中新網(wǎng)12月14日電 據(jù)《中國經(jīng)濟時報》報道，縱觀2005年北京二手房市場的整體表現(xiàn)，在成交量明顯增長的帶動之下，二手房交易價格處于平穩(wěn)的上調區(qū)間。面對2006年整體宏觀調控措施依然趨緊的情況下，北京二手房市場又將呈現(xiàn)出怎樣的態(tài)勢呢？業(yè)內人士表示，2006年的二手房市場將會繼續(xù)保持相對平穩(wěn)的上升趨勢，而且上升的幅度將會再度擴大，具體來說將會呈現(xiàn)出以下的十大看點：
1、政策相對平穩(wěn)，市場將現(xiàn)新“亮點”
回顧2005年出臺的各項宏觀調控措施，基本已經(jīng)涵蓋了房地產市場的各個配套環(huán)節(jié)，特別是房產交易環(huán)節(jié)亦開始征收相應的稅費。為此，2006年，在宏觀調控政策方面應該不會再出現(xiàn)明顯的震動，基本會處于相對平靜；但是，平靜亦不代表不會出現(xiàn)“亮點”。首先，今年出臺的相關政策執(zhí)行方面將會進一步加強；其次，對于房產二級市場來說懸而未決的個人所得稅具體實施方面也將會有一個比較明確的界定；再次，在房貸利率方面，已經(jīng)初具雛形的固定利率將會正式投放市場；最后，有關物業(yè)稅的情況亦會有相應的初步“輪廓”顯現(xiàn)。
2、交易量將達到85000套
從今年二手房交易量的漲幅狀況來看，上漲幅度已經(jīng)大幅回落，由去年增長幅度的69.21%下降為15.91%。而對于2006年來說，在一系列政策相對平緩的情況下，交易雙方的購房預期不會呈現(xiàn)明顯變化，二手房市場將會保持比較平穩(wěn)的上升趨勢，預計2006年的成交量將會達到85000套左右，漲幅在27.8%左右。為此，北京二手房市場在經(jīng)過2005年調整之后，2006年的二手房市場又將呈現(xiàn)比較明顯的上升趨勢，在交易量獲得一定提升的前提下，上漲幅度亦會出現(xiàn)明顯上調。
3、已購公房放量“瓶頸”更加凸現(xiàn)
雖然京城已購公房的存量接近160萬套左右；但是，公房的放量一直處于相對的“瓶頸”態(tài)勢。據(jù)“鏈家”統(tǒng)計資料分析，2004年的公房成交量為30194套，預計2005年公房的成交量將會在29000套左右，相比去年縮水了4%。為此，在2005年京城整體二手房交易量出現(xiàn)快速上漲的情況下，公房的成交量卻依然處于相對的“疲軟”狀態(tài)，此中已經(jīng)透露出公房的發(fā)展?jié)摿κ艿搅朔帕口吘彽摹巴侠邸保?006年預計整體二手房市場比較平穩(wěn)的大環(huán)境下，公房的放量將會更加凸現(xiàn)“瓶頸”趨勢。
4、二手商品房交易占比加大
統(tǒng)計資料顯示，2004年二手商品房的成交量為27180套，成交占比為47.37%；預計2005年的二手商品房交易量將會達到37500套，成交占比達到56.39%。而隨著二手商品房存量的逐年增加，城區(qū)新建商品房項目的逐漸縮減，已購公房放量“瓶頸”問題亦不能獲得有效的突破；同時，資料顯示，在購買二手房的需求中，將近75%以上的投資置業(yè)者定位在房齡5年以內的次新房(二手商品房)。為此，受到供給和需求的雙方有效刺激，預計2006年的二手商品房交易占比將會再次放大，占比會超過60%。
5、交易價格保持溫上升
在調控政策的大背景下，2005年的二手房價格漲幅已經(jīng)出現(xiàn)一定回落，漲幅由上年的7.47%下降為4.34%。2006年，房產交易雙方的心理預期不會發(fā)生根本改變，供需兩旺熱度不減，這就決定了二手房價繼續(xù)上漲的支撐力依然存在；但是，隨著二手房成交區(qū)域更趨于多元化、郊區(qū)化和邊緣化，亦會平抑二手房價的整體漲幅空間。
6、需求逐漸郊區(qū)化邊緣化
隨著北京“兩軸—兩帶—多中心”功能規(guī)劃的進一步實施，郊區(qū)建設的積極推進，交通設施的逐漸完善；同時，城區(qū)二手房價格的居高不下和房源供給的相對緊缺，使得需求逐漸往郊區(qū)與邊緣地帶轉移，從而促使2006年的二手房交易將更加趨向于郊區(qū)化和邊緣化。比如首鋼搬遷和CRD功能規(guī)劃的確立增強了消費者對石景山房產升值的預期、華潤置地以25.65億的天價拍得清河原三家毛紡廠用地亦提升了該區(qū)域房產的未來發(fā)展空間、通州馬駒橋憑借亦莊的區(qū)位優(yōu)勢依然會成為一個新興熱點，這些都將有力促進2006年區(qū)域二手房交易量和交易價格的提升。
7、空置房更受青睞
隨著人們生活水平提高，許多消費者在置業(yè)過程中已經(jīng)從以前的“一步到位式”房產投資置業(yè)理念逐漸向現(xiàn)在實施的“分步走”戰(zhàn)略投資理念轉變，梯級置業(yè)的觀念基本形成。而空置房正以其兼?zhèn)湫路康脑O計質量優(yōu)勢和可與二手房比拼的價格優(yōu)勢，成為許多消費者梯級置業(yè)的首選。為此，在市場需求整體比較強勁的情況下，2006年的空置房交易量將會有更加明顯的表現(xiàn)。
8、自住需求扶持力度將加大
雖然2005年的宏觀調控政策起始于3月的個人房貸利率上調；但是該政策的初衷是抑制過熱的投資需求而非打壓房產的自住需求。并且2005年下半年開始，部分銀行對二手房貸款的政策已經(jīng)開始逐漸放開了。政策放寬主要體現(xiàn)在獲貸額度、年限及利率政策方面。為此，2006年金融機構對于房產自住的貸款需求將會繼續(xù)加大扶持力度，而對于房產投資者或是投機者來說將會繼續(xù)縮減。
9、更加追求品牌效應
行業(yè)競爭是市場上亙古不變的定律。隨著京城二手房市場的快速發(fā)展和未來潛力的有效釋放，經(jīng)紀公司之間的競爭將更加趨于白熱化；同時，消費者對于品牌認可度的逐漸深入，品牌效應所產生的價值更加凸現(xiàn)。為此，2006年經(jīng)紀公司將更加注重品牌經(jīng)營，其中門店規(guī)模擴張、誠信規(guī)范操作亦是2006年經(jīng)紀行業(yè)的主旋律。
10、透明交易將成主流趨勢
2005年，房產交易安全問題再次暴露。在今年7月，合肥出現(xiàn)了“桃園事件”，10月，京城“佰家公司”拖欠房東租金問題亦鬧得沸沸揚揚。而出現(xiàn)上述事件的關鍵點就在于交易過程沒有實施完全的透明化，“現(xiàn)金收房”、“高進低出”、“暗箱操作”現(xiàn)象比較突出。為了促使房產二級市場的健康發(fā)展，擺脫經(jīng)紀行業(yè)的誠信危機，擴大品牌經(jīng)紀的影響力，透明交易將會是2006年房產二級市場的主流趨勢。(周雪松）
