中新網(wǎng)11月29日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，購(gòu)房者不受房產(chǎn)開發(fā)商指定銀行貸款之累，還可享受一次性付款優(yōu)惠，并能自由選擇購(gòu)買房貸險(xiǎn)，市價(jià)40萬(wàn)元的商品房一下能省近兩萬(wàn)元，而這一切源于貸款模式的改變。
今年6月，中國(guó)建設(shè)銀行四川省分行率先面向個(gè)人購(gòu)房者推出“直貸式”業(yè)務(wù)，客戶可以個(gè)人身份直接向銀行申請(qǐng)住房貸款。是平抑房?jī)r(jià)，還是招攬客戶，銀行業(yè)意在何為？
直貸：讓消費(fèi)者一“省”到底
據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行四川省分行住房金融與個(gè)人信貸部總經(jīng)理助理郭江介紹，過(guò)去購(gòu)房者貸款，需開發(fā)商擔(dān)保才能向指定銀行申請(qǐng)，消費(fèi)者不僅不能享受到一次性付款優(yōu)惠，還將為此購(gòu)買貸款期限內(nèi)的房貸險(xiǎn)，增加了購(gòu)房壓力。
郭江說(shuō)，“直貸式”個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)不受樓盤合作銀行的限制，購(gòu)房者一旦簽訂了購(gòu)房合同，就可以向開展“直貸”業(yè)務(wù)的銀行提出貸款申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)調(diào)查審批后簽訂借款合同，銀行隨即發(fā)放貸款。只要資料齊備、條件合格，兩小時(shí)內(nèi)就可辦理完畢。這樣一來(lái)，購(gòu)房者就可享受開發(fā)商提供的3%至6%一次性付款優(yōu)惠，加之房貸險(xiǎn)不再?gòu)?qiáng)制購(gòu)買，同時(shí)還能以享受銀行基準(zhǔn)貸款利率下浮優(yōu)惠，實(shí)實(shí)在在為消費(fèi)者減輕了購(gòu)房壓力。
此項(xiàng)業(yè)務(wù)自今年6月推出以來(lái)，建行四川省分行已經(jīng)辦理了“直貸”客戶2100多戶，貸款總金額超過(guò)5億，占個(gè)人住房貸款發(fā)放總額的一半。郭江算了筆帳：假設(shè)購(gòu)買市價(jià)為40萬(wàn)元的商品房，其中貸款30萬(wàn)、20年按揭，一次性付款總房?jī)r(jià)大約可優(yōu)惠1.6萬(wàn)元；免去20年每年0.45‰房貸險(xiǎn)，總額為2700元。這樣算下來(lái)，40萬(wàn)元的商品房首次付款時(shí)即可節(jié)省將近兩萬(wàn)元，而在辦理貸款時(shí)只需向擔(dān)保公司支付貸款額8‰的擔(dān)保費(fèi)即可。
舊模式沿用十年國(guó)際接軌大勢(shì)所趨
據(jù)了解，中國(guó)目前的商品房按揭貸款方式沿用的還是1995年廣東模式，當(dāng)時(shí)中國(guó)建設(shè)銀行廣東佛山支行率先在全國(guó)推出商品房按揭貸款業(yè)務(wù)，由開發(fā)商為購(gòu)房者做擔(dān)保向銀行貸款，開發(fā)商則向銀行繳納貸款額5%至20%不等的保證金，產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后退還。在當(dāng)時(shí)還顯稚嫩的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這種貸款模迅速地在全國(guó)推開。
建行四川省分行行長(zhǎng)趙富高分析說(shuō)，表面上看，銀行通過(guò)這種方式貸款，規(guī)避了自身的風(fēng)險(xiǎn)，但它依存的基礎(chǔ)是開發(fā)商在客戶還款期內(nèi)存在且不倒閉。而現(xiàn)實(shí)中，大多開發(fā)商為了一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)臨時(shí)成立一個(gè)項(xiàng)目公司，等房產(chǎn)開發(fā)銷售結(jié)束，項(xiàng)目公司就宣告關(guān)閉。即使以后購(gòu)房者個(gè)人出現(xiàn)任何還款上的問(wèn)題，銀行很難再找到當(dāng)初的開發(fā)商，擔(dān)保更無(wú)從談起。同時(shí)，在個(gè)人資信還不健全的情況下，開發(fā)商為購(gòu)房者提供擔(dān)保向銀行交納5%-20%不等的保證金，在一定程度上影響了資金的周轉(zhuǎn)，開發(fā)商又不得不將這些成本通過(guò)提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者上，這也就是開發(fā)商為何對(duì)一次性付款客戶實(shí)行優(yōu)惠的原因。
趙富高說(shuō)，資金壓力下，一些開發(fā)商想盡一切辦法來(lái)套取、甚至騙取銀行貸款。近年來(lái)，開發(fā)商搞“假按揭”騙取銀行貸款的事件層出不窮：期房還未賣掉，開發(fā)商就使用公司內(nèi)部人員、甚至是陌生人的資料來(lái)冒充真實(shí)的購(gòu)房者，以騙取銀行貸款。
趙富高認(rèn)為，開發(fā)商既負(fù)責(zé)房屋建設(shè)銷售又為購(gòu)房者提供擔(dān)保的模式，已經(jīng)越來(lái)越不符合市場(chǎng)細(xì)分的要求。個(gè)人提出貸款申請(qǐng)，銀行與專業(yè)擔(dān)保公司一起對(duì)其審驗(yàn)，由專業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行階段性擔(dān)保，這是國(guó)際通用的、也是在中國(guó)應(yīng)該逐步推廣的模式。
市場(chǎng)細(xì)分 多方共贏
“直貸”模式下，開發(fā)商不再向銀行交納擔(dān)保金，資金周轉(zhuǎn)壓力減輕，開發(fā)商開始輕裝上陣。成都地建置業(yè)發(fā)展公司營(yíng)銷總監(jiān)閻家勝表示：“銀行的‘直貸’業(yè)務(wù)，是在幫房地產(chǎn)公司摔掉包袱，使我們更專注于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。”
而引入專業(yè)擔(dān)保公司作為第三方，不僅可以更好的控制風(fēng)險(xiǎn)，更為專業(yè)中介組織提供了市場(chǎng)發(fā)展的空間。成都市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司副總經(jīng)理黃睿表示，自今年6月中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等在成都的分支金融機(jī)構(gòu)相繼推出“直貸”業(yè)務(wù)以來(lái)，已經(jīng)成功擔(dān)保3000多戶“直貸”申請(qǐng)，擔(dān)保貸款總額超過(guò)六個(gè)億。
郭江說(shuō)，下一步建設(shè)銀行將繼續(xù)細(xì)分市場(chǎng)，對(duì)購(gòu)買期房和現(xiàn)房的申請(qǐng)人將區(qū)別辦理。如果購(gòu)買期房，將由專業(yè)擔(dān)保公司與銀行共同評(píng)估市場(chǎng)、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；如果購(gòu)買現(xiàn)房，則不一定需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)人也不再需要繳納擔(dān)保金。同時(shí)，針對(duì)中高端客戶，建行還將完善今年9月推出的授信額度更高的“免擔(dān)保直貸式”，免去了擔(dān)保費(fèi)，費(fèi)用將更省。（劉海）
