中新網(wǎng)7月14日電 據(jù)《中國證券報》報道,來自21世紀不動產(chǎn)的信息顯示,今年1-6月,京津地區(qū)二手房交易均價總體仍呈上漲之勢,但同時,新政后交易量及交易均價漲幅均有不同程度回落;上海市場持續(xù)低迷,其中中端市場受沖擊明顯,中高端市場尤其別墅成為市場“新歡”。
六月份出現(xiàn)拐點
1-6月,北京市二手住宅交易均價上漲12.9%;上海市二手住宅交易均價上漲1.2%;天津市二手住宅交易均價上漲5.6%。分析人士認為,雖有觀望情緒,但在北京和天津剛性需求仍難以抑制;而在上海,進入2006年以來,市場一直處于相對低迷狀態(tài),均價的上漲幾乎可以忽略。
從二手房結(jié)構(gòu)看,上半年北京市場交易的典型戶型為單套總價在30-60萬元,面積在60-100平米;天津為單套總價在30-50萬元,面積在50-90平米的房產(chǎn)。
不過,從今年1-6月北京市二手房交易總價分布情況看,50萬元價位的中低檔住宅交易比重繼續(xù)下滑,同比下降24.9%,而中高檔住宅的交易情況趨好,50-100萬元價位的住宅交易比重同比增長27.4%,100萬元以上價位的高檔住宅交易比重同比增長13.6%。
但受新政影響,三個城市的二手房市場供應(yīng)在進入6月后均出現(xiàn)不同程度的回落,其中上海最為明顯。上海市6月二手房的供應(yīng)量比5月份下降32.6%;而北京與天津的二手房供應(yīng)增長速度放緩,天津市6月二手房的供應(yīng)量與5月相比基本持平,北京市6月二手房的供應(yīng)量相比5月份增長19.1%,均低于京津各自上半年的總體增長速度。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)專家分析,上海市場之所以比另外兩個城市反應(yīng)強烈,在于此次新政更多指向投資型客戶,而上海市場投資比例高于京津;此外,上海次新房供應(yīng)量較大,受五年營業(yè)稅影響更為嚴重。
二手房轉(zhuǎn)向租賃市場
與此同時,6月三地交易結(jié)構(gòu)也發(fā)生顯著變化,顯示出三地在投資與自住、房齡結(jié)構(gòu)等方面的差別。其中,上海市出租房的供應(yīng)量增長16.3%,增長幅度最大;天津市出租房的供應(yīng)量增長5.5%;北京市租售比例基本與5月持平。
21世紀不動產(chǎn)專家分析,經(jīng)過2005年樓市震蕩,現(xiàn)存上海投資客多數(shù)資金基礎(chǔ)堅實,因此新政后并未急于出手,更多的是轉(zhuǎn)入租賃市場以觀后市。
北京二手住宅市場則顯示出一定的潛力,在中高端市場,雖然次新房供應(yīng)量很大,但北京二手住宅市場的剛性需求如拆遷、結(jié)婚、子女入學等,反而進一步抬升了報價及交易均價,交易成本更多轉(zhuǎn)移到了買方。
隨著各城市二、三級住宅市場的變化,各級市場也出現(xiàn)了相應(yīng)的波動。大量二手房源涌入租賃市場,已給租賃市場帶來一定的壓力。上海市住宅市場租賃價格6月環(huán)比下降15.8%;天津市下降6.0%;北京市住宅市場租賃價格6月與5月環(huán)比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已開始受到不同程度的動搖。
一手市場將影響二手市場
據(jù)21世紀不動產(chǎn)專家分析,新政對一手房的影響將波及二手房市場,主要表現(xiàn)為三點:首先,一手房未來90平米以下戶型供應(yīng)充足,會帶來二手房交易中此類戶型交易的觀望;其次,應(yīng)在半年左右開盤的項目供應(yīng)量減少,選擇有限,加之價格提升,迫使部分中端客戶進入二手市場,將造成交投活躍;最后,新政對90平米的比例限定,在造成一手高端項目看好的同時,同樣提升二手高端的預(yù)期。
從三個城市的情況看,上海由于2005年開始的樓市震蕩,購房者信心有所下降,將導(dǎo)致需求下降,因此預(yù)計二手住宅市場將會出現(xiàn)一段1-2年的低迷期,交易價格將會下挫;相反,北京和天津的自住需求更為旺盛,高端市場走勢趨于明朗,而在一段時間消化政策后,中端市場對政策的消化程度將決定二手市場的未來。(曹騰)