中新網(wǎng)8月1日電 今后，北京凡是有物業(yè)管理資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將不得承接本企業(yè)以及相關(guān)單位開發(fā)的新建住宅項目的物業(yè)管理——這是日前北京市建委下發(fā)通知的規(guī)定。
今日出版的《新京報》載文指出，打破開發(fā)商自己開發(fā)、自己售樓、自己進行物業(yè)管理的“一條龍”服務(wù)壟斷，無疑是一條正確的思路。
一直以來，開發(fā)商遺留問題是物業(yè)糾紛產(chǎn)生的重要原因，北京市消協(xié)對北京市100個居住小區(qū)和99個物業(yè)管理公司進行的隨機抽樣調(diào)查顯示，由開發(fā)商遺留問題導致的物業(yè)糾紛，占到小區(qū)物業(yè)管理糾紛的80%以上(6月28日《人民日報》)。而之所以一些開發(fā)商能夠“暗埋地雷”，很大原因就在于開發(fā)商充分掌握了前期物業(yè)管理的話語權(quán)，有權(quán)決定前期物管企業(yè)，而物業(yè)管理條例只是“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
為“肥水不流外人田”，不少開發(fā)商紛紛成立自己下屬的物管企業(yè)，接管自己開發(fā)的樓盤。這種開發(fā)商與物管的“父子”關(guān)系，使得在物業(yè)承接過程中，物管很難有效監(jiān)督、制約開發(fā)商，因此樓盤項目許多隱性的問題得以“遺留”下來。業(yè)主與物業(yè)之間矛盾沖突不斷，開發(fā)商卻成了甩手掌柜。此外，由于業(yè)主委員會還沒有普及，這就導致前期的臨時物業(yè)實際上成了長期物業(yè)，這些物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)不少是質(zhì)次價高，而真正能提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)卻被排除在外，顯然，這阻礙了公平的物業(yè)市場競爭格局的形成，損害了廣大業(yè)主的利益。
所以，把前期物業(yè)管理的“建管分離”由“提倡”上升為“強制”是非常有必要的，如此一來，樓盤交接中，各方的責權(quán)利就更加明確了——由于物業(yè)并非“一家親”，開發(fā)商將很難再隨意把各種包袱和問題甩給物業(yè)；物業(yè)為了規(guī)避日后可能出現(xiàn)的風險，將會盡心盡責地勘察小區(qū)可能存在的遺留問題，并與開發(fā)商簽訂合同，確定遺留問題的責任方和解決方式；而業(yè)主也不會再認為物業(yè)和開發(fā)商一個鼻孔出氣，在問題出現(xiàn)時一味向物業(yè)發(fā)難，采取拖欠物業(yè)費等非理性舉動，物業(yè)糾紛案件的發(fā)生幾率將大大降低。
建管分離并實行招投標，這一措施要實施起來并不容易。因為，開發(fā)商在前期物管中的絕對話語權(quán)并沒有改變，這種優(yōu)勢可以讓開發(fā)商采取一些變通的做法。例如，開發(fā)商可以有意選擇一些專業(yè)水平差、經(jīng)驗不足的物管企業(yè)，用欺詐隱瞞的手段，繼續(xù)將遺留問題甩包袱；開發(fā)商之間也可以進行交易，你聘請我下屬的物管企業(yè)，我聘請你下屬的物管企業(yè)……總之，權(quán)力若不受約束與監(jiān)督，難免會出問題。
因此，在前期物業(yè)的選聘中，有必要對開發(fā)商的權(quán)力進行約束。這種約束包括：招投標的過程和相關(guān)信息應(yīng)該公開接受社會監(jiān)督；政府相關(guān)部門應(yīng)對中標企業(yè)進行最終審查，對不合格或與開發(fā)商有私下交易的物業(yè)企業(yè)進行否決和處罰；由于現(xiàn)在購房者大多買的是期房，所以完全可以讓這些購房者提前行使業(yè)主權(quán)利，介入前期物業(yè)選聘，制約和監(jiān)督開發(fā)商的權(quán)力；政府提供幫助，讓小區(qū)業(yè)主大會盡早召開，當然，在這個階段，開發(fā)商所屬的物業(yè)公司就可以光明正大的參加競選，接受業(yè)主大會的選擇。
一些開發(fā)商、物業(yè)公司合謀侵害業(yè)主權(quán)益是當下物業(yè)糾紛頻發(fā)的一個根源，關(guān)系著社區(qū)的和諧與穩(wěn)定。所以，北京打破開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的不合理利益關(guān)聯(lián)，促進物業(yè)市場的競爭，值得肯定和推廣。希望國家盡快完善立法，把“建管分離”早日寫入物業(yè)法律，為社區(qū)自治創(chuàng)造更好的制度環(huán)境。
