5年來，房價上漲將美國人從互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂中解救出來，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮景象，讓消費(fèi)者荷包多了幾十億美元。但現(xiàn)在，這種超級紅火的局面可能結(jié)束。近幾個月來，美國房地產(chǎn)頹勢已日漸顯露。
不單是美國，英國一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)日前發(fā)表的調(diào)查報告顯示，在截至今年6月的一年時間里，全球房地產(chǎn)價格上漲了8.5%，低于上一年度同期12.3%的升幅。其中美國和法國的房地產(chǎn)價格均上漲了9.4%，漲幅分別低于上一年度同期的14.1%和15.3%；意大利和英國的房地產(chǎn)價格升幅分別為5.2%和4.8%，也低于上一年度同期的11.2%和6.1%。另外，盡管日本政府已多次表示有望很快擺脫通貨緊縮并采取了升息政策，但日本房地產(chǎn)價格同期下降了2.7%，全球樓市升幅已明顯放緩。
把中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀放在全球化背景下考量。自2000年網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅后，全球資本需要建立一個新的冒險樂園，于是它們將目光投向了房地產(chǎn)。加之過去很長一段時間里，全球始終處于一個低息的大環(huán)境，鼓勵投資成為許多國家的政策導(dǎo)向。于是，2004年國外熱錢涌向上海，2005年海外基金淘寶北京，而今年熱錢又有投向國內(nèi)二線城市的跡象。
面對國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)市場高燒不退，自2003年4月121號文件拉響宏觀調(diào)控警報至今，我國政府已出臺了一系列調(diào)控政策，在重量級招數(shù)“8·31大限”“國八條”“國六條”以及今年的兩次加息下，房地產(chǎn)行業(yè)成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。但從目前跡象來看，房價調(diào)整態(tài)勢并不顯見，政府、房地產(chǎn)商和購房者之間的博弈仍在進(jìn)行中。
全球樓市日漸呈現(xiàn)出的降溫趨勢，是否會影響到中國的房地產(chǎn)市場？國內(nèi)房價也會隨之下行嗎？從心理因素來看，全球樓市趨冷可能會影響投資者對所有房地產(chǎn)市場的信心，削減國內(nèi)房價的上漲空間；至于資金方面，美國樓市回落后，大量國際資金很可能回流到美國；還有美聯(lián)儲的示范效應(yīng)。美聯(lián)儲歷經(jīng)連續(xù)17次加息后，終于換來樓市放緩，面對國內(nèi)高昂的房價，我國還有不少可調(diào)控的空間。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，正是因?yàn)槿驑鞘薪禍�，國�?nèi)樓市才會吸引更多投資者；同時人民幣升值預(yù)期，也在一定程度上推動國外熱錢涌入中國市場。但從歷史經(jīng)驗(yàn)看，每次樓市大跌后，隨之而來的都是經(jīng)濟(jì)下滑，此次全球性的樓市降溫，中國真能獨(dú)善其身嗎？
當(dāng)然，我們還不得不考慮一下中國這個市場的特殊性。雖然經(jīng)濟(jì)背景總體相似，但中國房地產(chǎn)業(yè)的成熟度還遠(yuǎn)不及歐美。歐美國家自二戰(zhàn)后住宅市場大發(fā)展已有半個多世紀(jì)，而中國房地產(chǎn)市場自1998年改制后開始全面啟動，也才十幾年的歷史，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上成熟。這就需要政府運(yùn)用“看得見的手”進(jìn)行宏觀調(diào)控。
就目前而言，中國70%的商品房是由30%的最高收入人群購買。這也解釋了為什么當(dāng)前“住宅市場價格如此堅挺”與“房價收入比如此之高”兩者能夠并存。隨著國內(nèi)住宅市場的成熟，目標(biāo)客戶群的重心應(yīng)逐漸由高向低轉(zhuǎn)移，這也是我國城市化進(jìn)程中必將經(jīng)歷的一個階段。中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，并非由政府與開發(fā)商的博弈來決定，而是通過政府這只“看得見的手”宏觀調(diào)控和市場那只“看不見的手”相互協(xié)調(diào)，共同配合來推動的。
價格圍繞價值上下波動并最終趨向于價值，這是市場經(jīng)濟(jì)的普遍規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)作為市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，自然也不例外。如今，這一規(guī)律已在美國起作用了，在中國，它將何時充分發(fā)揮作用呢？
(來源：國際金融報 作者：魏紅欣)
