中新網(wǎng)2月13日電 據(jù)《市場(chǎng)報(bào)》報(bào)道，日前有媒體報(bào)道稱，“國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的一系列房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，據(jù)此得出結(jié)論——中國(guó)面臨著潛在的住房過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)”。但房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，對(duì)此，有關(guān)專家表示，商品房缺口還大著呢。
董黎明：深層矛盾暴露出來(lái)了
“所謂過(guò)�，F(xiàn)象折射出來(lái)的是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的深層次矛盾�！北本┐髮W(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系教授董黎明表示，過(guò)剩的只是高檔住房和遠(yuǎn)郊配套設(shè)施較差的住房。這說(shuō)明商品房結(jié)構(gòu)不合理，主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足。以北京為例，“2005年北京市在土地供應(yīng)計(jì)劃”中為經(jīng)濟(jì)適用房安排了200公頃用地指標(biāo)，但各區(qū)縣上報(bào)的用地面積僅為80多公頃，只達(dá)到了原計(jì)劃的1/3。
二是投資性購(gòu)房的比重增長(zhǎng)過(guò)快。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾說(shuō)，在上海，投資比例達(dá)到16.6%。還有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的2/3，導(dǎo)致住宅類商品房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲。
董教授分析，投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)上漲起了推波助瀾的作用。與房?jī)r(jià)高企不相稱的是，房租在各地都未見相應(yīng)上漲。這就意味著，從一個(gè)長(zhǎng)期的價(jià)格波段來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)并不具有持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，而眼下的過(guò)剩，是投資的過(guò)剩。“開發(fā)商利潤(rùn)期望過(guò)大，寧可空置也不愿意降價(jià)。”董教授說(shuō)，去年國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施后，一些消費(fèi)者持幣待購(gòu)，而開發(fā)商也不降價(jià)，形成相持局面。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，造成今年一些樓盤春節(jié)放假的原因，除了有土地政策的變化外，很重要的一個(gè)原因是部分開發(fā)商的“惜售”心理，一些開發(fā)商囤積房屋，以便伺機(jī)抬高價(jià)格出售。
易憲容：全國(guó)平均房?jī)r(jià)仍太高
“這也說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控的效果并不明顯�！敝袊�(guó)社科院金融所金融制度室主任易憲容說(shuō)，盡管去年上半年政府出臺(tái)了一些政策來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但是其效果微乎其微，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)仍是太高，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)依舊，房地產(chǎn)開發(fā)商利用住房商品的特殊性(如壟斷性、惟一性、不動(dòng)性、生活必需品等)并借助各種方式來(lái)操縱房?jī)r(jià)。
實(shí)際上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)沒有供大于求。根據(jù)有關(guān)預(yù)測(cè)，即使有20%的城鎮(zhèn)家庭(約2700萬(wàn)戶)想要增加20平方米的住房面積，其需求總量就達(dá)5.4億平方米。到2020年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口將增加3.5億，人均住房面積達(dá)到35平方米，這樣算來(lái)我國(guó)的商品房不但沒有過(guò)剩，反而存在巨大的缺口。
而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“廬山真面目”并不是購(gòu)房者都清楚的。因?yàn)橛腥苏f(shuō)降，有人說(shuō)漲，購(gòu)房者無(wú)所適從。易憲容認(rèn)為，造成這種情況是因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。開發(fā)商不僅左右著成本信息、銷售信息、價(jià)格信息、房源信息，還借助廣告力量造勢(shì)，混攪信息，誤導(dǎo)大眾。信息不對(duì)稱造就了房產(chǎn)市場(chǎng)的“賣方市場(chǎng)”。就目前的情況來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)信息體系還存在不科學(xué)、不規(guī)范、不標(biāo)準(zhǔn)、不公開、不透明等現(xiàn)象。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是高是低？易憲容表示，據(jù)東北財(cái)大姜春海的研究，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)空置率、收入房?jī)r(jià)比等指標(biāo)早就超過(guò)國(guó)際警戒線。從2004年房地產(chǎn)銷售收入來(lái)看，開發(fā)商所獲利比例為20%-30%，甚至40%以上(當(dāng)年獲利2000多億元，利潤(rùn)率為16%左右)；政府占30%-40%(獲利3000多億元)，金融機(jī)構(gòu)占5%-10%(利息收入1000多億元)，建筑商10%-15%，5%-10%“非正�！绷魇А！翱吹竭@樣一個(gè)誘人的數(shù)據(jù)，開發(fā)商、地方政府及銀行哪一家沒有推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)呢？可以說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)，就是這幾方利用房地產(chǎn)的特殊性合謀推高的結(jié)果�！�
易憲容說(shuō)，近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)飆升，最為重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性�！暗胤秸心芰ν聘叻�?jī)r(jià)，同樣有能力來(lái)平抑房?jī)r(jià)。完全可以通過(guò)對(duì)土地拍賣、住房稅收及銀行信貸利率來(lái)控制房?jī)r(jià)。”(李忠峰)
