說起莫斯科房價飛漲，當(dāng)?shù)嘏笥延玫米疃嗟脑~是“瘋了”。買房，這個很多城市居民最喜聞樂見的話題，莫斯科的普通市民卻很少談及。當(dāng)?shù)孛襟w近半年來對房價上漲炒得火熱。一位當(dāng)?shù)赝械莱銎渲芯売?“房價飛漲，越來越多的普通人感到購買新房的夢想越來越遙遠(yuǎn)了”。
據(jù)莫斯科主管城建的官員介紹，今年1-7月，莫斯科市的房地產(chǎn)平均價格指數(shù)上漲了1.5倍，俄羅斯平均漲幅在25%-30%，莫斯科成房價飛漲的“頭羊”。據(jù)俄官方公布，莫斯科中央行政區(qū)每平米住宅均價為4000美元，價格最低的也在2500美元以上。實(shí)際上，居民難以按官方公布的均價買到理想住房，大小合適且格局合理的住房價格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個數(shù)字。當(dāng)?shù)匾晃慌笥颜f，2002年他在莫斯科中心區(qū)北部購置一套3居室住房，當(dāng)時價格每平米2千美元，現(xiàn)在該區(qū)每平米已賣到8千美元。他說，這才是莫斯科真實(shí)的漲幅和實(shí)際價格。
誰是房價飛漲的“幕后”
莫斯科乃至俄羅斯房地產(chǎn)價格扶搖直上，原因有多方面。這與俄經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、國際石油價看漲，購房貸款政策、供需關(guān)系、消費(fèi)心理及“炒房”、“官商黑幕”都不無關(guān)系。
首先，人們感到“俄羅斯富了，俄羅斯人有錢了”。無論是國家、企業(yè)還是個人，與前些年相比，資金都大幅增加。伊拉克戰(zhàn)爭帶來的國際原油漲價，給世界第二大原油出口國的俄羅斯帶來巨大利潤。去年俄石油出口已突破1200億桶，普京政府今年不僅提前還清外債，外匯儲備還直線攀升到2000多億。樂觀的經(jīng)濟(jì)形勢、豐富的能源儲備、日漸恢復(fù)的經(jīng)濟(jì)都給了俄羅斯人強(qiáng)大的信心。8月29日，“莫斯科回聲”電臺舉辦的金融討論會上，一位學(xué)者夸張比喻:“若干年后100美元兌換一個盧布也不是不可能”，雖是玩笑卻也把俄羅斯人對未來經(jīng)濟(jì)充滿信心的心情表露無遺。
其二，富人“扎堆兒”，需求大于供給。很多人用莫斯科人的平均收入來說明人們沒有那么強(qiáng)大的購買力，但莫斯科房地產(chǎn)唱主角的不是普通市民。莫斯科主管建設(shè)的副市長列辛說，目前莫斯科住宅70%的購買者并非是莫斯科居民。有人比喻，如果中國有錢人集中在東部和東南部發(fā)達(dá)地區(qū)，那么俄羅斯絕大部分富豪都生活在莫斯科和圣彼得堡。莫斯科不僅集中了俄所有的億萬富豪，還有不計其數(shù)的千萬富翁和很多本國和外國大企業(yè)、公司的老板幾乎都選擇莫斯科。富豪云集首都，也引導(dǎo)著莫斯科房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)。網(wǎng)上的樓盤列表中，10大樓盤中，希爾科夫街一座公寓位居榜首，每平米稅前均價為2.2萬美元，最便宜的一套住房也要660萬美元。俄媒體打趣說，這恰好是烏克蘭2006年1月出售杰爾諾波里城市機(jī)場的價格。新開發(fā)樓盤面向“新貴”、“富豪”，因而地段、成本自然不低，普通人難以問津。蘇聯(lián)解體前，經(jīng)濟(jì)不景氣，莫斯科住宅建設(shè)停滯多年，這也為今天搶房市場埋下伏筆。今年莫斯科計劃開發(fā)住宅470萬平方米，實(shí)際需求是這個數(shù)字的1倍。
三、外來資金涌入“炒房”，開發(fā)商被政府職能部門層層“扒皮”造成房地產(chǎn)成本大幅提高。隨著俄經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，看好俄市場和愿投入資金的本國人、外國人大有人在。投入俄的境外資金年年增長。2004年，俄每季度流入資金額約為70億，去年達(dá)180億，今年上半年已接近去年全年水準(zhǔn)。由于投資法規(guī)和相關(guān)配套還有待完善，使投資去向比較單一。投入不動產(chǎn)市場，對很多人來說是個不錯選擇，“炒房”成外來資金的重要流向。官商勾結(jié)哄抬房價也影響著房地產(chǎn)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)。俄檢察部門已正式介入對莫斯科和圣彼得堡等大城市房地產(chǎn)調(diào)查。俄聯(lián)邦總檢察長柴卡委托聯(lián)邦反壟斷局等部門了解房價“不正常瘋長”的幕后原因。檢察部門明確表態(tài)，懷疑開發(fā)商與政府職能部門有黑幕交易，使莫斯科等城市住宅價格飛漲。他們質(zhì)疑那些標(biāo)價每平米500美元的商房建筑用地，為什么到開發(fā)商手中成了2500美元。雖然幾乎所有的開發(fā)商異口同聲地否認(rèn)有任何違法操作，但調(diào)查在緊鑼密鼓地進(jìn)行。
房價是否繼續(xù)看漲
普京是俄民眾心目中的英雄，民眾最常用的表達(dá)方式就是齊聲高呼“普京，我們愛你”。這不僅是因?yàn)槠站┩菩械膶ν庹呤苟砹_斯在恢復(fù)一度嚴(yán)重受挫的信心和自尊，普京的富民施政方略中，4項(xiàng)提高人民生活水平的計劃也受到民眾的熱烈歡迎，其中包括全面改善公民居住狀況，讓所有的俄羅斯人都買得起房。面對飛漲房價，看著漸行漸遠(yuǎn)的夢想，民眾自然會想起執(zhí)政者。
如何抑制房價?明天會怎樣?莫斯科市民很難有輕松心態(tài)。很多專家說，這是市場問題，政府沒必要干預(yù)。也有人認(rèn)為目前的價格已經(jīng)“離譜”，并非完全是市場因素，市政當(dāng)局必須“出手”平抑房價，否則不動產(chǎn)泡沫將危及國家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。莫斯科市長盧日科夫日前公開就抑制房價表示，最好的解決辦法是進(jìn)一步開發(fā)，把更多住宅投放市場。他說，莫斯科市政當(dāng)局將繼續(xù)加緊民宅建設(shè)和投放，今年上半年已完成270萬平米民宅建設(shè)，到年底將達(dá)470萬平米。明年莫斯科將依然保持500萬平米的建設(shè)規(guī)模。他說，沒有理由、也沒有計劃讓住房建設(shè)速度降下來。
莫斯科還出臺一些相關(guān)政策，如用高稅收打擊炒房者，限制購房產(chǎn)的數(shù)量，購第一套住宅和多處住宅的價格將有很大區(qū)別。購房者3年內(nèi)要轉(zhuǎn)手出售，將課以重稅。通過政策和稅收引導(dǎo)，增加經(jīng)濟(jì)適用住宅比例，改變目前高價位豪宅為主體的開發(fā)格局。開發(fā)商希望政府部門簡化手續(xù)，使更多時間和精力用于開發(fā)，而不是跑許可證和簽字上。莫斯科一家大建筑公司老板阿什拉波夫說:“希望所有的事情都單純些，但事實(shí)上很多事情不是交400美元稅就可解決的。比如，開發(fā)樓盤的手續(xù)相當(dāng)繁瑣，辦下來要跑260個圖章，每個大約要花20-100天，按照規(guī)定只能按順序一個個地蓋。建一棟17層的住宅需要9個月，但手續(xù)要跑37個月�！庇袑＜曳Q，如果真能消除行政環(huán)節(jié)，通過供電、供氣、公共設(shè)施基金等市場因素調(diào)控，也能減少管理部門腐敗的機(jī)會。對司法機(jī)關(guān)介入，莫斯科市政府和開發(fā)公司不置可否。
對未來莫斯科房價，無論是專家還是普通市民幾乎沒人相信會在不遠(yuǎn)的將來有所下降。更多人期待，通過政府努力，控制漲價勢頭，不要演變成泡沫，通過國家?guī)椭褪杖胩岣�，最終實(shí)現(xiàn)住房夢想。還有人從另一角度詮釋:“莫斯科就是這樣一座國際化大城市，它只適合那些有相當(dāng)生存能力的人”，話里話外透著“莫斯科不相信眼淚”的市場化味道。
�。▉碓矗汗饷魅請� 作者：賈鐵軍）
