中新網(wǎng)9月13日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，被譽(yù)為北京房地產(chǎn)項(xiàng)目年度盛會(huì)的國(guó)貿(mào)秋季房展會(huì)于上周末拉開(kāi)帷幕。截至開(kāi)展當(dāng)日下午4時(shí)，共有4.83萬(wàn)人參觀(guān)了秋季房展，意向成交額達(dá)35591萬(wàn)元，意向成交套數(shù)485套，均價(jià)6528元/平方米。
素有“北京樓市晴雨表”之稱(chēng)的秋季房展此次參展項(xiàng)目共有77個(gè)，新盤(pán)數(shù)量為28個(gè)，占到了1/3。據(jù)參展的濱河苑項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，他們項(xiàng)目連續(xù)參加了今年春季、夏季以及秋季三個(gè)展會(huì)，明顯的感覺(jué)到秋季房展現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)和意向簽約的客戶(hù)要好于春季和夏季房展，僅開(kāi)展當(dāng)日上午他們的意向簽約客戶(hù)就達(dá)到了50人。
記者注意到，秋季房展會(huì)上人頭攢動(dòng)，展臺(tái)前聚集了大批咨詢(xún)者，這與今年夏季房展會(huì)相對(duì)冷清的場(chǎng)景形成了鮮明對(duì)比，其火爆場(chǎng)面足以讓人們感受到供銷(xiāo)兩旺的樓市又回來(lái)了。
京城地產(chǎn)旺市再現(xiàn)
9月8日，在北京國(guó)貿(mào)展廳開(kāi)幕的秋季房展會(huì)，一掃春、夏兩季房展的低迷。據(jù)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的統(tǒng)計(jì)顯示，展會(huì)第一天參觀(guān)人數(shù)達(dá)5萬(wàn)人次，人流量比6月中旬的夏季展會(huì)增漲了79%以上，意向成交量上漲68%�！版溂摇笔袌�(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，此次展會(huì)購(gòu)房者需求后積薄發(fā)的情狀，正好得以窺見(jiàn)目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。
“鏈家”專(zhuān)業(yè)人士對(duì)記者說(shuō)，國(guó)貿(mào)夏季展會(huì)時(shí)，正值多項(xiàng)宏觀(guān)調(diào)控政策出臺(tái)后的觀(guān)望期，“5.11”文件出臺(tái)、普通住宅被重新定義、個(gè)稅由自行繳納變?yōu)榕c過(guò)戶(hù)掛鉤，這些政策不僅大大增加了買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本，更讓市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。6月的國(guó)貿(mào)夏季展會(huì)也因此受到極大影響，消費(fèi)者的熱情大為減退。
但經(jīng)過(guò)近三個(gè)月的“磨合”，消費(fèi)者已逐漸理性，一直“隱藏”的需求也逐步顯現(xiàn)了出來(lái)。另外，近期出臺(tái)的一些相關(guān)政策，在一定程度上也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易增長(zhǎng)。
對(duì)于秋季房展會(huì)的火爆，本次房展組委會(huì)負(fù)責(zé)人組建軍分析認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況，一方面是因?yàn)榻衲昴瓿跽訌?qiáng)宏觀(guān)調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)觀(guān)望心態(tài)，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)半年的觀(guān)望后，壓抑已久的購(gòu)買(mǎi)需求得到了一定程度的釋放；另一方面，在銷(xiāo)售低迷中苦熬了半年的開(kāi)發(fā)商鉚足了勁，在展會(huì)上為自己的項(xiàng)目大造聲勢(shì)吸引購(gòu)買(mǎi)者，花二三十萬(wàn)元搭建展臺(tái)的開(kāi)發(fā)商大有人在，他們希望通過(guò)各種促銷(xiāo)手段吸引消費(fèi)者。
祖建軍向記者表示，參加今年秋展的新老項(xiàng)目在一定程度上反映了北京樓市的新動(dòng)向。首先，老項(xiàng)目的價(jià)格穩(wěn)步上升，與夏展相比，有60%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所上升，但升值幅度不大，基本控制在每平方米300元以?xún)?nèi)。其次，新項(xiàng)目向中高檔化方向發(fā)展，均價(jià)每平方米5000元以上的新項(xiàng)目占到了新項(xiàng)目整體比例的61.5%。第三，項(xiàng)目區(qū)域繼續(xù)向北京周邊延展。在此次秋展中，五環(huán)以外的項(xiàng)目占到五成以上。
“金九銀十”新盤(pán)放量
位于CBD核心區(qū)域的建外SOHO七期9月3日開(kāi)始銷(xiāo)售。來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日共簽約36套，交易金額達(dá)1.1億元。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō):“其實(shí)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很穩(wěn)定，我們?cè)鞠氲鹊绞袌?chǎng)平穩(wěn)后再推建外SOHO七期，最初的計(jì)劃推廣時(shí)間是9月15日，但從我們開(kāi)盤(pán)前做的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，9月份京城房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步走出觀(guān)望，所以我們將開(kāi)盤(pán)時(shí)間提前到9月10日。結(jié)果，建外SOHO七期開(kāi)始銷(xiāo)售的消息很快被放了出去，我們最終將開(kāi)盤(pán)時(shí)間提前到了9月3日。”潘石屹無(wú)疑是9月份京城樓市走出觀(guān)望期的積極“鼓吹者”。
盡管有人表示，潘石屹認(rèn)為京城樓市9月走出觀(guān)望期是在為其即將銷(xiāo)售的項(xiàng)目做準(zhǔn)備，但從8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從心理上走出觀(guān)望期，紛紛將其手中緊握的項(xiàng)目推向市場(chǎng)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，京城樓市從8月中旬便開(kāi)始出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商大量放盤(pán)的現(xiàn)象。來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月份新開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目達(dá)到22個(gè)，甚至超過(guò)去年8月份新開(kāi)盤(pán)的數(shù)量，比去年開(kāi)盤(pán)數(shù)量最多的9月份僅少了5個(gè)項(xiàng)目。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰把開(kāi)發(fā)商紛紛在8月份開(kāi)盤(pán)的動(dòng)作表達(dá)為“在為金九銀十做預(yù)熱準(zhǔn)備”。
其實(shí)，購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)逐漸回暖還是有跡象可尋的。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份住宅產(chǎn)品預(yù)售房屋達(dá)到11769套，平均每天銷(xiāo)售379套，進(jìn)入8月份預(yù)售房屋達(dá)到15151套，平均每天銷(xiāo)售482套，從9月3日到9月7日共銷(xiāo)售了2114套，平均每天銷(xiāo)售528套。“多數(shù)項(xiàng)目選擇在8月份至10月份開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為樓市的觀(guān)望氛圍漸淡，通過(guò)集中入市將進(jìn)一步烘托市場(chǎng)回暖氛圍，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也希望傳統(tǒng)的季節(jié)熱銷(xiāo)規(guī)律能夠扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)觀(guān)望的氛圍。”按照李文杰的觀(guān)點(diǎn)，自住型房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始走出觀(guān)望，而目前處于觀(guān)望期的主要是投資型房地產(chǎn)市場(chǎng)。
言及未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展，潘石屹認(rèn)為：“北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)從低迷中走出來(lái)，平穩(wěn)、健康地朝前發(fā)展。如果說(shuō)未來(lái)還有什么困難的話(huà)。我想有兩點(diǎn)：第一，土地的供應(yīng)要和市場(chǎng)的需求相平衡；第二，北京要盡快地建立二手房市場(chǎng)，不要再給二手房市場(chǎng)設(shè)置人為障礙�！�
專(zhuān)家預(yù)計(jì) 市場(chǎng)暫時(shí)走出觀(guān)望期
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)可以獲知的大約有50多個(gè)項(xiàng)目在9月、10月投向市場(chǎng)。在這些投向市場(chǎng)的項(xiàng)目中，多數(shù)為京城知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目。
“在新政剛實(shí)施期間，很多開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)付市場(chǎng)突變，紛紛改變公司經(jīng)營(yíng)策略或項(xiàng)目銷(xiāo)售策略。有些開(kāi)發(fā)商將原本整體開(kāi)盤(pán)變?yōu)椴糠衷囦N(xiāo)；也有的一再推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，甚至等到現(xiàn)房銷(xiāo)售，這些銷(xiāo)售策略實(shí)質(zhì)就是‘捂盤(pán)’�！北本┏蓸I(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司高級(jí)投資顧問(wèn)朱永升博士表達(dá)了這樣的看法，“在‘捂盤(pán)’者中，當(dāng)然不乏一些人將寶押在‘金九銀十’的銷(xiāo)售旺季，希望借勢(shì)拉動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。但是，也有不少開(kāi)發(fā)商是為了解決資金困境，借此東風(fēng)，希望資金快速回流�！�
盡管相比前幾個(gè)月，北京市場(chǎng)新盤(pán)放量較大，但仍有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為重頭戲還沒(méi)有開(kāi)場(chǎng)�！拔矣X(jué)得明年上半年才會(huì)進(jìn)入一個(gè)真正的放量期�！崩钗慕苓@樣認(rèn)為。“9、10月份相對(duì)于6、7、8三個(gè)月來(lái)說(shuō)已經(jīng)走出觀(guān)望期，但整體市場(chǎng)是否走出觀(guān)望期現(xiàn)在還沒(méi)有定論，要到年底才會(huì)更加明朗�！彼榻B說(shuō)，11月份中央的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)對(duì)2005年房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控效果進(jìn)行評(píng)估，如果評(píng)估的結(jié)果是已經(jīng)達(dá)到預(yù)期目的，應(yīng)該不會(huì)有后續(xù)政策出臺(tái)。但如果認(rèn)為預(yù)期目標(biāo)還沒(méi)有達(dá)到，反而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈，那么新的調(diào)控政策出臺(tái)不可避免。
“目前還不能說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走出觀(guān)望期，但9、10月份應(yīng)該不會(huì)有新政策，市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。”朱永升博士說(shuō)，“9、10月份肯定會(huì)比6、7、8三個(gè)月市場(chǎng)總體情況要好，一是新推出的樓盤(pán)會(huì)比較多，二是總體成交量會(huì)比較大，但是平均下來(lái)，每個(gè)樓盤(pán)的情況可能會(huì)出現(xiàn)較大差異。而消費(fèi)者的觀(guān)望情緒依然會(huì)有，盡管開(kāi)發(fā)商們會(huì)不遺余力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝、策劃和宣傳，甚至推出各種促銷(xiāo)活動(dòng)，但最終購(gòu)房者是否買(mǎi)單則是另一回事了�！�
對(duì)于觀(guān)望期究竟會(huì)何時(shí)結(jié)束，戴德梁行研究顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理王晨告訴記者，這個(gè)比較難判斷。因?yàn)榕袛嘁粋�(gè)市場(chǎng)要用數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行支撐。但他指出，北京的市場(chǎng)存在一個(gè)問(wèn)題，即受去年“8·31”政策的影響很多樓盤(pán)選擇今年下半年開(kāi)盤(pán)，由于開(kāi)盤(pán)的數(shù)量增多了，下半年的交易量肯定會(huì)上升。所以如果單從數(shù)據(jù)上看，9、10月份或許顯示走出觀(guān)望期。但這只能反映一部分的問(wèn)題，或者說(shuō)反映的程度很有限。
房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲 部分區(qū)域漲幅較大
李文杰告訴記者，近一時(shí)期北京樓市市場(chǎng)交易氛圍雖有所降溫，但房?jī)r(jià)仍在維持真實(shí)的上漲。房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，在得不到市場(chǎng)支持的情況下，將逐漸衰弱和結(jié)束，供小于求的局面，終將在房?jī)r(jià)漲幅中體現(xiàn)。在調(diào)控背景下，保守預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)格局：房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，部分區(qū)域漲幅較大。同時(shí)，部分區(qū)域、部分住宅產(chǎn)品價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較大幅度上漲的可能性。
偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理徐斌認(rèn)為，部分區(qū)域以及部分類(lèi)型住宅產(chǎn)品價(jià)格，有望在2005年三四季度出現(xiàn)較大幅度上漲。如果出現(xiàn)延遲，價(jià)格上漲將在2006年年初得以充分體現(xiàn)。徐斌表示，北京住宅主流產(chǎn)品的供求關(guān)系在調(diào)控政策影響下，處于供小于求的局面。雖然當(dāng)前購(gòu)房者在調(diào)控政策影響下，對(duì)房?jī)r(jià)下降寄予很大期望。但北京主流住宅市場(chǎng)在土地供應(yīng)減少、新盤(pán)量減少和樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)延遲的作用下，供應(yīng)小于需求的格局在中短期內(nèi)基本成型。加之，北京樓市的需求是以自用型、改善型為主，投資型置業(yè)蟄伏，投機(jī)購(gòu)房所占市場(chǎng)比例很小，市場(chǎng)整體發(fā)展健康，需求旺盛。供求關(guān)系在未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展中，將逐漸發(fā)揮主導(dǎo)作用。
最新調(diào)查顯示，目前預(yù)期房?jī)r(jià)下調(diào)的人群正在逐漸減少，房?jī)r(jià)下調(diào)的輿論影響力也在隨之衰減。戴德梁行泛城(中國(guó))綜合住宅服務(wù)助理董事岳鋒鋼表示，預(yù)計(jì)2005年下半年，在市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整主導(dǎo)作用下，北京住宅主流市場(chǎng)的階段性調(diào)整將基本結(jié)束。隨著新盤(pán)供應(yīng)的明顯增加，下半年交易量將較上半年有大幅度增加，尤其是每平方米8000元以下的銷(xiāo)售項(xiàng)目，估計(jì)會(huì)有不錯(cuò)的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。(洛濤、李佳鵬）
