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一方面是供應(yīng)量成倍地加大，另一方面卻是需求的不動(dòng)聲色，這種窘境將大量的中、小開(kāi)發(fā)商帶入了“財(cái)務(wù)泥沼”之中
★ 本刊記者/王晨波
“還差一度就到冰點(diǎn)了，大家都沒(méi)有信心的時(shí)候，我們也找不到柴火�！�10月21日，上海閔行區(qū)一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的研發(fā)部經(jīng)理對(duì)本刊說(shuō)。
就在5個(gè)月前，他還非常樂(lè)觀地對(duì)本刊判斷，“新政”帶來(lái)的頹勢(shì)會(huì)被金九(月)銀十(月)一掃而光，開(kāi)發(fā)商所要做的就是耐心的“挺”幾個(gè)月。
但事情沒(méi)有朝著他所想象的那樣發(fā)展。9月和10月，這兩個(gè)傳統(tǒng)上的銷售旺季，并沒(méi)有給上海地產(chǎn)帶來(lái)多少起色。就連“十一”期間看上去還比較熱鬧的上海房展會(huì)，也無(wú)法喚醒市場(chǎng)的活力。展會(huì)期間一份專業(yè)調(diào)查顯示：觀望仍是主流，消費(fèi)者對(duì)目前的房市并不樂(lè)觀。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，上海地產(chǎn)的寒冬已然到來(lái)。根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局10月19日的數(shù)據(jù)顯示，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌至不足90點(diǎn)，已與1999年的水平相當(dāng)。而本輪房地產(chǎn)上漲恰恰是從1999年開(kāi)始的。
開(kāi)發(fā)商誤判形勢(shì)
今年5月，在經(jīng)歷了地方和中央的輪番“出招”之后，上海房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入僵持和下挫階段。當(dāng)時(shí)，地產(chǎn)商普遍認(rèn)為，政策“疊加效應(yīng)”和“心理作用”將會(huì)在今年的9、10月份得以消解。
他們大多參照的是2004年的情形。當(dāng)年4、5 月間，上海市政府也出臺(tái)了“期房限轉(zhuǎn)”的政策，中央宏觀調(diào)控也有針對(duì)房地產(chǎn)的系列政策，但不出4個(gè)月，上海樓市稍事調(diào)整就得以再次狂飆突進(jìn)。
這次顯然不同。根據(jù)上海中原物業(yè)代理有限公司對(duì)本刊提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年9月上海市商品住宅新增供應(yīng)366.4萬(wàn)平方米，比上月增加156.9%——出于對(duì)9、10月樓市供銷兩旺傳統(tǒng)模式的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商在9月似乎下定決心加大放盤量。
在此背景下，9月上海一手房成交量達(dá)到113.3萬(wàn)平方米。盡管比上個(gè)月增長(zhǎng)了30%多，但增量大都集中在外環(huán)線外，主要是價(jià)格下跌以及政府的配套房放量所致。地產(chǎn)圈內(nèi)并沒(méi)有把它當(dāng)作復(fù)蘇的跡象。尤其是相對(duì)于366.4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，供過(guò)于求的現(xiàn)象依然嚴(yán)峻。
上海中原研究咨詢部副總監(jiān)劉嘉殷為本刊排出了9月份成交前20名，從中可以看出，排名第20的樓盤，成交量不足30套，而排第一名的是一處市政府提供的配套商品房(相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用房)。
9月的頹勢(shì)一直蔓延至10月。盡管“十一”長(zhǎng)假期間的上海房展會(huì)暫時(shí)讓開(kāi)發(fā)商忘記了憂愁——預(yù)售2863套、面積25萬(wàn)平方米、總金額12億元……但這種熱度似乎轉(zhuǎn)瞬即逝，頹勢(shì)又恢復(fù)如初。上海房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)顯示，長(zhǎng)假之后的第一周，上海新樓市場(chǎng)日成交套數(shù)在400套左右徘徊，與9月份相比并沒(méi)有什么大變化。
一方面是供應(yīng)量成倍地加大，在售面積達(dá)到1400萬(wàn)平方米，今年上海樓市第一波供應(yīng)洪峰已經(jīng)勢(shì)不可當(dāng)?shù)氐絹?lái)了；另一方面卻是需求的不動(dòng)聲色，每個(gè)月的成交量大約在100萬(wàn)平米左右，而每個(gè)月都還有新增的供給量，尤其是10月長(zhǎng)假之后，每天新上市房源一兩千套、供應(yīng)面積15萬(wàn)平方米左右。
這種窘境將大量的中、小開(kāi)發(fā)商帶入了“財(cái)務(wù)泥沼”之中，“相當(dāng)多在9月之前堅(jiān)持‘捂盤’的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在面臨嚴(yán)峻的資金缺口以及回籠資金壓力�！� 上�；膷u房產(chǎn)工作室有限公司市場(chǎng)研究中心主任馮偉對(duì)本刊說(shuō)。
這些開(kāi)發(fā)商多是在1999年之后進(jìn)入上海樓市的，這些年來(lái)，他們已經(jīng)將漲價(jià)看作一種常態(tài)，如此“跌跌不休”真是前所未見(jiàn)。“剛開(kāi)始大家都還認(rèn)為可以撐一撐，但現(xiàn)在就甘苦自知了�！瘪T偉說(shuō)。
進(jìn)入10月之后，年關(guān)漸至，貸款銀行、建筑工程公司紛紛催賬，地產(chǎn)企業(yè)只能“八仙過(guò)海”了。除了少部分大型優(yōu)質(zhì)的企業(yè)可獲海外基金、信托等資金補(bǔ)給外，大多數(shù)房企只能劍走偏鋒。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，其資金管道大致如下：向一些余錢充沛的國(guó)企借款；或者內(nèi)部籌款融資；或者出讓直接股份，讓渡部分企業(yè)“控制權(quán)”；更有甚者進(jìn)行高利貸，其利息達(dá)到30%以上。據(jù)本刊了解，在房地產(chǎn)興盛時(shí)期，這種高利貸就廣泛存在，但當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商大都能從容還貸，而在目前頹勢(shì)下，能否按時(shí)還本付息就很難說(shuō)了。
調(diào)整期要比預(yù)想長(zhǎng)得多
由于承受著巨大的利息壓力，一般開(kāi)發(fā)商的資金需求剛性都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于老百姓的購(gòu)房需求剛性�！跋冉抵鲃�(dòng)，后降被動(dòng)”的理念開(kāi)始在開(kāi)發(fā)商中流行起來(lái)�！拔姹P”幾乎絕跡。上海最近的說(shuō)法是，“價(jià)格扎一扎，行情動(dòng)一動(dòng)”。“幾乎所有成交量都集中在價(jià)格下降的樓盤上，甚至可以說(shuō)價(jià)格成了市場(chǎng)的惟一導(dǎo)向�！眲⒓我笳f(shuō)。
這輪降價(jià)風(fēng)潮起于6月初，以“萬(wàn)里·雅筑”為代表的部分樓盤試探性地走出了公開(kāi)降價(jià)的第一步。這猶如多米諾骨牌第一張的倒掉。時(shí)至今日，降價(jià)已不再是個(gè)別售樓處的聲音，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“價(jià)格聯(lián)盟”已經(jīng)名存實(shí)亡。
根據(jù)成交價(jià)的統(tǒng)計(jì)，目前跌幅最大的樓盤甚至超過(guò)30%——寶山區(qū)大華板塊的“水岸藍(lán)橋”成交均價(jià)的下跌最為明顯，跌幅達(dá)到33.39%，而閔行區(qū)的金榜家園跌幅也達(dá)到了30.73%。
根據(jù)上海中原數(shù)據(jù)顯示，在4—8月份跌幅排名前16位中，超過(guò)一半的樓盤跌幅在20%左右，價(jià)格下調(diào)額度約2000元/平方米，部分高檔樓盤甚至下跌了5000元/平方米，而原本價(jià)位就不高的一些樓盤的價(jià)格下降則僅為1000元/平方米左右。
“無(wú)論是哪種檔次，只要在價(jià)位上有所表現(xiàn)，就能夠在銷售上有所起色。”劉嘉殷說(shuō)。從降價(jià)前后的成交量來(lái)看，超過(guò)80%的樓盤的成交量顯著上升，與幾個(gè)月前每月成交套數(shù)維持在個(gè)位數(shù)的局面形成了鮮明的對(duì)比。降價(jià)幅度較大的樓盤，絕大部分在近期的樓市銷量排行榜中位居前列。如普陀區(qū)，目前在售樓盤成交量幾乎都集中在內(nèi)普陀和萬(wàn)里板塊，尤其是早期降價(jià)的“萬(wàn)里·雅筑”，日平均成交量至少在3套以上。
除了部分樓盤令人扎眼的“跳樓價(jià)”外，上海房?jī)r(jià)的均價(jià)下降幅度也獨(dú)樹(shù)一幟。最近，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，其中9月份上海房?jī)r(jià)下降了1.2%，降幅最大。這是繼8月份之后，上海再次成為全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比降幅最大的城市。有媒體稱之為“上海領(lǐng)跌全國(guó)樓市”。
中國(guó)指數(shù)研究院華東副院長(zhǎng)、分析師陳晟認(rèn)為，到今年年底、明年第一季度，開(kāi)發(fā)商資金壓力將至最高點(diǎn)，屆時(shí)新的降價(jià)浪潮將不可避免。陳認(rèn)為，房?jī)r(jià)將回落到2004年9月份的水平。
而上海中原研究咨詢部副總監(jiān)劉嘉殷則更為悲觀，他認(rèn)為這種價(jià)格的下探還將來(lái)得更為猛烈。在分析了這兩年的數(shù)據(jù)后，他預(yù)測(cè)2004年9月的價(jià)格是擋不住這輪調(diào)整的。
根據(jù)近日中房指數(shù)研究院對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行的購(gòu)房意向調(diào)查，44%的被調(diào)查者認(rèn)為，此次樓市下跌趨勢(shì)將持續(xù)到明年年中，28%的被調(diào)查者認(rèn)為將持續(xù)到明年底，只有21%的被調(diào)查者認(rèn)為到今年底就會(huì)結(jié)束；另外還有7%的被調(diào)查者選擇了其他選項(xiàng)，即下跌會(huì)持續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間。
與此同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間的調(diào)查顯示，43%的被調(diào)查者計(jì)劃在半年到一年之間購(gòu)房，26%的購(gòu)房者選擇在3至6個(gè)月內(nèi)購(gòu)房，更有26%的購(gòu)房者將購(gòu)房時(shí)間推遲到一兩年之間，而選擇在3個(gè)月內(nèi)購(gòu)房的被調(diào)查者只占被調(diào)查者總數(shù)的5%。這項(xiàng)調(diào)查結(jié)果與央行最近發(fā)布的儲(chǔ)戶調(diào)查頗有相似之處：上海居民未來(lái)3個(gè)月準(zhǔn)備購(gòu)買住房的人數(shù)比較上季度下降12個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到歷史最低。
事實(shí)上，“經(jīng)過(guò)5、6月份的僵持，大部分消費(fèi)者已經(jīng)不再怕(房?jī)r(jià)大漲)了，在較量中反而占了上風(fēng)。這意味著調(diào)整還將繼續(xù)深入。”劉嘉殷說(shuō)。
