中新網(wǎng)11月4日電 據(jù)深圳商報(bào)報(bào)道，深圳市地稅局發(fā)布通告，深圳市自11月1日起開(kāi)征土地增值稅。有關(guān)人士表示，此舉的目的顯然是打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和炒房行為，將有利于抑制深圳的高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)暴利。
深圳曾經(jīng)征收土地增值稅
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，隨后財(cái)政部頒布實(shí)施細(xì)則，決定自1994年1月1日起在全國(guó)開(kāi)征土地增值稅，當(dāng)時(shí)的主要目的是為了抑制海南、北海土地炒賣過(guò)熱的現(xiàn)象。
事實(shí)上，深圳市曾在上個(gè)世紀(jì)90年代收取過(guò)土地增值費(fèi)，當(dāng)時(shí)對(duì)深圳房地產(chǎn)的發(fā)展、控制房?jī)r(jià)起到了一定的作用。后來(lái)國(guó)務(wù)院總結(jié)了深圳這一經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)了土地增值稅的規(guī)定。不過(guò)為了吸引消費(fèi)，擴(kuò)大投資，深圳后來(lái)停止了這一做法。
對(duì)普通購(gòu)房者影響不大
業(yè)內(nèi)人士表示，征收土地增值稅對(duì)深圳的普通購(gòu)房者影響不大。
深圳市地稅局的通告稱，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過(guò)5年以上的(含5年)免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅。而對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。
有利于抑制高房?jī)r(jià)和暴利
深圳市房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人王鋒表示，深圳市征收土地增值稅，主要出于兩個(gè)方面的考慮。一是深圳目前房?jī)r(jià)上漲，主要是受一些高檔住宅影響，這些高端項(xiàng)目利潤(rùn)率比較高，存在著暴利的可能，因此，為了防范和抑制該行業(yè)的暴利行為，從而采取的措施；二是深圳目前的市場(chǎng)需求很大，老百姓所需要的普通商品房的供應(yīng)還有待提高。采取開(kāi)征土地增值稅，通過(guò)對(duì)高利潤(rùn)的項(xiàng)目增加稅率，來(lái)引導(dǎo)和鼓勵(lì)更多的發(fā)展商多開(kāi)發(fā)普通住房，從而也起到平抑房?jī)r(jià)的作用。
房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)將大大縮水
中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示，此次征收土地增值稅，對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是巨大的，將使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)大大縮水。
通知規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)按月按規(guī)定期限申報(bào)納稅。
按照1993年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，計(jì)算增值額需要扣除開(kāi)發(fā)商的成本，這些成本包括拿地成本和費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等5項(xiàng)。
張偉表示，此次征收的額度很高。土地增值稅實(shí)行累進(jìn)稅率，其中，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在管理部門登記的銷售總額為1億元，而其各項(xiàng)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本共計(jì)5000萬(wàn)元，那么，其增值額即是5000萬(wàn)元，為扣除金額的100%，這樣，開(kāi)發(fā)商所需交納的土地增值稅即2500萬(wàn)元。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，暫行條例中所規(guī)定的開(kāi)發(fā)商幾大成本操作性很難。有關(guān)部門在征收土地增值稅時(shí)，需要核查開(kāi)發(fā)商所列的每一條成本項(xiàng)目是否合理，這一點(diǎn)難度很高。
發(fā)展商是否會(huì)將損失轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者
開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)少了可觀的一部分，會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到廣大的購(gòu)房者身上？眾多市民和業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了這種擔(dān)心。有專家認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商將土地增值稅的損失轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上的可能性比較大。
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商怎么說(shuō)？百仕達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理羅雷表示，征收土地增值稅將對(duì)開(kāi)發(fā)商造成影響。但是，開(kāi)發(fā)商想將損失轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者也是很難的，它完全取決于市場(chǎng)上的供求關(guān)系，不是開(kāi)發(fā)商想轉(zhuǎn)嫁就能轉(zhuǎn)嫁得出去。如果市場(chǎng)有開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁損失的條件，不排除開(kāi)發(fā)商會(huì)將損失進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁。羅雷說(shuō)，這個(gè)條件就是房地產(chǎn)市場(chǎng)上房源短缺，商品房供不應(yīng)求，這時(shí)轉(zhuǎn)嫁就容易得多。反之，如果市場(chǎng)不具備這個(gè)條件，開(kāi)發(fā)商即使想將損失轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，也是無(wú)能為力的。(董超文、李緯娜)
