)的成本和利潤造成多大影響。
應當說，這樣的一個調整，從理論上來說對房價和開發(fā)商不會有多少影響，因為這樣的一個調整只不過是將企業(yè)所得稅的時間進行了小小的調整，企業(yè)的實際稅負仍然是原來的稅率，那么開發(fā)成本就依然是原來的成本。不過這只是一種理想狀態(tài)而已，實際上這次發(fā)布的文件就是針對房地產開發(fā)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象嚴重而出臺的，這個文件不僅使得開發(fā)商繳納所得稅的時間提前，而且針對房地產開發(fā)企業(yè)常用的一些偷漏稅手段，制定了一系列的監(jiān)控措施，使得開發(fā)商偷漏稅的難度大大提高。
對于那些偷漏稅嚴重的房地產開發(fā)企業(yè)而言，《31號文》的實施必然會提高他們的開發(fā)成本，當然對于每一個開發(fā)商影響多大就要看其偷漏稅的程度了。
正是因為對于房地產開發(fā)企業(yè)存在偷漏稅現(xiàn)象的共識，無論是學者、消費者還是開發(fā)商，都一致認為《31號文》必然會提高企業(yè)的成本。不過對于《31號文》對房價的影響，大家的看法卻不盡相同。有的人認為房地產開發(fā)企業(yè)的成本提高，必然推動房價上漲，有的則認為房價不是由成本決定，而是由供求決定。筆者認為，這兩種觀點都有一定道理，但是卻又不盡然。
開發(fā)商很容易將增加的成本轉移到消費者身上
市場的均衡價格是由供求雙方共同決定的，供應方和需求方都不可能單方面決定市場價格，除非是由政府定價，而不是競爭形成價格。競爭市場價格的形成取決于市場供給曲線和消費需求曲線，供給曲線決定供給量，而供給曲線是由成本和價格決定的，消費需求曲線則由市場容量和價格決定。而房地產的市場均衡價格，就是使得市場供應量和市場需求量相等時的價格。因此，房地產的市場均衡價格必然會受到房地產開發(fā)企業(yè)成本的影響。不過，房地產開發(fā)成本的提高到底會對房價產生什么影響，卻不是絕對的。
根據(jù)福利經濟學的原理，從長期來看，政府征稅會加重企業(yè)和消費者的負擔，不過負擔到底是消費者承擔的多還是企業(yè)承擔的多，就取決于需求價格彈性，如果市場需求彈性大，那么消費者承擔的稅收負擔就輕，企業(yè)承擔的稅收負擔就重；如果需求彈性小，消費者承擔的稅收負擔就重，企業(yè)承擔的稅收負擔就輕。而從目前的情況來看，中國的房地產市場供不應求、供求矛盾突出，基本處于賣方市場的狀態(tài)，因此開發(fā)商很容易將增加的成本轉移到消費者身上，稅收負擔的增加就很可能推動房價上漲。
關鍵是要讓市場處于更加充分的競爭狀態(tài)
雖然稅收負擔的增加可能推動房價上漲，但是筆者仍然認為政府加強稅收征管是完全必要的。因為抑制房價上漲不可能長期建立在房地產企業(yè)偷稅漏稅的基礎之上，如果沒有其他措施，即使政府完全免除房地產行業(yè)的稅收，房價也未必會降低多少。要降低房價或者防止房地產企業(yè)將稅負成本過多地轉移到消費者身上，關鍵的還是要增加房地產的供應量，讓市場處于更加充分的競爭狀態(tài)。同時，應當防止投機和投資需求與基本自住需求爭奪有限的供給，通過大力壓制投機性需求來降低市場容量。
只有這樣才能使房價回歸合理水平，讓房地產市場的需求曲線更富有彈性，從而有效避免開發(fā)商將稅收負擔過多轉移到消費者身上。
(來源：新京報 作者：周城雄）
