以往屢試未果的二手房交易個(gè)稅征收政策，從8月1日起正式實(shí)施了。
然而，統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，57.5%的公眾認(rèn)為二手房征收個(gè)稅無(wú)法抑制房?jī)r(jià)上漲，40%公眾認(rèn)為征收個(gè)稅不能抑制炒房，50%以上受訪者無(wú)法出示房產(chǎn)原值證明。
同時(shí)，各種規(guī)避個(gè)稅的做法卻已開始在市場(chǎng)上流傳�！皬默F(xiàn)行政策看，二手房個(gè)稅政策仍有不少漏洞，未來(lái)個(gè)稅會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)助漲還是助跌，目前不得而知。”不少業(yè)內(nèi)人士表示。
合理費(fèi)用更加明確裝修費(fèi)、按揭利息可扣除
按156號(hào)文件，個(gè)稅按“轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”的20%征收。
轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
而此次發(fā)布的108號(hào)文中，對(duì)于“合理費(fèi)用”與之前的文件相比有了更明確的界定，并從2006年8月1日起執(zhí)行。合理費(fèi)用包括實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。
其中支付的住房裝修費(fèi)用需要納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致。已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。
但納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
若出售的是以按揭貸款方式購(gòu)置的住房，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
此外，納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
不能正確計(jì)算房屋原值個(gè)稅按住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%征收
若納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由地稅部門根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。
按照上述優(yōu)惠政策，納稅人須先繳納個(gè)稅再獲得退還的保證金，因此國(guó)稅局要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)做好個(gè)稅納稅保證金收取、退還和有關(guān)管理工作。
文件要求建立個(gè)人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強(qiáng)對(duì)納稅保證金信息的采集、比對(duì)、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認(rèn)真做好納稅保證金退還事宜，符合條件的確保及時(shí)辦理。
兩類房產(chǎn)仍免稅
108號(hào)文規(guī)定，對(duì)兩類二手房產(chǎn)交易仍給予免稅優(yōu)惠。其第五條稱：出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
中原地產(chǎn)人士表示，如果加上征稅起征點(diǎn)前置，多數(shù)老公房和經(jīng)濟(jì)適用房可享受免征優(yōu)惠。如果以購(gòu)房合同或發(fā)票作為憑證，大多數(shù)公房都在5年購(gòu)房時(shí)間以上，并且是家庭惟一生活用房取得所得，因此，公房基本都處于免征行列。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)，5年以內(nèi)出售無(wú)盈利，不用繳納個(gè)人所得稅。因此，新政對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房也無(wú)過(guò)多影響。
“所得”界定明確
對(duì)于“所得”的認(rèn)定一直是個(gè)稅征收的難點(diǎn)之一。108號(hào)文第一條就明確規(guī)定：對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)
格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致，并對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房五類房產(chǎn)的原值均有明確規(guī)定。
而對(duì)于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，文件規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)繳納個(gè)人所得稅額。業(yè)內(nèi)人士介紹，這主要是針對(duì)以往通過(guò)做低房?jī)r(jià)方式規(guī)避稅收的做法。
現(xiàn)實(shí)問題比較多
有人認(rèn)為，如果征個(gè)稅是無(wú)可避免，就應(yīng)該考慮到通貨膨脹和這筆收入的年限，比如50萬(wàn)元買的房，5年后升值70萬(wàn)元，可是這個(gè)70萬(wàn)元通貨膨脹了，只值50萬(wàn)元�；虿恢�50萬(wàn)元，這種情況也要交個(gè)稅？又比如一年前或10年前所買的房一樣交個(gè)稅？明顯不合理。
而更多的人關(guān)注的是，出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，對(duì)于一年內(nèi)重新購(gòu)房者，可全部或部分退回個(gè)所稅，這對(duì)換房的居民是個(gè)好消息，但是賣了房要住哪兒？總不能去住旅館吧？
還有人認(rèn)為，家庭惟一生活用房如何定義？需出示哪些證明文件？惟一是指家庭所有成員只擁有一套住房還是家庭成員1個(gè)人擁有一套住房？自住滿5年從什么時(shí)候開始算？對(duì)于不同的城市，國(guó)家應(yīng)該不同對(duì)待。對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)，征收個(gè)稅將增加購(gòu)房人的壓力，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)往上跑，各地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一樣，征收個(gè)稅各地按各地的實(shí)際情況制定。
避個(gè)稅辦法悄悄流行
當(dāng)然，有人經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究之后，發(fā)現(xiàn)其實(shí)在規(guī)定中還是有一些漏洞可以鉆的，比如說(shuō)國(guó)家稅務(wù)總局明確了購(gòu)房合理費(fèi)用包括：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用在計(jì)稅時(shí)能被減除。國(guó)家稅務(wù)總局這份文件規(guī)定，納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除，這樣，購(gòu)房者只要到裝修公司開一張發(fā)票，即使多掏個(gè)1000元，也可以從個(gè)稅上省下一大筆錢。
一種看法認(rèn)為，國(guó)家一系列政策的出臺(tái)，本來(lái)是想遏制炒房人，讓國(guó)家和老百姓受益的，但實(shí)際上房?jī)r(jià)并沒有遏制住，只是緩慢上漲，而對(duì)買房人來(lái)說(shuō)卻增添了很大開支，這樣只能使想買房資金卻并不充足的人更買不起房了。
支持重稅者則認(rèn)為，重稅有利于普通居民購(gòu)房。目前，買不到房子，就是因?yàn)橛绣X人炒房，控制房源抬高房?jī)r(jià)后出售，賺取普通人的血汗錢，且故意制造緊張的市場(chǎng)氣氛。
所以，二手房交易個(gè)稅征收政策執(zhí)行的結(jié)果，到底是否能夠打擊炒房人，讓國(guó)家和老百姓得到實(shí)惠，還將拭目以待！
(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：梧桐)
