中新網(wǎng)11月22日電 今年7月，福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布商品房“社會(huì)平均成本”，被稱(chēng)為“第一個(gè)用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭開(kāi)房地產(chǎn)內(nèi)幕的范本”。隨后，江蘇、浙江兩地的物價(jià)部門(mén)也表示要公布房?jī)r(jià)成本，但在短短4個(gè)月后，這一被很多人看好的舉措因?yàn)椤案鞣矫娴膲毫^(guò)大”和種種質(zhì)疑而擱淺。
據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道，北京、上海這樣的大城市，房?jī)r(jià)成本能不能公布？面對(duì)這一矛盾很尖銳的問(wèn)題，一些房地產(chǎn)學(xué)者、開(kāi)發(fā)商和國(guó)家發(fā)改委官員各有觀點(diǎn)。
交鋒一：公布房?jī)r(jià)成本是否有必要？
甲方：供求決定成本，公布房?jī)r(jià)成本難撼動(dòng)高房?jī)r(jià)
乙方：不一定撼動(dòng)高房?jī)r(jià)，但有利于根治行業(yè)弊病
在當(dāng)前背景下，人們很容易將高房?jī)r(jià)和暴利聯(lián)系在一起，從而得出公開(kāi)房?jī)r(jià)成本以撼動(dòng)高房?jī)r(jià)的推理。在新浪房產(chǎn)的大型調(diào)查中，有65.4%的網(wǎng)友認(rèn)為，公布房?jī)r(jià)成本肯定能撼動(dòng)高房?jī)r(jià)。
但是上海金昌房地產(chǎn)公司總經(jīng)理李寧卻認(rèn)為，房?jī)r(jià)成本再低對(duì)高房?jī)r(jià)也起不了什么作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，決定價(jià)格的是供求關(guān)系而不是成本。房子賣(mài)什么價(jià)，開(kāi)發(fā)商有自主權(quán)，至于有沒(méi)有人買(mǎi)，市場(chǎng)說(shuō)了算。北京一家房地產(chǎn)企業(yè)的獨(dú)立董事同樣認(rèn)為，公布房?jī)r(jià)成本并不能撼動(dòng)高房?jī)r(jià)。她說(shuō)：“大家都知道奢侈品和普通商品的成本差不了多少，但照樣有人去買(mǎi)奢侈品�！�
社科院金融研究所易憲容卻認(rèn)為，不管能不能影響房?jī)r(jià)，公布房?jī)r(jià)成本是物價(jià)部門(mén)應(yīng)該做的事�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上缺少透明信息，買(mǎi)方?jīng)]有判斷能力�？陀^公正地公布房?jī)r(jià)成本，防止炒作，購(gòu)房人自己會(huì)判斷，價(jià)格自然均衡。
社科院金融研究所尹中立表示，“公布房?jī)r(jià)成本絕對(duì)有必要，這樣做可以讓房地產(chǎn)業(yè)透明化，從而根治這一行業(yè)的弊病，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以亂糟糟的，就是因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)。”他認(rèn)為，雖然不一定能撼動(dòng)高房?jī)r(jià)，但能夠讓人們更理性地看待房?jī)r(jià)，讓其保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。一個(gè)成本價(jià)是5000元的樓盤(pán)如果叫價(jià)5萬(wàn)元是沒(méi)有人買(mǎi)的。
交鋒二：公布房?jī)r(jià)成本屬價(jià)格干預(yù)？
甲方：公開(kāi)房?jī)r(jià)成本屬于價(jià)格干預(yù)
乙方：讓信息透明化是政府的職責(zé)
日前，上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明撰文稱(chēng)，當(dāng)前要警惕政府介入過(guò)深可能誘發(fā)價(jià)格管制傾向。在供求關(guān)系不平衡的條件下，如果政府采取強(qiáng)制措施要求價(jià)格接近成本，只會(huì)使供求關(guān)系進(jìn)一步扭曲，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形成、對(duì)社會(huì)進(jìn)步都百害而無(wú)一利。李寧也認(rèn)為，公布房?jī)r(jià)成本是用行政手段來(lái)干預(yù)房?jī)r(jià)。政府要做的是制定市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，而不是直接介入微觀層面。
易憲容卻認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)賣(mài)方信息不透明、不公開(kāi)，不屬于真正的市場(chǎng)。只有當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方把所有信息聚集到價(jià)格上面，這才算真正的市場(chǎng)。
尹中立認(rèn)為，雖然價(jià)格是由市場(chǎng)供求雙方共同決定，但是因?yàn)闃鞘行畔⒉煌该鳡顩r嚴(yán)重，需求方很容易被開(kāi)發(fā)商單方面的信息所操縱，從而做出非理性的購(gòu)買(mǎi)決策。目前開(kāi)發(fā)商單方面操縱輿論的現(xiàn)象很普遍，價(jià)格也由他們單方面決定，所有能讓市場(chǎng)進(jìn)一步透明化的舉措都有意義。
值得注意的是，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司房?jī)r(jià)服務(wù)處的負(fù)責(zé)人21日表示，地方物價(jià)部門(mén)有權(quán)力制定自己的價(jià)格政策。出于宏觀調(diào)控的目的，地方政府可以對(duì)商品房的價(jià)格成本進(jìn)行調(diào)查，也可以公布于眾，這在法律上是允許的。
交鋒三：房?jī)r(jià)成本計(jì)算是否難準(zhǔn)確？
甲方：房?jī)r(jià)成本構(gòu)成復(fù)雜，不可能準(zhǔn)確計(jì)算
乙方：即使操作困難，政府也可以做到準(zhǔn)確
福州市物價(jià)局曾經(jīng)公布的商品房“社會(huì)平均成本”包括，地價(jià)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)用三個(gè)部分，不含管理營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。據(jù)了解，目前各種房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)散布在土地、房管、建委這些職能部門(mén)中，物價(jià)局就是將這些成本信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總。
江蘇省物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，物價(jià)部門(mén)能獨(dú)立測(cè)算出“社會(huì)平均成本”，但為了保證權(quán)威性，一般要求土地、房管、建委等部門(mén)配合并提供資料，相互印證。一般來(lái)說(shuō)，每平方米的建筑安裝成本和各種配套費(fèi)用在同一城市所有樓盤(pán)是一樣的，只有地價(jià)不同。操作簡(jiǎn)單，沒(méi)有任何難度。
但陳則明日前撰文稱(chēng)，地價(jià)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)用這些成本數(shù)據(jù)或是難以度量，或是不可能有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)。公布這些成本是不可能完成的任務(wù)，且可能造成各種負(fù)效應(yīng)。
李寧也認(rèn)為，公布房?jī)r(jià)成本技術(shù)性操作難度極大，很難做到準(zhǔn)確。他說(shuō)，房?jī)r(jià)成本構(gòu)成很復(fù)雜。比如在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，假如談十個(gè)項(xiàng)目，可能只成了一個(gè)，失敗的幾率很大。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的成本不是拿一塊地做下來(lái)的成本，而是連續(xù)經(jīng)營(yíng)的成本。更重要的是，同一個(gè)樓盤(pán)，不同開(kāi)發(fā)商來(lái)做，有的成本高有的成本低，如果公布房?jī)r(jià)成本，開(kāi)發(fā)商寧可做高成本，這樣就不利于節(jié)約社會(huì)資源�！凹偃缯嫉某杀臼呛芸陀^的，問(wèn)題不大。但是這些數(shù)據(jù)不一定是客觀的，而且還可能被人為操縱�！�
易憲容則認(rèn)為，政府真想公布的話(huà)是能夠做到的，即使操作困難也一定要做。
交鋒四：公布房?jī)r(jià)成本侵犯商業(yè)秘密？
甲方：商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，公布房?jī)r(jià)會(huì)侵犯商業(yè)秘密
乙方：房地產(chǎn)業(yè)不同于專(zhuān)利行業(yè)，無(wú)商業(yè)秘密
很多開(kāi)發(fā)商反對(duì)的理由往往是他們的商業(yè)秘密無(wú)法得到保障。有開(kāi)發(fā)商直言不諱地說(shuō)：“商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，本來(lái)就是斗智斗勇的過(guò)程�，F(xiàn)在你把我的秘密全曝光了，讓我如何去和別人競(jìng)爭(zhēng)�！睂�(duì)于這種看法，同是開(kāi)發(fā)商的李寧表示，公布房?jī)r(jià)成本不會(huì)涉及房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)秘密。尹中立也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)不同于一些專(zhuān)利行業(yè)，沒(méi)有什么商業(yè)秘密。
據(jù)了解，房?jī)r(jià)成本的核算將涉及到開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本尤其是資金來(lái)源等信息，對(duì)于這個(gè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的行業(yè)來(lái)說(shuō)，這可能是不太愿意為外人所知的“大秘密”。雖然去年“8·31”大限后，土地全部實(shí)行“招拍掛”，但當(dāng)下正在開(kāi)發(fā)的很多土地還是通過(guò)協(xié)議出讓獲得的，這部分土地的價(jià)格也是很多開(kāi)發(fā)商不愿意公布于眾的。
尹中立說(shuō)，在房地產(chǎn)業(yè)，權(quán)力尋租主要通過(guò)私下賣(mài)地、發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等途徑尋租。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商名義上以1000元/平方米的價(jià)格取得一塊土地，實(shí)際上的成本可能達(dá)5000元/平方米。一旦公布房?jī)r(jià)成本，開(kāi)發(fā)商就會(huì)背黑鍋被人指獲得暴利。假如有人拿此做文章，真正的“商業(yè)秘密”就會(huì)被揭發(fā)出來(lái)。北京一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人的話(huà)正佐證了這一說(shuō)法。她說(shuō)：“隱性成本不可能反映到政府公布的房?jī)r(jià)成本中，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是不公平的�！�
交鋒五：每個(gè)樓盤(pán)成本是否應(yīng)公布？
甲方：公布社會(huì)平均成本讓購(gòu)房人自己判斷
乙方：項(xiàng)目有差異，只公布社會(huì)平均成本意義不大
目前各地在熱烈討論的主要是公布商品房的“社會(huì)平均成本”。社科院金融研究所的易憲容認(rèn)為，政府有責(zé)任客觀公正地把所有知道的信息進(jìn)行匯總公布，即公布“社會(huì)平均成本”，至于買(mǎi)不買(mǎi)房，購(gòu)房人自己去判斷。
社科院金融研究所的尹中立卻認(rèn)為，與標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)業(yè)的每個(gè)項(xiàng)目都是有差異的，只公布社會(huì)平均成本對(duì)購(gòu)房人的指導(dǎo)意義不大。在他看來(lái)，應(yīng)該對(duì)每個(gè)樓盤(pán)的所有成本進(jìn)行摸底。應(yīng)該盡可能披露所有信息，這樣市場(chǎng)就會(huì)逐漸正常，開(kāi)發(fā)商愚弄購(gòu)房人，購(gòu)房人糊里糊涂做出購(gòu)房決策的現(xiàn)象就不會(huì)出現(xiàn)。
李寧也認(rèn)為，公開(kāi)“社會(huì)平均成本”沒(méi)有多大意義。因?yàn)檫@些政務(wù)信息本來(lái)就是公開(kāi)的，政府只做一下統(tǒng)計(jì)匯總，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)意義不大。
據(jù)了解，福州市物價(jià)部門(mén)已經(jīng)測(cè)算出每個(gè)樓盤(pán)的成本和平均利潤(rùn)，但沒(méi)有向社會(huì)公布。對(duì)此，福州物價(jià)局局長(zhǎng)朱光華的解釋是“太敏感了”。
國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司房?jī)r(jià)服務(wù)處的負(fù)責(zé)人21日表示，雖然中央政府沒(méi)有要求公開(kāi)每個(gè)樓盤(pán)的成本，但地方物價(jià)局出于調(diào)控的目的，可以這樣做。(栗曉莉 尚雅蘭）
