中新網(wǎng)8月10日電 據(jù)中華工商時(shí)報(bào)報(bào)道，日前，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)組建的REICO工作室發(fā)布了最新的REICO報(bào)告。該報(bào)告從經(jīng)濟(jì)適用房政策的形成、目標(biāo)、措施和途徑，經(jīng)濟(jì)適用房的供給，中低收入家庭住房現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀的調(diào)查等方面，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策的主張、措施、效果進(jìn)行了評(píng)價(jià)。其大量調(diào)研數(shù)據(jù)、分析結(jié)論表明，作為改革的階段性產(chǎn)物，經(jīng)濟(jì)適用房政策當(dāng)初的意愿都已基本實(shí)現(xiàn)，歷史使命已經(jīng)結(jié)束。
政策形成之初不夠明確
REICO報(bào)告認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房政策源自1998年全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，融于城鎮(zhèn)住房改革，服務(wù)于城鎮(zhèn)住房制度改革，擔(dān)負(fù)多重政策使命。政策的根本目的是實(shí)現(xiàn)商品化、社會(huì)化城市住房供給體系；擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；滿足居民居住狀況的改善。該政策的構(gòu)建并不完全來(lái)自住房本身，而是源于其他需要。所以，在政策形成之初，就沒(méi)有十分明確的政策對(duì)象，更沒(méi)有確定清楚的、系統(tǒng)的數(shù)量指標(biāo)設(shè)置。
最初的政策文件對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策的目標(biāo)、對(duì)象并沒(méi)有明確界定，由于理解的不同和各地實(shí)際情況的差異，地方政府在各自政策目標(biāo)群體的界定上存在很大差別。有人理解其目標(biāo)、對(duì)象為“中等＋低收入家庭”，也有人理解為包括從最低到較高收入的全部家庭群體范圍，大約占全社會(huì)家庭的70%。
實(shí)際上，政策是在執(zhí)行中不斷調(diào)整和完善。到2003年，發(fā)改委在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃中明確，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。其目標(biāo)群體逐漸明確和集中于“中等偏下＋低收入家庭”，僅包括全社會(huì)家庭總數(shù)的30%。從政策主張形成之初到現(xiàn)在，政策手段主要依靠土地行政劃撥、限定價(jià)格、對(duì)象和交易，但政策問(wèn)題越來(lái)越不清楚。
完全市場(chǎng)供給占八成
經(jīng)濟(jì)適用房的供給途徑和渠道主要包括通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、集資合作建房和單位自建三種。據(jù)REICO報(bào)告顯示，在全部經(jīng)濟(jì)適用房供給中，來(lái)自市場(chǎng)提供的商品化經(jīng)濟(jì)適用房所占比重并不高，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)更多來(lái)自不完全市場(chǎng)的供給方式。
雖然建設(shè)部要求各地主管部門要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和包括單位集資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)據(jù)全部統(tǒng)計(jì)上報(bào)，但實(shí)際上現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房統(tǒng)計(jì)不完整，其并沒(méi)包括集資合作建房數(shù)據(jù)。REICO工作室根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)據(jù)，以及其他途徑供給的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)據(jù)，得出一粗略估算，1998年-2003年三種經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積大約在13億到16億平方米之間，占同期城市新建住宅面積的40%到50%左右。
其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的經(jīng)濟(jì)適用房只占1998年-2003年城市凈增住宅建筑面積(528867.6萬(wàn)平方米)的5.08%，比重很小，對(duì)城市人均建筑面積增加的貢獻(xiàn)率較低。經(jīng)濟(jì)適用房占住宅投資的比重在1999年達(dá)到高峰(16.6%)，之后持續(xù)下降，2004年降到6.9%；其竣工面積也在持續(xù)增長(zhǎng)后開(kāi)始下降，占全部商品房屋中住宅竣工面積的比重呈下滑趨勢(shì)。而其他途徑供給的經(jīng)濟(jì)適用房粗略估算，大約在11億到13億平方米之間，占全部經(jīng)濟(jì)適用房體系供給量的80%左右。在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能左右經(jīng)濟(jì)適用房的供給量。
據(jù)REICO報(bào)告分析，盡管2004年的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》繼續(xù)明確集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，但由于土地制度、城市規(guī)劃、自用地的枯竭，預(yù)計(jì)今后集資、合作建房的比例將逐漸降低，尤其在大中城市會(huì)越來(lái)越少。
中低收入家庭住房好于收入狀況
據(jù)REICO報(bào)告顯示，1998年以來(lái)，城市中低收入家庭的住房狀況都得到了改善。當(dāng)前，中等偏下收入范圍的家庭群體，其住房改善的相對(duì)幅度較低，相對(duì)住房狀況在下降。但是，中低收入家庭住房普遍有所提高，已超過(guò)聯(lián)合國(guó)上世紀(jì)90年代推薦的標(biāo)準(zhǔn)。和相對(duì)收入相比，全社會(huì)家庭戶均住房面積整體上差別不大，沒(méi)有特別大的懸殊。中低收入家庭住房相對(duì)狀況要好于其收入相對(duì)狀況。
從當(dāng)初的目標(biāo)家庭(70%家庭群體)看，2004年人均住房使用面積平均達(dá)到19.74平方米，和1998年的16.95平方米相比，提高了2.79平方米。
和全部家庭平均值相比，1998年中低收入家庭比平均值17.2平方米少0.25平方米，2004年比平均值20.16平方米少了0.42平方米。中低收入家庭住房面積1998年相當(dāng)于高收入家庭住房面積的86%，而2004年，已相當(dāng)于高收入家庭住房面積的79%。
從當(dāng)前的目標(biāo)家庭(30%家庭群體)看，2004年人均使用面積達(dá)到18.26平方米，和1998年16.09平方米相比，提高了2.16平方米。和全部家庭平均值相比，1998年中低收入家庭比平均值17.2平方米少1.10平方米，2004年比平均值20.16平方米少1.90平方米。但是已超過(guò)2003年末全國(guó)18平方米的平均水平。1998年中低收入家庭人均使用面積相當(dāng)于高收入家庭的79%，2004年相當(dāng)于高收入家庭的73%。
商品化私有化比重大
城市中低收入家庭住房獲得方式發(fā)生了較大變化，表現(xiàn)出明顯的商品化和私有化特征。1998年，所有中低收入家庭都以租賃公房為主，其次是房改私房和原有私房。包括原有私房、房改私房在內(nèi)，1998年16城市中低收入家庭房屋平均自有率為37%，其中房改私房為24%，原有私房13%；而2004年，其所有的家庭變?yōu)橐苑扛乃椒繛橹�，其次是租賃公房和商品房。包括原有私房、房改私房和商品房在內(nèi)，2004年16城市中低收入家庭房屋平均自有率達(dá)到70%，其中公房改私房55.27%，商品房11.31%，原有私房3%。但各地差別很大，如長(zhǎng)沙達(dá)到94%，北京75%，西安僅有42%。
REICO報(bào)告認(rèn)為，從戶均指標(biāo)看，全社會(huì)住房相對(duì)水平差別并不懸殊，沒(méi)有理由認(rèn)為全國(guó)城鎮(zhèn)中低收入家庭階層面臨普遍性的住房困難問(wèn)題。
目前的爭(zhēng)議更多表現(xiàn)為局部地區(qū)的局部現(xiàn)象。
經(jīng)濟(jì)適用房叫座不叫好
REICO報(bào)告通過(guò)對(duì)北京、西安、太原三個(gè)城市經(jīng)濟(jì)適用房的抽樣調(diào)查得出結(jié)論：經(jīng)濟(jì)適用房主要滿足了中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。經(jīng)濟(jì)適用房主要滿足了中低收入家庭的自住需求，但也有一部分住房被用作投資。現(xiàn)有業(yè)主購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的主要原因包括拆遷、結(jié)婚、與父母分離、遷移和獨(dú)立自住的需要。雖然業(yè)主們從購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房中受益，但他們并不認(rèn)可當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房政策的執(zhí)行情況。
從房屋使用情況的調(diào)查結(jié)果看，三個(gè)城市經(jīng)濟(jì)適用房自用率平均達(dá)到70.29%。其中北京市51.34%，西安92.1%，太原80.25%；
業(yè)主的家庭收入分布為，北京市受訪業(yè)主屬于較高收入以下的家庭占58.4%；屬于較低收入(中等偏下)和低收入的家庭占22.3%；屬于高收入的家庭占25.8%。西安市受訪業(yè)主屬于較高收入以下家庭占45.6%；屬于較低收入和低收入的家庭占22.3%；高收入家庭占32.9%。太原市受訪業(yè)主屬于較高收入以下家庭占82.7%；屬于較低收入和低收入的家庭占50%；屬于高收入的家庭占5%。
在所購(gòu)房屋中，三個(gè)城市平均82.1%的購(gòu)房款在50萬(wàn)元以下，房?jī)r(jià)收入比在7.11；三個(gè)受訪城市平均51.9%的家庭全額購(gòu)房，48.1%的家庭貸款購(gòu)房。北京市77.3%的經(jīng)濟(jì)適用房總房款在25萬(wàn)到50萬(wàn)元之間，沒(méi)有10萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)適用房，10萬(wàn)到25萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)適用房占13%，50萬(wàn)元以上的占23.3R，西安88.9%的總房款在7萬(wàn)到25萬(wàn)元，太原97.7%的總房款在7萬(wàn)到25萬(wàn)元，在西安和太原沒(méi)有50萬(wàn)元以上的經(jīng)濟(jì)適用房。
從三城市經(jīng)濟(jì)適用房房屋看，以高層建筑為主，大部分在60-90平方米之間，但平均1/3以上的房屋建筑面積超過(guò)90平方米。
經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際購(gòu)買者對(duì)房屋總體房?jī)r(jià)、使用面積、戶型結(jié)構(gòu)和地理位置的評(píng)價(jià)基本滿意，但大約80%的業(yè)主認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房政策沒(méi)有達(dá)到目的，真正低收入者還是買不起，購(gòu)買審查不嚴(yán)，小區(qū)配套不完善。
經(jīng)濟(jì)適用房政策已完成使命
REICO報(bào)告認(rèn)為，雖然經(jīng)濟(jì)適用房政策目的、手段和效果之間并不一致，政策的執(zhí)行更多倚重非市場(chǎng)化的手段，但作為改革的階段性產(chǎn)物，經(jīng)濟(jì)適用房政策當(dāng)初的意愿都已基本實(shí)現(xiàn)，歷史使命已經(jīng)結(jié)束。
除了拆遷之外，當(dāng)前中低收入家庭住房問(wèn)題是商品化和社會(huì)化住房供給體系下，部分中低收入家庭新增住房需求和支付能力不足之間的矛盾，不再是普遍性住房短缺問(wèn)題，不再是城市住房供給體系構(gòu)建問(wèn)題，也不再是擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控問(wèn)題。
在當(dāng)前城市住房供給體系下，中等偏下收入家庭群體的相對(duì)收入水平在下降，絕對(duì)支付能力也在下降，如果沒(méi)有集資合作建房等其他供給渠道，完全依賴商品化經(jīng)濟(jì)適用房，他們?cè)谧晕覞M足全部新增住房需求中，存在支付能力不足的困難。但在大中城市，集資合作建房受到土地供給的極大限制，這種方式本身也與城市住房制度改革的追求并不完全一致。因此，在現(xiàn)有商品化經(jīng)濟(jì)適用房供給比例和方式下，原有10%商品化經(jīng)濟(jì)適用房的新增供給，亦無(wú)法滿足全社會(huì)30%家庭群體的全部新增需求。
如果政府繼續(xù)完全依靠新增劃撥土地來(lái)滿足中低收入家庭各個(gè)需求層次的住房要求，那么政府將面臨更大政策執(zhí)行能力和政策執(zhí)行成本的考驗(yàn)。對(duì)于中國(guó)這樣的人口大國(guó)，關(guān)于人口比例的任何變動(dòng)，都意味著絕對(duì)數(shù)量的巨大變動(dòng)。
REICO報(bào)告的最終結(jié)論是，經(jīng)濟(jì)適用房政策已經(jīng)完成大部分的歷史使命。在當(dāng)前形勢(shì)下，全面繼續(xù)原有經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行路徑，政府將擔(dān)負(fù)更大的政策執(zhí)行成本，政策執(zhí)行能力受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，政府可以考慮進(jìn)行政策調(diào)整。(陸昀)
