9月5日國務院下發(fā)《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(以下簡稱31號文)，該文件要求從土地利用規(guī)劃和計劃、土地出讓、土地審批、土地征用、土地收益分配、土地監(jiān)管、耕地保護、土地管理責任制度等方面，全方位調控土地。
根據(jù)31號文，對農民征地，不僅要提高新增用地有償使用費繳納標準，而且要把征收農民土地與農民的生活保障結合起來；對土地收益分配，讓國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理；調整建設用地有關稅費政策、建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度等。
由于建設用地稅費標準的提高，相關部門有人計算，根據(jù)31號文件的稅費標準，今后征收地價會成倍上漲。正因為建設用地稅費標準成倍提高，有人認為地價的上漲會導致住房的成本上升及房價上漲，國內又會出現(xiàn)新一輪房價上漲熱潮。這種推論是十分錯誤的。
首先，是房價決定地價還是地價決定房價？本來是一個不需要爭論的事情。因為，住房作為一種投資品(國家統(tǒng)計局的標準)，而投資品的價格是不能預測的，其變動由經濟活動帶來的預期收益以及影響投資者行為的所有因素決定。當經濟處于景氣時期，投資者普遍對未來持有樂觀預期，容易低估風險，因此投資品的價格就會暴漲。當投資者對住房持有樂觀預期，房價就會迅速上漲，從而導致更多的企業(yè)進入房地產，增加土地需求及推高地價。
其次，有人說提高新增建設用地補償標準，增加建設用地稅費標準，肯定會促使土地價格飚升，從而增加住房的投入成本。其實，這只是房地產開發(fā)商借土地新政來推高房價的一個借口。因為實際上，以往政府都是通過十分低廉的價格從農民那里獲得土地，其征用土地成本與政府拍賣出去地價的收益是兩個完全不同的概念。比如說，一塊地從農民那里征收時可能是4萬元補償，但政府拍賣出去可能是100萬元。如果以往從農民那里征地補償是每畝4萬元，政府征地后拍賣地價100萬元；現(xiàn)在對農民補償增加一倍到8萬元，政府該地拍賣收益可能是120萬元，也可能是30萬或40萬(由于土地市場規(guī)范后土地供給增加)。也就是說，對農民征地補償?shù)脑黾�，并不會對土地拍賣價格有多少影響。而決定土地拍賣價格的高低在于房價的高低，在于土地供求關系。
從31號文件來看，土地調控新政增加了對地方政府的權力約束與問責。也就是說，今后土地資源使用會在中央政府所厘定的規(guī)則下進行，誰違規(guī)誰就得承擔責任。如果這些規(guī)則能夠認真實行，那么國內目前房地產開發(fā)短期火爆的局面會有所改變，而且對地方政府土地的問責還表現(xiàn)在對土地的規(guī)劃性與集約性使用上，這樣做會增加土地使用的效率，增加房地產開發(fā)用地的資源，從而增加土地的供給而不是減少土地的供給。
對工業(yè)用地以市場價格機制的方式來規(guī)劃與約束，既能夠減少土地隱性閑置與浪費，也能夠把一些利用審批工業(yè)用地來炒作土地的人清除出土地市場，從而減少對土地市場的炒作與尋租行為，自然會提高土地的使用效率、增加土地的供給，禁止土地的“以租代征”同樣會增加土地供給。同時，對工業(yè)用地的限制，會改變以往那種以低價土地來吸引外資的政策。
31號文件的土地新政，基本上是要全面整頓國內土地市場秩序，提高土地使用的集約性與效率，這些都能夠增加土地供應，對于房地產市場是利多政策。土地補償及稅費標準的上升，只不過壓縮了政府的收益部分，并不會影響土地拍賣價格的高低，更不會再次推高房價。如果國內房地產開發(fā)商想借對農民征地補償提高標準來推高房價，恐怕只是吹大泡沫的一廂情愿。
(來源：每日經濟新聞 作者：易憲容）
