最近，有不少媒體報(bào)道有些商業(yè)銀行分行開始對(duì)住房抵押貸款松綁的消息，將個(gè)人首付從三成降為二成，有的還將貸款的利率作了下調(diào)。這些消息無須得到確切的證實(shí)，因?yàn)檫@是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，即使現(xiàn)在沒有出現(xiàn)，將來也會(huì)出現(xiàn)。
銀行對(duì)住房按揭貸款情有獨(dú)鐘的原因之一，是銀行監(jiān)管制度的變化。2004年之后，我國(guó)銀行開始實(shí)施資本充足率管理，在此約束下，商業(yè)銀行一邊通過各種方式補(bǔ)充資本金，一邊調(diào)整自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，盡可能地?cái)U(kuò)大低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。
對(duì)于銀行而言，低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)主要有兩類，一類是政府債券，另外一類就是住房抵押貸款。我國(guó)目前的債券市場(chǎng)容量還十分有限，銀行還不可能通過大規(guī)模地增加持有債券數(shù)量的方式，完成自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。而最近幾年的住房抵押貸款業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)，讓銀行找到了調(diào)整自己業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的出路，幾乎所有的銀行都將房地產(chǎn)抵押貸款作為未來的戰(zhàn)略重點(diǎn)來發(fā)展。
商業(yè)銀行垂涎于住房抵押貸款的另外一個(gè)重要原因，是住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱，風(fēng)險(xiǎn)小而收益大。一般而言，低風(fēng)險(xiǎn)的貸款，利率也應(yīng)該較低，這樣才符合風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的原則。在美國(guó)等利率市場(chǎng)化程度高的國(guó)家，住房按揭貸款的利率比公司貸款的利率要低很多，有的住房按揭貸款的利率只有公司貸款利率的一半。在另外一些國(guó)家，利率市場(chǎng)化程度不高，但政府強(qiáng)行規(guī)定按揭貸款的利率比公司業(yè)務(wù)貸款低。而我國(guó)的住房按揭貸款與公司貸款的利率基本相同，收益與風(fēng)險(xiǎn)脫節(jié)，使住房抵押貸款市場(chǎng)出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)局面。在利率市場(chǎng)化還不能發(fā)揮作用的情況下，銀行必然以放松對(duì)開發(fā)商的貸款條件為代價(jià)取得住房按揭業(yè)務(wù)，這是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的制度性原因。
國(guó)外早有前車之鑒。上個(gè)世紀(jì)80年代后期，日本出現(xiàn)了連續(xù)5年的房地產(chǎn)價(jià)格的高速上漲，產(chǎn)生了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，日本銀行監(jiān)管制度的變化導(dǎo)致商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的偏好是重要原因之一。1985年前后，為了減少金融自由化與國(guó)際化過程中銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，日本政府在匯率改革的過程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執(zhí)行國(guó)際清算銀行制訂的銀行資本金管理規(guī)定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行之間在不動(dòng)產(chǎn)貸款上產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，刺激了房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。
日本的銀行資本金比率一直比較低，平均只有3%左右，與8%的標(biāo)準(zhǔn)有很大的差距。當(dāng)時(shí)的日本政府執(zhí)行雙重標(biāo)準(zhǔn)，銀行既可以按照日本本國(guó)的4%的標(biāo)準(zhǔn)，也可以按照8%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于有海外分支機(jī)構(gòu)的銀行，必須執(zhí)行8%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補(bǔ)充資本金之外，調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也成為當(dāng)然的選擇。房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重只有一般公司貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一半，意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，如果是房地產(chǎn)抵押貸款，只需要一半的資本金即可。受此影響，日本的銀行將資金大量投放到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫。
在目前的利率水平下，商業(yè)銀行是不會(huì)真正執(zhí)行緊縮的房地產(chǎn)金融政策的，正確的辦法是降低房地產(chǎn)住房抵押貸款的利率，拉開住房抵押貸款與公司貸款的利率差距。只有這樣，銀行之間在按揭貸款市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)消除，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)降低。(來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞；作者：尹中立)
