中新網11月4日電 據(jù)國際金融報報道，10月已經過去，所謂“金九銀十”的說法，今年最終成為一句空談。一、二手房成交普遍低迷，市場整體觀望氣氛濃厚。上海開發(fā)商在新盤市場上價格打折，極力推介房源；投資客也不甘落后，大大壓縮了二手房市場上的盈利空間，期望能夠盡快套現(xiàn)，暫離目前下調中的市場。
然而，形成鮮明對比的是，買方普遍認為優(yōu)惠程度還沒達到滿意程度，故而市場是一頭熱而另一頭冷淡，無法達到一種比較契合的狀態(tài)。從投資客的角度也好，開發(fā)商的角度也好，這個市場都比較難熬。
“金九銀十”終成空談
從漢宇地產2004年和2005年3月至10月的成交統(tǒng)計來看，2005年3月是成交的頂峰，而到了4月份，則急劇下降到2004年6、7月份的水平；2004年8月至12月，每個月相比上個月都有50%的成交增長，這也體現(xiàn)了2004年年末市場的火爆；而在2005年的9、10月份，固然比7、8月份有了一定的提高，但是提高幅度較為有限。成交區(qū)域也略顯狹��；漢宇地產市場研究中心認為，2005年的9、10月份，二手市場繼續(xù)調整。拋盤者尚未虧損，但資金流轉明顯停滯。
上海市房地產交易中心的登記成交數(shù)據(jù)情況顯示：9、10月份相比6、7月份的成交情況有了一定的好轉，但上升比例不高于10%；考慮到成交登記的滯后性，這個數(shù)據(jù)更多地反映的是7、8月份相對于5、6月份的市場變動情況。但從這個趨勢也可以看出，2005年秋季樓市風光不再。
據(jù)國家發(fā)改委與國家統(tǒng)計局10月20日聯(lián)合公布的銷售價格指數(shù)顯示，9月上海房價比8月環(huán)比跌1.2%，在房價環(huán)比下跌的15個城市中，跌幅位居第一。
漢宇地產分析師認為，市場對價格的敏感度已經提升了�？傮w來看，隨著年關的到來，銀行貸款以及利息的資金壓力，開發(fā)商必須在資金和利潤兩者之間做一個選擇，降價不失為一個較好的辦法。但是有限度的降價目前已經很難帶動市場走好；而大幅度的降價開發(fā)商還沒能痛下決心。一手市場相持的情況，恐怕還將持續(xù)到年末才會見分曉。
與此同時，因為市場的調控，銀行的按揭業(yè)務也大幅縮水。10月相比3月，人民銀行上海分行統(tǒng)計的新增按揭貸款量已經不足按揭還款量的50%。漢宇地產總經理施宏睿認為，這才是按揭條件放開的真實原因。
誰損失，誰得利“金九銀十”誰損失，誰得利？這個問題表面上看起來很明確，但實際上還沒能確定。在實際交易生成、真正的賬面損失出現(xiàn)以前，在目前的市場上，開發(fā)商和投資客為代表的賣方既沒有做好損失的準備，也沒有實行損失的價格；當然，由于成交的低迷，實際上賣方已經有了相當?shù)睦p失。
那么買方是否得利了呢？漢宇地產市場研究中心認為：也沒有。市場中有開發(fā)商甚至愿意出40%的高利率換取短期貸款來應付年底的銀行還貸壓力，就說明房價當中的利潤至少高于這個數(shù)字。這樣來看，買房者怎么可能獲利。
上海市統(tǒng)計局10月18日發(fā)布了第三季度企業(yè)景氣調查，調查認為，政府對于房地產市場的宏觀調控政策效應進一步顯現(xiàn)。三季度，上海房地產企業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)下滑，為124.6，比二季度下降9.9點，比去年同期下降29.4點。有31.6%的企業(yè)家認為企業(yè)的生產運營狀況“不樂觀”，半數(shù)以上持平，表示“樂觀”的企業(yè)家僅占14.9%。
“相較于房地產市場上，開發(fā)商和投資客，卻還沒有做出足夠的讓步。在房地產市場大幅攀升的時候，價格的上漲能達到一日三變的程度，而在目前的市場上，賣家卻遲遲不肯放下自己的心理利潤空間，而還要期望市場回暖，探討市場什么時候觸底。”施宏睿指出：“事實上，這個觸底的時間和價格，在很大因素上取決于賣家自己。”
上�！胺慨a之窗”在“十一”長假后發(fā)布的報告稱，上海新樓市場并沒有出現(xiàn)“銀十”跡象，日成交套數(shù)在400套左右徘徊�？傮w形勢是：新房上市激增、新房市場在售數(shù)量巨大，成交量停滯，去化量低下，價格普跌。
基于目前市場表現(xiàn)，施宏睿對記者表示：9、10月份，上海的房地產市場尚處于買賣雙方的博弈過程中。各方都有觀望待定的心態(tài)，在真正的年末之前，這種態(tài)勢的下一步變化才會明朗化。
房價何時能觸底？
隨著11月的到來，包括開發(fā)商在內的市場賣方已經越來越少提起市場回暖、樓市逆轉之類的預測性話題；而是想盡辦法能在少降價的前提下盡量多賣房，因而，現(xiàn)下市場上關心的問題僅僅在于，房地產市場何時觸底，怎么觸底。
開發(fā)商和投資者心中的企盼都是能盡早觸底，而價格也盡可能高地觸底；然而，正如一些分析人士說的那樣：并不是購房者在拖延時間，而是賣房者不肯把價格降到合適的水平。這樣看來，現(xiàn)在的市場形勢就像一個高中物理問題一樣，一個人是否可以抓著自己的頭發(fā)把自己提起來。
根據(jù)一些著名的門戶網站的網上調查，10月份計劃近期買房的網友比例不足10%；也就是說中青年初次購房自住者的購買計劃與目前的市場價格不匹配；大眾對市場的未來預期繼續(xù)看跌；且看跌的幅度較大。
中房指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟認為，對于今年所剩下的最后兩個月，隨著新盤的不斷推出，最樂觀的對市場預計的態(tài)度也僅為能夠保持10月份的成交量以及成交水平。
據(jù)漢宇地產市場研究中心對整個市場的分析，預期到2006年春季，上海的房價至少還將下調10個百分點以上；而成交量會穩(wěn)步回升；但是，開發(fā)商和投資客的價格調整如果不能達到這一水平，成交的復蘇恐怕還將持續(xù)低迷。
而所謂市場探底，目前而言，恐怕為時尚早。上海樓市的總體趨勢，將繼續(xù)向著有利于購房者的方向發(fā)展。(鄧旭）
