中新網(wǎng)9月6日電 前五個(gè)月突破2000億元，上半年超過2700億元！——中央對(duì)銀根、地根的調(diào)控?fù)醪蛔°y行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的偏愛。今年上半年，中國房地產(chǎn)國內(nèi)開發(fā)貸款一路高速增長，與去年同期相比漲幅達(dá)到56.4%。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，來自國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)字顯示，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。這一數(shù)字去年全年只是同比增長了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月則分別比上年同期增長了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，貸款突破2000億元，達(dá)2187.9億元，同比增長42.9%。
整個(gè)上半年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額更是讓人吃驚，達(dá)到2743.33億元，同比增長56.4%，增幅比去年全年高35個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金全部來源的16.7%，這一比重比去年同期高3.3個(gè)百分點(diǎn)。
尤其是在東部地區(qū)和北京、上海等地，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款比重更高。今年1月至5月，東部地區(qū)為24.9%，比中、西部地區(qū)分別高6.5、8.1個(gè)百分點(diǎn)。上海、北京分別達(dá)31.3%和27.5%，比東部地區(qū)平均水平分別高6.4和2.6個(gè)百分點(diǎn)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科認(rèn)為，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款高位反彈，主要是商業(yè)銀行與監(jiān)管部門博弈的結(jié)果。由于眾多銀行希望上市，就面臨著贏利的壓力，所以需要找到贏利行業(yè)發(fā)放優(yōu)質(zhì)貸款。然而，我國目前的經(jīng)濟(jì)形勢是總需求不足下的投資快速增長，最能保證贏利的行業(yè)就是采掘業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，把投資投向其它行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都偏大而采掘業(yè)企業(yè)又大多屬于高能耗企業(yè)，其發(fā)展受到國家限制，所以銀行更加偏好對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款。
同時(shí)，由于央行規(guī)定的今年新增貸款額是固定的，銀行間就面臨著競爭，誰先貸款誰就搶先占用額度。這也是我國今年前七個(gè)月就用了全年貨幣供應(yīng)量95%的原因之一。
此外，地方政府與房地產(chǎn)商的投資沖動(dòng)也加速了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長。馮科說，因?yàn)楦魇》莸念I(lǐng)導(dǎo)明年10月要換屆，所以現(xiàn)在就要上項(xiàng)目，明年才能見成效，好顯示自己的政績。而最容易拉動(dòng)GDP增長的項(xiàng)目之一就是房地產(chǎn)開發(fā)。
今年上半年正好趕上了房地產(chǎn)商的一個(gè)投資旺季。2004年9月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須在滿足自有資金35%以上且四證齊全的情況下發(fā)放。這一政策就迫使房地產(chǎn)商想辦法籌資�，F(xiàn)在，能籌到錢的企業(yè)基本已經(jīng)籌資完畢，房價(jià)又正在高漲，房地產(chǎn)商自然快馬加鞭。
馮科表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一路高漲，將給宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)帶來三大影響。首先是導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增長過快。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高增長必然直接推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資反彈。房地產(chǎn)開發(fā)投資在今年1月至2月已經(jīng)緩慢回落到19.7%，但是從今年1季度開始出現(xiàn)反彈跡象，1月至7月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9411億元，同比增長24%。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資一般占同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額1/5左右，所以必然帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長加快。
其次，可能導(dǎo)致明年下半年商品房供給減少。馮科說，由于今年上半年貸款額很高，今年下半年到明年上半年的商品房供應(yīng)會(huì)相對(duì)充足。但是，同樣由于今年上半年貸款額高速增長，今年央行規(guī)定的新增貸款信貸目標(biāo)已經(jīng)基本用完，所以可以預(yù)計(jì)，今年下半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款額將顯著減少。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)一般需要一年左右的時(shí)間，所以預(yù)計(jì)明年下半年商品房的供給將會(huì)減少，也有可能拉動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上升。
最后，銀行新增貸款信貸目標(biāo)用罄還將導(dǎo)致銀行更加關(guān)注二手房市場，從而帶動(dòng)二手房交易量上升，價(jià)格上漲。由于央行鼓勵(lì)個(gè)人住宅按揭貸款，所以這類貸款不占新增貸款額度指標(biāo)。在實(shí)際操作中，新房的購房按揭貸款一般都是和銀行給開發(fā)商的貸款捆綁的，所以隨著給開發(fā)商貸款的減少，新房的按揭貸款也會(huì)減少。由于住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)貸款，為了繼續(xù)爭奪這一市場，銀行勢必會(huì)努力提高二手房的按揭貸款。據(jù)馮科介紹，他參加的幾個(gè)銀行內(nèi)部研討會(huì)，都已經(jīng)把加大二手房按揭貸款列入下半年工作的主要任務(wù)。隨著二手房按揭貸款的增加，二手房交易將活躍，二手房房價(jià)也將進(jìn)一步上漲。（方燁 陳偉）
