中新網(wǎng)2月14日電 據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，人們?cè)诒г狗績(jī)r(jià)過(guò)高的同時(shí)，自然而然質(zhì)疑起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否有暴利行為。開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)的敏感普通百姓雖不可能達(dá)到，但通過(guò)簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)計(jì)算方式，也可以基本推算出不同區(qū)域、不同樓盤產(chǎn)品的大致價(jià)格，對(duì)于尋找新的房子，了解開(kāi)發(fā)商將會(huì)如何定價(jià)會(huì)有非常大的幫助。
房產(chǎn)暴利緣何遭遇千夫所指
如今，不論是已經(jīng)買了房的，還是買不起房子的購(gòu)房人都在大喊房?jī)r(jià)過(guò)高，大罵開(kāi)發(fā)商黑心，這也難怪，盡管一杯星巴克的利潤(rùn)也不低，但對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，實(shí)在是可喝可不喝，而且即便多喝幾杯，被賺了錢，也不會(huì)對(duì)生活產(chǎn)生什么嚴(yán)重的影響。
可房子就不一樣了，這物件兒絕對(duì)具有生活必需品和奢侈品的雙重屬性。房子不住不行，要住就要花上也許是一輩子的積蓄，真是不成為焦點(diǎn)都難，即便現(xiàn)在有了銀行的按揭貸款，可也有人說(shuō)，什么叫按揭呀，按揭就是房地產(chǎn)商和銀行把你按著，慢慢從你身上揭下一張皮來(lái)。老百姓才不管到底房?jī)r(jià)是怎么定出來(lái)的，什么地價(jià)高，什么成本高，我買不起的房子，價(jià)格就是高！
房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，人們?cè)诒г狗績(jī)r(jià)過(guò)高的同時(shí)，自然而然質(zhì)疑起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否有暴利行為，也對(duì)蓋個(gè)房子到底成本是多少越來(lái)越關(guān)注。其實(shí)房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，房?jī)r(jià)定位早已經(jīng)不能通過(guò)公式計(jì)算簡(jiǎn)單得出結(jié)論，盡管成本、房?jī)r(jià)、暴利之間的連帶關(guān)系都會(huì)對(duì)購(gòu)房人買房造成影響，但其實(shí)它們并沒(méi)有購(gòu)房人想象的那樣聯(lián)系緊密。
開(kāi)發(fā)商一方已分成幾派，有人滿肚子委屈透露2005年北京某樓盤的凈利潤(rùn)僅在3%，地產(chǎn)商的日子不好過(guò)，也有人不再對(duì)暴利“猶抱琵琶半遮面”直接喊出“房地產(chǎn)一直存在著暴利”，一些學(xué)者根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格和成本進(jìn)行推算，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率可以高達(dá)30%，有的甚至認(rèn)為在50%以上。這樣的數(shù)字在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的形勢(shì)下，在任何投資領(lǐng)域都是令人難以置信的。不論是3%還是30%，作為商人追求利潤(rùn)絕對(duì)天經(jīng)地義，可為什么只有房地產(chǎn)的高利潤(rùn)備受關(guān)注，眾所周知，汽車、IT行業(yè)的“暴利傾向”與房地產(chǎn)業(yè)相比是只高不低。
不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)一直是公認(rèn)的高利潤(rùn)行業(yè)，但也不意味著一定是暴利。
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤(rùn)就是來(lái)源于政府對(duì)土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。表面上看起來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已超過(guò)4萬(wàn)家，是個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場(chǎng)是政府獨(dú)家壟斷，政府“一個(gè)口子”供地的土地儲(chǔ)備和招拍掛政策，實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤(rùn)”。其中很大一部分通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入了房地產(chǎn)企業(yè)。
據(jù)一位地產(chǎn)顧問(wèn)負(fù)責(zé)人介紹，土地的壟斷供應(yīng)是近年來(lái)開(kāi)發(fā)商能夠獲取高額利潤(rùn)的關(guān)鍵。目前不少樓盤都是在2003年土地“招拍掛”以前取得的土地，較低的土地成本使其利潤(rùn)豐厚。但隨著“8·31”之后，土地“招拍掛”，我們可以看到，大開(kāi)發(fā)商也是出了“血本”在土地上，總之“大限”之前的土地總有用完的一天，“大限”之后誰(shuí)也別想再在土地上做文章。
而避稅偷稅也被歸入了房地產(chǎn)企業(yè)獲得高利潤(rùn)的重要原因之一。
有報(bào)道稱，在北京、廣州等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)”。2003年至2005年上半年，北京地方稅務(wù)局共計(jì)查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴(yán)重涉稅違法問(wèn)題的案件180件，查補(bǔ)稅款75845萬(wàn)元。更有人總結(jié)歸納出了名目繁多的地產(chǎn)企業(yè)稅收違法手段：瞞報(bào)或少報(bào)預(yù)收售樓收入；利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)避繳稅款；財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)核算比較混亂，導(dǎo)致成本和企業(yè)所得稅無(wú)法準(zhǔn)確核算。有的房地產(chǎn)企業(yè)將建筑成本中的“利息”和“管理費(fèi)”項(xiàng)目一直掛賬在“在建工程”科目，沒(méi)有按工程項(xiàng)目和完工進(jìn)度及時(shí)分配結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”科目，少計(jì)了房產(chǎn)原值，從而少計(jì)了稅款等等。
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