據北京市發(fā)展和改革委員會最新公布的2005年上半年價格形勢分析顯示，今年1至5月，北京商品期房買賣平均價格達到6795元／平方米，同比上漲679元／平方米，漲幅11.1%；存量住房買賣平均價格4322元／平方米，同比增長8.99%。分析認為，隨著國家調控政策的日趨穩(wěn)定，下半年商品房價格將穩(wěn)中有升，繼續(xù)保持在一個相對穩(wěn)定的區(qū)間內。
發(fā)改委：供應充足需求旺盛房價自然穩(wěn)定上漲
近日北京市發(fā)改委提供消息稱，今年1至5月，北京市商品房賣了385.5億元，比去年同期增長40.6%。近兩年來，北京樓市火爆，房價居高，這說明了北京住房需求量巨大。調查顯示，北京市房價結構是“兩頭小，中間大”，70%左右的商品房是每平方米3000至8000元的普通住宅，低價和小戶型仍是中低收入購房群體的主要選擇目標。今年政府出臺系列宏觀調控打壓炒作抑制房價增速，有效地抑制了房產投機和房價的快速增長，但對于投機較少的北京樓市來說，房價漲幅回落了，但價格還在漲，讓不少購房者持幣觀望，期盼有個下跌的時日。
幾個月前，不少開發(fā)商將北京房價飛漲之罪名推到了“土地供應的頭上”，但實際情況卻是與這些地產大腕高唱的“地荒論”截然不同。目前，反映土地供給的兩大指標：土地購置面積和土地開發(fā)面積，從2004年供應情況看，北京市土地購置面積為1572.50萬平方米，增長了13.02%，同期土地開發(fā)面積為634.20萬平方米，比上年大幅下降58.48%。北京市發(fā)改委曾有消息顯示，目前北京市尚有14410公頃左右的建設用地用于房地產開發(fā)。按照2000年到2004年均供地1051公頃計算，北京尚未開發(fā)的建設用地仍可滿足10年以上的開發(fā)需求。一系列數據表明，北京土地及商品房供應仍有較大空間，解決了買房的供應問題。
那么北京今后一兩年內房價走勢如何？簡單地說，從供應方面看，拿北京市發(fā)改委官員的話說：“即使今年、明年和后年不新開工一平方米的住宅，現有施工面積竣工后，仍可保持每年2000萬平方米以上的供應規(guī)模�！边@說明北京目前供應較充足；從需求看，北京經濟適用房排隊等號現象就說明了需求旺盛問題。北京樓市充足的供應和旺盛的需求說明房價穩(wěn)定上漲是很自然的事。
中介：新政效應下半年顯現降價可能性微乎其微
喧嘩，觀望，暗戰(zhàn)，沉寂。于是有人說北京樓市開始蕭條。政策影響下的市場銷售疲軟已經成了當前樓市的普遍現象。雖然開發(fā)商紛紛出招應對當前不利的銷售局面，但是業(yè)內人士認為，這些對策雖然在短時間內會吸引一些購房人的眼球，但是不會從根本上改變當前的銷售狀況。
北京國際發(fā)展投資有限公司總裁杜猛認為，這些對策的效力不會很大，因為影響銷售的根本原因還是房價和品質，最根本的還是房價。而根據北京樓市的現狀，降價的可能性微乎其微，因為購房人是買漲不買跌的，所以政策的影響還會繼續(xù)，而且后幾個月將會更加明顯，具體持續(xù)的時間很難預測，最早也得到年底。但是，他也認為，隨著房價的進一步穩(wěn)定，人們在觀望后發(fā)現不可能降了，這時候銷售將會步入正軌。整個北京強大的購買力會得到合理的釋放。
北京同成行房產經紀公司劉澤寧認為，新政策就是為擠掉大城市樓市的泡沫，阻止房價上升過快，以期達到供需基本平衡。造成房價上升的原因還是市場的供需不對稱。中小收入者買不起房，而投機者趁機囤貨。兩個政策出臺讓房價的降幅逐漸看到結果。北京對新政策的“麻木”是因為泡沫較小�！傲弧鼻暗膾伿垡彩嵌唐谛袨椋粫绊懘蟊P。但是他預計，新政策的效果將在下半年顯現。
“現在和下半年開盤的房子都是2008年前最后一波開發(fā)的，到下半年有一個高價位調整期。這將驗證新政策出來后的對民眾產生心理效應。就像股市有個上升通道，升到某處就會出現一個正常徘徊期。目前北京的房價已經上升到一個較高時期了�！北本┙鹁W絡經紀副總經理林金城稱。同時他還預計，下半年新盤放量可能會集中在9月份、10月份。目前市場上買方雖大多仍在持幣觀望，但真實的需求依然存在，下半年賣方市場供應量將直接決定未來一段時期的房價走勢，如果今年下半年新盤放量較預期有很大縮水，房價或許會有進一步提升的空間。
戴德梁行：新盤繼續(xù)放量價格穩(wěn)中上揚
13日，國際知名物業(yè)顧問戴德梁行對外發(fā)布了北京二季度住宅市場開盤、成交情況。戴德梁行分析認為，二季度的北京房地產住宅市場發(fā)展較為穩(wěn)定，開盤項目量相對于一季度放量明顯，保持了供應量穩(wěn)步上揚的趨勢。其中，普通住宅市場價格走勢趨于穩(wěn)定，公寓市場價格呈上升趨勢，別墅市場供應活躍，預計下半年新盤供應量將持續(xù)放量。
戴德梁行泛城(中國)綜合住宅服務助理董事岳鋒鋼介紹說，二季度的開盤項目總數與一季度對比有較大幅度的增加，主要是由于二季度是北京房地產市場傳統(tǒng)的銷售旺季，這是開盤項目多集中在二季度的原因。同時，二季度開盤項目與上季度略有相同，多為大中項目的后期供應。在5月份開盤量有一定的萎縮，經歷了短暫的“冷清”后，僅在6月9日到14日6天中，就集中近20個項目開盤，這使得在6月份開盤的項目迅速的達到近57個。
從價格上看，二季度開盤項目中，普通住宅總體均價為5145元／平方米，普通住宅新盤總體均價為4843元／平方米；公寓總體均價為9852元／平方米，公寓新盤總體均價為11800元／平方米；別墅總體均價為6921元／平方米，別墅新盤總體均價為6344元／平方米。
岳鋒鋼說，以上數據很明顯的反映了二季度新開盤項目的價格低于總體平均價格，這是由于上市項目多為大中型項目的后期供應產品，后期項目定價相對于一期產品上市普遍有所上揚而造成的，但相對于一季度除公寓外，均有一定程度的下挫。這說明七部委新政策的出臺對抑制價格起到了一定的作用。
對于眾人十分關注的未來房價走勢情況，戴德梁行研究顧問部高級經理王晨分析認為，北京房地產市場是一個比較穩(wěn)定健康的市場，一方面泡沫較小，另一方面需求旺盛。同時北京的房價上漲的并不是很厲害，目前北京的房價是比較穩(wěn)定的，從長遠來看，北京的未來房價將呈現平穩(wěn)中上揚的走勢。(來源：中華工商時報載自新華社；作者：洛濤)
