中新網(wǎng)12月15日電 據(jù)《新聞晚報》報道，2006年1月1日，原來5.31%的個人住房貸款優(yōu)惠利率就要對所有房貸借款人取消了，即使能獲得銀行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于過去，而上限達到了6.12%。對于這樣的利率調(diào)整，精明的上海人當然不會等閑視之，紛紛趕在元旦前去銀行還款。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，10月份上海房貸余額縮水20.4億元。上海的房貸余額從7月開始連續(xù)4個月呈縮水狀態(tài)，且縮水量不斷加劇。7月份房貸余額負增長8.9億元，并在8月、9月增加到18億元。而隨著年關(guān)將近，將會形成一股還款高峰。
個人住房貸款一直是銀行方面穩(wěn)定的利潤來源。面對即將升息的不利局面，滬上多數(shù)銀行已明確表態(tài)，對還款記錄良好的老客戶將執(zhí)行9折優(yōu)惠利率。中行上海分行表示，9折利率優(yōu)惠只面對首套房購買者。上海農(nóng)行表示，該行將在明年對信用良好的老客戶實行優(yōu)惠利率，但逾期違約，三期或三期以上的房貸者將不享受這一優(yōu)惠政策。建行上海分行同樣表示需考察客戶信用記錄，優(yōu)惠尺度將在業(yè)務(wù)部門對房貸者信用記錄審核后確定。工行上海分行盡管目前尚未正式發(fā)布明年房貸政策，但有關(guān)人士稱將會與其它銀行保持一致。
提前還貸等于“賺錢”
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)目前提前還貸的原因在于兩個方面。其一，資本市場依舊不景氣。基金、國債的投資回報率偏低，股票更是廣大市民不敢染指。相比之下，投資這些資本產(chǎn)品不如拿來還房貸，節(jié)省出來的資金遠比投資低回報的理財產(chǎn)品劃算。如貨幣市場基金、不超過1年國債和定期儲蓄，收益也不過3%-4%，而貸款利率在5.51%-6.12%之間，因此提前還貸更劃算。
在外企上班的趙先生就有這種想法。他在去年11月以等額本息的方式，以5.31%的年利率貸了50萬元30年期限的房產(chǎn)貸款。明年如果按照新的利率5.51%來計算的話，他這筆貸款還清時將增加兩萬多元利息。
另外，現(xiàn)在資本市場投資回報比較低，因此，他想乘著年底前，把手中的短期基金、國債變現(xiàn)，先還掉20萬元房貸。這樣趙先生在月還款額度不變的情況下，將省下237245元的利息，同時也將最后還款日期提前到2017年4月。
另外，房地產(chǎn)市場在3月以來的宏觀調(diào)控影響下，一直處于調(diào)整期，使不少購房者看不到方向。而去年10月、今年3月的兩次加息，都刺激這廣大貸款者的神經(jīng)，擔心再次推出新的利率政策也成為提前還貸的動力。
還貸策略因人而異
理財專家指出，提前還貸有好的方面，但并不適合所有人。提前還貸要符合政策規(guī)定，同時要考慮到違約金成本，優(yōu)惠后的房貸利率比現(xiàn)在高出不多，所以是否要提前還貸，還應(yīng)結(jié)合自己的實際情況考慮。
目前本市一些銀行規(guī)定在辦理貸款后的1年內(nèi)不得提前還貸，如建行等。而條件稍寬的銀行規(guī)定提前還貸將收取違約金，收取方式各家銀行略有差異,但違約金不宜超過利息支出。如上海工行規(guī)定一年內(nèi)提前還貸，按提前還貸金額5%收取違約金。上海銀行6個月內(nèi)提前還貸，按提前還貸金額4%收取違約金。而交行規(guī)定一年內(nèi)提前還貸，違約金按還款總額1%收取。
林先生今年2月在交通銀行以期限25年、總額60萬元、等額本息法還款的貸款，按照目前5.31%利率，每月還款額為3617元，如果按照明年基準利率6.12%計算，每月還款額3910元，比原先多了293元。如果獲得銀行明年的下限利率5.51%，每月還款額為3688元，僅比原先多了71元。而這筆60萬元的貸款如果是還貸不滿一年，現(xiàn)在提前還貸，按照交行提前還款以還款總額1%違約金收取計算，所交違約金為6000元。6000元違約金可以維持8個月多交56元利息的那部分。所以建議林先生等一年期滿后提前還貸比較劃算。
另外，一些還款快要到期的客戶，也不必急于提前還款。由于剩余的本金已經(jīng)很少，即便利率上調(diào)，增加的利息也不會很多。
此外，提前還款也不適合能遇到好的投資項目的客戶。這類客戶不必急于還款，碰到好的投資項目時就不會陷入提前還房貸后，又貸款的尷尬境地。(康瀟)
