第一批經(jīng)濟適用房可以上市交易的消息傳出后，前來門店咨詢的人很多，其中大部分都不是最早購買經(jīng)濟適用房的那批市民，而是近兩三年才買入的。他們手中的房源，其投資價值已基本喪失，因而急于出手
杭州21世紀不動產(chǎn)近江店的總經(jīng)理胡啟宇最近正計劃著把業(yè)務(wù)員派到門店周邊的三塘桃園、三塘沁園等小區(qū)里宣傳經(jīng)濟適用房上市的政策，以爭取更多的房源。2006年5月~11月，三塘板塊多個小區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟適用房將達到杭州市規(guī)定的5年后方可上市交易的年限。
但這場房源爭奪戰(zhàn)中，胡啟宇顯然晚了一步。有些迫不及待的房東早已將手里的經(jīng)濟適用房在其他中介處掛牌。
記者在附近中介門店走訪時發(fā)現(xiàn)，一些產(chǎn)權(quán)類型為“房改房”的房源有相當(dāng)部分是經(jīng)濟適用房。只是因為還未達到規(guī)定的年限，為規(guī)避政策，中介門店更改了這些房源信息。
低價策略沖擊二手房市場？
在杭州香積寺路某中介門店里有一套1999年建的經(jīng)濟適用房，掛牌單價為7400元/平方米。這一價格在二手房掛牌價普遍在8000元/平方米左右的三塘板塊格外誘人。某中介門店業(yè)務(wù)員對《第一財經(jīng)日報》表示，類似的經(jīng)濟適用房非常受歡迎，這一區(qū)域的二手房本來就緊俏，一些低價經(jīng)濟適用房的上市就更引人注目。
據(jù)了解，杭州第一批經(jīng)濟適用房于1999年推出,主要集中在三塘板塊,包括三塘苑小區(qū)、六塘公寓、長興公寓以及大關(guān)南八苑、南九苑等。如果加上辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的時間，這批房源將陸續(xù)在今年達到上市的年限要求。
事實上，三塘板塊的房屋產(chǎn)權(quán)非常復(fù)雜，除了經(jīng)濟適用房外，還有很多是動遷安置房、單位的“房改房”、解困房等，經(jīng)濟適用房只是其中的一部分。而且有少部分早期的經(jīng)濟適用房實際上在去年底已經(jīng)達到上市的年限要求。
不少中介門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，最近經(jīng)常有附近的居民前來詢問經(jīng)濟適用房上市交易的政策，主要是稅費問題以及掛牌價格。而且這批經(jīng)濟適用房當(dāng)時價格一般在2300元/平方米左右。
據(jù)胡啟宇的估計，三塘板塊今年達到上市要求的經(jīng)濟適用房大約有2000套左右。他認為，如果這些房源上市，其掛牌單價大概在每平方米7000~8000元，“比周邊低一些，但不會低很多”。
一位業(yè)務(wù)員有點憂心忡忡：如果這批房源大量上市，肯定會對三塘區(qū)域的二手房價格造成沖擊。但一位對周邊房東有相當(dāng)了解的業(yè)務(wù)員卻認為，附近有相當(dāng)部分房子是以出租為主，“房東不會拿來出售的”。胡啟宇也認為，這批經(jīng)濟適用房的面積不小，房東以小換大的需求不多。而且經(jīng)過幾年發(fā)展，三塘板塊有了很大改觀，地段不錯，“會賣的人不多”。
利潤空間相當(dāng)可觀
但記者還是在杭州華立房地產(chǎn)代理有限公司三塘分公司里找到了一例經(jīng)濟適用房的成交案例。據(jù)業(yè)務(wù)員賁中華介紹，該套房源位于三塘的六塘公寓，1998年建成，面積62.88平方米,去年8月份以50萬元總價成交,成交單價為7952元/平方米。
按照《杭州市人民政府關(guān)于進一步加強杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)和銷售管理工作的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟適用房達到規(guī)定年份上市交易的，其出讓方在交易時需比一般的商品房交易多繳納土地出讓金(含級差地租和大市政配套費)以及相關(guān)規(guī)費。
但是這部分費用該如何交、交多少，杭州市農(nóng)稅局的有關(guān)人士稱，目前還沒有新的細則出臺。賁中華表示，他們當(dāng)時在操作上述案例時，是按照杭州市2004年3月4日下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)<杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法>的通知》(下稱《通知》)來執(zhí)行的。
依上述成交案例，這名房東可凈賺約35萬元,利潤翻了一番還多。
經(jīng)濟適用房的利潤空間顯而易見。因此胡啟宇表示，早期購買的經(jīng)濟適用房投資空間較大。不過由于當(dāng)時的商品房價格也較低，其利潤空間與當(dāng)時購買商品房的利潤空間差不多。
由于最初申購經(jīng)濟適用房的標準較低，而且杭州房地產(chǎn)市場進入快速上漲的階段，因此經(jīng)濟適用房在隨后幾年里得到很多投資人士的“青睞”，出現(xiàn)了許多開著寶馬、奔馳的市民前往購買經(jīng)濟適用房的事例，最終導(dǎo)致杭州市于2004年6月暫停經(jīng)濟適用房的申購，重新制訂了“游戲規(guī)則”。
“新規(guī)則”下的利潤空間
2004年，《通知》出臺后，盡管明確了要繳納土地出讓金，但是具體如何交，對于后來的經(jīng)濟適用房仍然沒有一個確切的說法。政府有關(guān)人士表示，由于政策出臺時還沒有符合條件的房源上市交易，因此一直也沒有細則出來。
但據(jù)了解，在2001年2月5日至2003年3月31日之前已領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》或已簽訂購買意向書的經(jīng)濟適用房，達到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟適用房享受面積部分，需計繳的土地出讓金為杭州市物價局下發(fā)的經(jīng)濟適用住房價格批復(fù)文件中核定的商品房價格與經(jīng)濟適用住房價格之間的差價。
賁中華表示，到目前為止，在具體操作中，上述差價如何算，標準為多少，他還沒有接到相關(guān)的通知。而胡啟宇則表示，杭州市物價局對每年各地段的商品房都核定了一個價格，一般與經(jīng)濟適用房的差價在500元/平方米左右。
如果仍以上述成交案例為例，如果該房在上述時間段內(nèi)購買，則獲利將減少數(shù)萬元。
根據(jù)《通知》，2003年3月31日后領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》的經(jīng)濟適用房，在達到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟居住房享受面積部分需計繳的土地出讓金為杭州市物價局確定的同類地段、同類商品房市場價格與經(jīng)濟居住房價格之間的差價。這意味著投資經(jīng)濟適用房的空間已與商品房無異。
而記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，很多中介門店都提到，在第一批經(jīng)濟適用房可以上市交易的消息傳出后，前來門店咨詢的人很多，其中大部分都不是最早購買經(jīng)濟適用房的那批市民，而是近兩三年才買入的。他們手中的房源，其投資價值已基本喪失，因而急于出手。
(來源：第一財經(jīng)日報，作者：翟宇)
