南國春來早。2006年3月，長沙市雄偉的芙蓉北路兩端，繁花似錦，吊車云集，機(jī)器聲轟鳴。來自廣州的珠江實業(yè)和深圳地產(chǎn)大鱷深天健，紛紛在早已圈好的土地上，開始新一年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。
而在珠江入�？诘膹V州和深圳，又一批摩天大樓如雨后春筍般節(jié)節(jié)升高。
南中國的土地上，統(tǒng)一開放的房產(chǎn)市場正在形成，一個地產(chǎn)巨子風(fēng)云際會、縱橫捭闔的時代正在到來。而隨著房產(chǎn)品牌北上帶來的房價飆升，也引起社會各界的密切關(guān)注。
資本推進(jìn)珠三角房企“北伐”
早在2005年7月20日，“9＋2”模式下的首屆“泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)合作與發(fā)展論壇”，徐徐拉開了政府主導(dǎo)的大規(guī)模房地產(chǎn)跨區(qū)域合作的序幕。
“泛珠三角區(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。泛珠三角的九省區(qū)區(qū)域面積200.5萬平方公里，生產(chǎn)總值接近4萬億人民幣，約占全國的1/3，加上香港和澳門兩個特別行政區(qū)，泛珠三角區(qū)域的重要地位不言而喻。
為了推動房地產(chǎn)市場的流動，廣東省房協(xié)副會長、秘書長蔡穗聲，2006年早春時節(jié)踏上珠江源頭云貴高原，與同行一道總結(jié)去年泛珠三角區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)合作的成敗得失。
蔡穗聲對記者說，去年已經(jīng)搭建起政府、協(xié)會、企業(yè)之間的協(xié)商平臺與合作平臺。湖南張家界的房地產(chǎn)商在廣東珠海蓋起了小區(qū)，云南麗江與澳門簽約成立一家投資公司，共同開發(fā)“綠色地產(chǎn)”。今年的主要任務(wù)是認(rèn)真篩選一批有投資潛力的項目，推薦給品牌地產(chǎn)商，并繼續(xù)召開“泛珠房博會”。
與前些年珠三角房地產(chǎn)企業(yè)以深圳萬科為首的自發(fā)性分散北上不同的是，2006年將是自覺性地、大規(guī)模地向北推進(jìn)。
“現(xiàn)在深圳市區(qū)內(nèi)已經(jīng)很難拿到地了，即使有地，也只能做比較小的樓盤。不僅地價高，而且利潤薄。因此我們選擇北上發(fā)展是一種必然。”深天健一位老總對記者說。
蔡穗聲說，資本不承認(rèn)行政界限,企業(yè)也不能畫地為牢。
為了使資本在流動中增值，珠三角房地產(chǎn)企業(yè)紛紛“北伐”選擇資本洼地。環(huán)顧長沙房地產(chǎn)市場，今年外來企業(yè)已達(dá)42家，商品房供應(yīng)呈現(xiàn)高歌猛進(jìn)的局面。在城市新區(qū)，眾多珠三角開發(fā)商重兵集結(jié)，大盤涌現(xiàn)。
珠江實業(yè)在瀏陽河北岸拿地千畝，建筑工地如火如荼；深圳卓越集團(tuán)在河西新區(qū)悄然構(gòu)造“蔚藍(lán)海岸”花園社區(qū)；香港恒基兆業(yè)投資38億元，在星沙開發(fā)區(qū)打造998畝大盤；強(qiáng)力推出品質(zhì)建筑；一直秘而不宣的粵系地產(chǎn)大鱷——中國南山開發(fā)集團(tuán)也在寸土寸金的金星大道拿到500余畝土地，低調(diào)開發(fā)一個32萬平方米的南國風(fēng)情社區(qū)……
房價上漲如箭在弦
在本地企業(yè)主宰房產(chǎn)市場的時代，長沙、武漢、貴陽、南寧等地的房價一直不溫不火。然而，2006年，長沙市商品房價格卻一舉沖破3000元大關(guān)，達(dá)到3030元／平方米。
根據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)查結(jié)果，在廣州、北京、上海三大城市設(shè)點的跨國公司，都已將業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)展到二、三級城市。成都、重慶等城市將逐漸成為跨國企業(yè)房地產(chǎn)擴(kuò)張的重要目的地。接近八成的被訪對象表示會在其擴(kuò)張城市尋求寫字樓辦公物業(yè)，其中2/3的公司會選擇甲級寫字樓。
“貴陽前20強(qiáng)企業(yè)都是本地的，外地企業(yè)還沒有進(jìn)入到貴陽市場，沒有競爭的城市是沒有壓力的，沒有壓力就會沒有動力，這對城市是不利的�！辟F州省鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理董鐵軍如是說。
在品牌地產(chǎn)企業(yè)“北伐”的同時，一向平靜的廣州房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)“造市”跡象，價格曾出現(xiàn)異常升幅。廣州某地產(chǎn)中介一位高管透露，去年國慶黃金周某樓盤原來把開盤價定在每平方米8000元,但在開盤之前老板忽然決定以每平方米8488元入市。結(jié)果，市場反映出奇的好，開盤后不久房價就升為每平方米8800元。
珠三角、長三角等一批外來房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新樓盤，也正在直接拉升中部城市的房價。當(dāng)浙江綠城開發(fā)的長沙桂花園將起價定在3500元／平方米時，引來市民一片質(zhì)疑和譏笑之聲，但銷售情況卻依然火爆。
而深天健在長沙投資25億打造的“芙蓉盛世”大型房地產(chǎn)項目，一期將在今年10月前后開盤，深天健高層已經(jīng)初步將均價定在4500元／平方米的高位。
在長沙房價最低的岳麓區(qū)，深圳卓越集團(tuán)開發(fā)的“蔚藍(lán)海岸”，即將預(yù)售的一期花園洋房也賣到3300元／平方米……
長沙市房產(chǎn)局副局長魏建超指出，根據(jù)長沙市場目前狀況，2006年長沙房價將小幅上漲，供應(yīng)結(jié)構(gòu)直接決定了今年房價的走勢。
競爭加劇房企注重品牌建設(shè)
長沙、廣州、深圳大部分樓市經(jīng)理人分析認(rèn)為，在外來品牌與本地企業(yè)的共同推動下，2006年樓盤品質(zhì)將從量變到質(zhì)變，市場將會加速洗牌。
“主導(dǎo)房價的關(guān)鍵因素，在于產(chǎn)品的品質(zhì)�！遍L沙愿景房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳崗表示，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的豐裕，消費者需要品質(zhì)更高、環(huán)境更優(yōu)美、配套更完善、服務(wù)更到位的社區(qū)，也愿意為好房子支付更高的價格。開發(fā)商為滿足消費者對好房子的需求，必將致力于提升品質(zhì)和檔次。
房價的走勢最終取決于兩個因素，即供應(yīng)和需求。2006年的長沙住宅市場將會出現(xiàn)項目的集中供應(yīng)現(xiàn)象，而去年抑制的需求也將在今年有一個明顯的釋放，這將使供需在量上達(dá)到一個平衡。長沙市房產(chǎn)局副局長魏建超認(rèn)為，真正的價格杠桿應(yīng)是品質(zhì)與市場。產(chǎn)品的品質(zhì)將主宰產(chǎn)品的價格，“馬太效應(yīng)”隨之彰顯。目前在長沙尚未有一家能夠左右市場的大型開發(fā)商，隨著外來大型集團(tuán)的進(jìn)入，將進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)門檻，加劇競爭，而品質(zhì)的提升既是競爭的附屬品，又是在競爭中立于不敗之地的基石。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)已從有形的市場競爭步入無形的品牌競爭，房地產(chǎn)品牌已成為人們關(guān)注的焦點。這說明中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已意識到品牌建設(shè)的重要性，品牌建設(shè)就是塑造企業(yè)自身形象，打造企業(yè)獨特個性，顯示企業(yè)魅力的關(guān)鍵所在。
(來源:經(jīng)濟(jì)參考報，作者：明星、黃興華、黃玫)
