中新網(wǎng)1月16日電 據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道，光大銀行14日公布了固定利率房貸實(shí)施細(xì)則，可在北京、上海兩地網(wǎng)點(diǎn)辦理。鎖定一個(gè)利率5到10年，無論以后的房貸利率是漲是跌，購房人都不再受影響。這在利率呈上調(diào)趨勢(shì)的今天，對(duì)購房人而言無疑是個(gè)好消息。
那么，固定利潤(rùn)和浮動(dòng)利率相比，購房人選哪種更劃算？
利率看漲固定利率水平略高于浮動(dòng)
目前國內(nèi)借款人與銀行已簽訂的房貸合同都是浮動(dòng)利率的，央行每一次升息，借款人的月供就要有相應(yīng)的增加。而固定利率房貸則不論貸款期內(nèi)利率是升是降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)“隨行就市”。那么，率先出來的光大銀行固定利率的利率水平和目前正在實(shí)行的浮動(dòng)房貸利率相比，有什么差別？
據(jù)介紹，央行目前規(guī)定的5年(含)以下貸款利率為5.85%，5年以上貸款利率為6.12%，而銀行執(zhí)行時(shí)對(duì)大多數(shù)借款人有10%的利率優(yōu)惠。因此，可以說，現(xiàn)在的浮動(dòng)利率下，5年期房貸的優(yōu)惠利率在5.27%左右。
14日光大銀行公布的固定利率住房貸款實(shí)施細(xì)則將首個(gè)固定利率房貸的利率設(shè)定為：5年以下(含)為5.94%，5年以上至10年(含)為6.18%。
光大銀行首個(gè)固定利率房貸是如何制定的？對(duì)此，光大銀行的有關(guān)人士表示，根據(jù)海外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，如果一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)普遍對(duì)利率看漲，銀行制定的固定利率就會(huì)比現(xiàn)行同期利率高；反之，市場(chǎng)普遍看跌，銀行制定的固定利率就會(huì)略低于現(xiàn)行利率。光大銀行資金部副總經(jīng)理透露，固定利率產(chǎn)品的推出將首先選擇北京和上海兩個(gè)城市作為試點(diǎn)，對(duì)于不同區(qū)域、不同貸款人的資質(zhì)，相應(yīng)的利率水平也會(huì)有所區(qū)別。
加息環(huán)境下長(zhǎng)期貸款固定利率省錢
那么，北京、上海在固定利率和浮動(dòng)利率并存的條件下，按揭購房人該如何選擇？專家分析，最關(guān)鍵的在于現(xiàn)行浮動(dòng)利率與固定利率的差額，如果兩者超過1%，選擇浮動(dòng)的比較劃算；如果低于1%，選擇固定利率將會(huì)更合理。而在加息環(huán)境下，專家認(rèn)為，貸款期限比較長(zhǎng)的，購房人還是選擇固定利率省錢。
而對(duì)5年期的短期貸款，專家認(rèn)為，即便是在加息的情況下，還是浮動(dòng)利率合算。
借款滿一年免提前還款違約金
此次光大銀行采取了較為寬松的提前還款規(guī)定：在央行調(diào)整貸款利率時(shí)，如果新利率高于固定利率，客戶可以享受原有利率帶來的優(yōu)惠，如果新利率低于固定利率，客戶則可以選擇提前還款來避免損失，實(shí)際借款期滿一年，可免除提前還款違約金。在貸款存續(xù)期一年以內(nèi)提前還款，則按提前還款金額3%收取違約金。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一寬松的規(guī)定，有助于降低借款人提前還款成本，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，還可以鎖定中長(zhǎng)期住房貸款利率，有利于借款人規(guī)避利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
固定利率房貸市場(chǎng)觀望者多
固定利率房貸在海外市場(chǎng)早已有之。與我國不同，歐美國家主要推行以固定利率為主的住房抵押貸款制度。根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在美國的購房者中，78%的人選擇利用固定利率抵押貸款來鎖定未來利率變動(dòng)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
以住房按揭貸款見長(zhǎng)的東亞銀行很早就在香港市場(chǎng)上推出了固定利率房貸。不過據(jù)了解，香港人簽固定利率合同的人不多。因?yàn)橄愀廴说姆抠J期限都很長(zhǎng)，簽固定利率合同就需要借款人對(duì)利率的長(zhǎng)期走勢(shì)做出判斷，這對(duì)并不具有金融專業(yè)知識(shí)的普通人來說就是賭一把，很多香港人怕輸，不愿意冒這個(gè)險(xiǎn)。
從中國目前情況看，固定利率在近期成為房貸主流并不現(xiàn)實(shí)。固定利率房貸考驗(yàn)的是銀行的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)水平、對(duì)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行重組安排的能力。在利率下跌過程中，大量借款人提前還款會(huì)給銀行造成巨大壓力，影響其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷和控制。因此固定利率房貸的推出，一定要有一個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖工具，但在國內(nèi)，這樣的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖工具尚不存在。正因?yàn)檫@一原因，并非所有商業(yè)銀行都對(duì)固定利率房貸趨之若鶩。到去年10月中旬，僅有上海浦發(fā)、光大、建行三家固定利率房貸的申請(qǐng)獲央行批準(zhǔn)，進(jìn)入銀監(jiān)會(huì)報(bào)批階段，而更多的國內(nèi)商業(yè)銀行選擇觀望。
對(duì)于廣大購房者而言，固定利率房貸也是個(gè)全新的概念，如何利用固定利率房貸業(yè)務(wù)規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，還需要進(jìn)行學(xué)習(xí)。(余美英)
