在市場(chǎng)體系中，利率是什么？是銀行的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，銀行就是通過這種風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)得以生存。但在目前轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)時(shí)期，利率被嚴(yán)加管制，導(dǎo)致金融市場(chǎng)的資金不能完全反映市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，無法適應(yīng)變化了的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。針對(duì)這種情況，央行在《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》(下文簡稱《報(bào)告》)中明確指出，加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理是國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要一環(huán)。
在個(gè)人住房消費(fèi)信貸中，由于近幾年一直處于低利率時(shí)期，而且銀行個(gè)人住房按揭利率品種單一，因此民眾的利率風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)十分薄弱，其中有相當(dāng)一部分人甚至不知道貸款利率是浮動(dòng)的。所以，央行只要調(diào)整利率，民眾很快就會(huì)產(chǎn)生非常強(qiáng)烈的反應(yīng)。這正說明國內(nèi)商業(yè)銀行沒有為大眾提供多樣化的住房信貸產(chǎn)品，沒有一個(gè)多層次的住房貸款利率體系，來滿足民眾住房消費(fèi)信貸規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的需要。
在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體系下，民眾到商業(yè)銀行進(jìn)行個(gè)人住房消費(fèi)貸款，可以根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好、財(cái)務(wù)狀況、收入預(yù)期選擇不同的利率產(chǎn)品。而且，無論是固定利率還是浮動(dòng)利率，如果期限不同，利率水平也是千差萬別的。由此，民眾不僅能夠選擇最適合個(gè)人自身的信貸產(chǎn)品，也增加了對(duì)個(gè)人信貸產(chǎn)品選擇的責(zé)任承擔(dān)。
所以，《報(bào)告》要求商業(yè)銀行提供多元化的住房信貸產(chǎn)品，以滿足民眾規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的需要；要求商業(yè)銀行提高服務(wù)意識(shí)，設(shè)計(jì)符合各類消費(fèi)者需求的貸款品種，并允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款等政策，符合銀行商業(yè)化的大趨勢(shì)，對(duì)于提高銀行產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力十分重要。
《報(bào)告》公布伊始，中國工商銀行即計(jì)劃推出固定利率房屋貸款，很有可能率先推出國內(nèi)首個(gè)固定利率房貸產(chǎn)品。對(duì)購房者而言，又到了抉擇利弊的時(shí)候了。
事實(shí)上，銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出，只是增加了一些房屋貸款的信貸產(chǎn)品，讓購房者多一些選擇，并不會(huì)取消現(xiàn)行的浮動(dòng)利率。至于選擇哪些信貸產(chǎn)品，首先要看固定利率與浮動(dòng)利率在水平和期限方面的差異性，這取決于金融市場(chǎng)環(huán)境，比如市場(chǎng)是處于利率上升周期還是下降周期，取決于財(cái)務(wù)狀況及對(duì)利率負(fù)擔(dān)的計(jì)算，這樣才能預(yù)算出兩種利率水平的成本高低。這沒有一個(gè)固定的模式。
同時(shí)，購房者還應(yīng)該關(guān)注兩種利率的銀行約束條款，比如個(gè)人還款方式，個(gè)人提前還款違約金如何收取及費(fèi)用高低等。盡管由于銀行業(yè)內(nèi)部的激烈競(jìng)爭，銀行將會(huì)為消費(fèi)者提供更多的信貸產(chǎn)品；但固定利率一旦推出，表明以往消費(fèi)者承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)轉(zhuǎn)移到銀行身上。因此，銀行將會(huì)采取各種方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方式往往會(huì)隱藏在銀行所制定的種種貸款條款中。
而且，個(gè)人選擇哪一種貸款方式，與個(gè)人財(cái)務(wù)狀況、風(fēng)險(xiǎn)偏好及未來收益預(yù)期關(guān)系密切。因此，個(gè)人在進(jìn)行住房信貸利率選擇時(shí)，把這些因素計(jì)算進(jìn)去也是十分必要的。
總之，無論哪一種銀行信貸產(chǎn)品，其風(fēng)險(xiǎn)與收益都是對(duì)等的，銀行都會(huì)把預(yù)期成本轉(zhuǎn)移到這種信貸產(chǎn)品上去。民眾必須要對(duì)約束條件有一個(gè)清晰的了解，才能正確地選擇信貸產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)與收益。因此，銀行推出固定利率信貸產(chǎn)品，并不一定適合每一個(gè)人。關(guān)鍵在于，每一個(gè)人應(yīng)該在明確的約束條件下，作出最優(yōu)化的選擇。(來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞)
