中新網(wǎng)9月6日電 據(jù)經(jīng)濟參考報報道，近幾年，隨著城市化進程的不斷加快，重慶市房地產(chǎn)業(yè)獲得快速發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮的背后，商業(yè)地產(chǎn)空置率卻居高不下，一度在全國40個重點城市中居于首位。業(yè)內(nèi)人士和專家認為，重慶市商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下的狀況值得警惕，如仍得不到消化，將會嚴重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。
有場無市空置率大幅攀升
重慶市國土資源和房屋管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，重慶市空置房數(shù)量仍在增加，全市商業(yè)用房竣工面積47萬平方米，而銷售僅為25萬平方米。1至6月，商品房空置面積533.57萬平方米，同比上升6.6%，其中商業(yè)用房空置247.47萬平方米，占46.4%，同比又上升11.8%�？罩靡荒暌陨系纳虡I(yè)用房162.87萬平方米，占51.9%，同比上升10.3%。
快速增長的重慶商業(yè)地產(chǎn)空置率，已超越國際上公認的10%的警戒線。
重慶大學建設和房地產(chǎn)管理學院副院長顏哲認為，商圈的無序擴張，注重追求商業(yè)用房數(shù)量而缺乏整體專業(yè)規(guī)劃與定位是重慶市商業(yè)地產(chǎn)空置的重要原因。
據(jù)預測，重慶市主城區(qū)五大商圈未來三年商業(yè)面積放量達300萬平方米，這其中不包含大渡口，巴南、渝北等近郊區(qū)域。同時，重慶市各區(qū)縣、市也在大力擴張商圈規(guī)模，涪陵、萬州、永川、長壽等縣市，均已形成一個獨立的商圈市場。業(yè)內(nèi)專家稱，各區(qū)縣各自為政建設購物中心、商業(yè)街，多以政府形象工程為主導，離開了市場的實際需求，往往是超前開發(fā)，過度開發(fā)，有場無市。
都是高額利潤惹的“禍”
據(jù)記者調(diào)查，目前重慶市的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)仍停留在落后的開發(fā)模式上，不管是舊城改造還是新區(qū)建設，“有路必有商鋪、轉(zhuǎn)盤必修商業(yè)大廈、小區(qū)必有風情街”的現(xiàn)象十分普遍，商業(yè)用房的投放量一般要占到項目總量的10%至20%。
重慶同成置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理商興洲說：“之所以出現(xiàn)這種情況，是因為商業(yè)用房的銷售價格是住宅的幾倍，平街層(臨街商鋪)有可能達到十幾倍以上，它是開發(fā)商利潤的主要來源�！�
重慶大學經(jīng)濟與工商管理學院博士生導師、常務副院長孟衛(wèi)東認為：“重慶商業(yè)地產(chǎn)項目的一大問題是不遵循市場規(guī)律，盲目上馬。一些開發(fā)商不考慮位置和地點，拿到土地就搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而前期沒有經(jīng)過詳細調(diào)查，也沒有和一些大的商家進行意向性的接觸。他們對于商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏專業(yè)化的理解，經(jīng)常是以住宅開發(fā)的模式來進行商業(yè)項目的開發(fā)。項目建成后，因為不符合進駐商家的需要，一改再改，不僅增加了成本，而且延誤了商業(yè)經(jīng)營者的使用時間�！�
顏哲指出，商業(yè)地產(chǎn)空置率過高，已造成資金的大量積壓，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈受到影響。據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶空置商品房積壓資金已超過70億元，其中商業(yè)地產(chǎn)項目占有相當?shù)谋壤?/p>
為了消化空置商業(yè)用房，及時回籠資金，部分開發(fā)商正采取各種優(yōu)惠方式，吸引消費者前來購買。重慶沙坪壩區(qū)的金沙國際商廈在銷售時，開發(fā)商采取購買即“返租”的方式，實行六成10年按揭付款方式，并針對客戶首付的四成推出“交二緩二”的付款方式，即簽合同時首付兩成，剩余兩成交房時付一成，交房后三個月內(nèi)再付一成�？蛻粼谫徺I商鋪時，開發(fā)商將一次性預付給客戶兩年10%的租金，這樣，客戶只需總房款的10%即可購買金沙國際的產(chǎn)權(quán)式商鋪。專家認為，開發(fā)商為了保證其利潤，會將房價抬高，返租的錢，實際上是羊毛出在羊身上。這種做法無異于“飲鴆止渴”。
市商委發(fā)布風險警示
目前，商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下的現(xiàn)象已引起了重慶市政府及有關部門的關注，日前重慶市商委發(fā)布了風險警示，并采取一些措施限制商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。
據(jù)重慶市商委有關人士稱，重慶主城九區(qū)已建和在建的大型綜合百貨店多達41個，營業(yè)面積達80萬平方米，這一數(shù)量已經(jīng)超過了市場實際需要。按慣例，一個大型百貨店需要30萬人口支撐，而重慶市主城九區(qū)人口總量約600萬人左右，規(guī)劃的開店數(shù)量明顯超過了市場需求。
重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)發(fā)展處處長曾強向記者介紹，今年，重慶將嚴格控制商業(yè)用房供地，其用地范圍限制在土地供應量總量的20%以內(nèi)，主城區(qū)原則上不再新推大型商業(yè)設施項目用地，以此控制商業(yè)用房的過快增長。在控制增量源頭的同時，有關部門將加強對房地產(chǎn)市場運行狀況監(jiān)控，并且采取措施消化空置房。同時，人民銀行重慶營業(yè)部也采取措施限制投資性購房，將商業(yè)用房貸款首付比例從50%提高到60%，貸款利率在基準利率基礎上上浮20%。
專家認為，盡管如此，仍需政府和有關部門及開發(fā)商努力，從政策層面和開發(fā)理念、行為上下功夫，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)步入良性的發(fā)展軌道。他們提議：
一是政府及有關部門應遵循市場規(guī)律，從規(guī)劃入手，對商業(yè)地產(chǎn)項目進行宏觀調(diào)控。商業(yè)規(guī)劃應與城市總體規(guī)劃相結(jié)合，重點提出網(wǎng)點數(shù)量、網(wǎng)點布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、大型網(wǎng)點規(guī)模等內(nèi)容，并嚴格按規(guī)劃開發(fā)建設。
二是引導開發(fā)企業(yè)進行充分市場調(diào)研，開發(fā)符合市場需求的產(chǎn)品，加大監(jiān)管力度。開發(fā)企業(yè)在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以前，應做充分的市場研究，根據(jù)行業(yè)的宏觀政策和商業(yè)規(guī)劃布局，以及項目周邊的商業(yè)氛圍，確定適合當?shù)厥袌龅纳虡I(yè)定位。
三是在商業(yè)地產(chǎn)空置面積高居不下的情況下，開發(fā)商應該及時地調(diào)整思路和項目規(guī)劃設計，例如原來用于做門面房的，可以改成寫字樓、賓館或者是公寓，同時下調(diào)銷售價格，這樣可以消化一部分商業(yè)地產(chǎn)項目。
此外，建立適合重慶本土特征的市場評價體系，從而客觀、真實地對市場發(fā)展態(tài)勢進行及時判斷和分析，為市場調(diào)控提供科學依據(jù)。(徐旭忠）
