巴黎王先生問：
我通過一家不動產(chǎn)中介找到一處商業(yè)用房，準備租下來開一家服裝店，該中介向我提供了一份商業(yè)租約草案，我感覺草案內(nèi)容過多地維護房東的利益，主要表現(xiàn)為: 房租太高；房客必須承擔全部的修繕義務(wù)；雜費中甚至包含了地皮稅等，請問法律對上述問題有何規(guī)定 ?
華律師答：
關(guān)于房租的標準，這完全由當事人雙方商定，原則上應(yīng)與場所的租賃價值相對應(yīng)，最簡單的辦法是搞清楚市場價格。因此在和房東談租金之前應(yīng)向鄰近的店鋪打聽其每平方米的租金或向不動產(chǎn)中介公司詢問相鄰商用房的租金報價或閱讀報紙上刊登的小廣告，了解相鄰商用房的租金報價，做到心中有數(shù)。
當然，也要考慮其他因素，如在租約中房客享有不同尋常的優(yōu)惠條款，如場所可用于一切用途，租金略高于市場價格也不過分，相反的，如雜費(CHARGES)過重，房租本身(不含雜費)理應(yīng)低于市場價格。
關(guān)于修繕義務(wù)，按照法國“民法典”第605條，商用房的日常維修保養(yǎng)義務(wù)一般由房客承擔，按照“民法典”第606條，在租約沒有相反規(guī)定的情況下，大的修繕工程，如對墻，拱頂，屋頂?shù)男蘅樣煞繓|承擔。根據(jù)相關(guān)判例，換電梯, 對房頂進行全面修理，翻修陽臺，外墻的清洗粉刷(RAVALEMENT)，更新鍋爐以及修繕煙囪管道等被認定為大的修繕, 由房東承擔。
在實踐中， 越來越多的由房東起草的租約要求“民法典”第606條規(guī)定的大的修繕工程費用也由房客負擔。在租約談判階段，房客應(yīng)盡量要求房東承擔“民法典第606條”規(guī)定的大修義務(wù)，并明確外墻的清洗粉刷由房東承擔。
關(guān)于房東和房客之間如何劃分負擔的費用，“商法典”并沒有相關(guān)規(guī)定，通常遵照租約的規(guī)定。如果租約沒有規(guī)定，應(yīng)遵循如下原則:
一般由房客承擔的費用；
-與租賃有關(guān)的稅費，如道路稅，收垃圾費，清潔和排污稅等；
-水，電，煤氣費；
-職業(yè)稅；
-起草文件的費用和登記稅；
-如果該商用房屬于共有物業(yè)，共有物業(yè)費中與使用設(shè)備和公共服務(wù)有關(guān)的費用。
房東一般承擔的費用:
-地皮稅；
-大樓保險費；
-共有物業(yè)代理人的管理費；
-共有物業(yè)中公共部分保存和管理費用分攤金；
在租約談判階段，房客應(yīng)爭取在租約中規(guī)定由房東承擔地皮稅。如果房東不同意，房客應(yīng)在談判租約其他條款時維護自己的利益。(來源：法國《歐洲時報》華律師信箱)
