中新網(wǎng)11月8日電 據(jù)中國經(jīng)濟時報報道，日前，北京市銀監(jiān)局緊急叫停北京市未封頂樓盤的個人住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)，開發(fā)商的資金鏈以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險等問題再次受到關(guān)注。
而事實上，早在2003年6月央行出臺的“121號”文件就已經(jīng)明確規(guī)定：為減輕借款人不必要的利息負擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。事隔三年，此項政策為什么又會被重申？
廈門大學(xué)不動產(chǎn)金融研究中心主任郭曉武表示，重申此項禁令的主要目的就是防范潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。其出臺的直接原因就是北京市銀監(jiān)局在9月底開展的一次對股份制商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)檢查，正是在這次業(yè)務(wù)檢查中暴露出來的嚴重問題促使監(jiān)管當局做出這個決定。據(jù)悉，北京市近年來連續(xù)發(fā)生利用假按揭騙貸的惡性案件，從森豪公寓到近期的立恒名苑都反映出在個人房貸業(yè)務(wù)中存在很多危及金融安全的嚴重問題。
中國人民銀行研究局研究員鄒平座表示，房價居高不下，實際上是銀行的按揭貸款提高了需求曲線中的預(yù)算線，特別是這些違規(guī)貸款，使房地產(chǎn)需求出現(xiàn)泡沫，進一步發(fā)展就會引起貸款風(fēng)險加大，危及金融安全。如果不采取措施進行嚴格查處，由這種假按揭和期房制相互搭配形成的信貸擴張，勢必會進一步助長房價上升。
他認為，現(xiàn)在不但是叫停違規(guī)貸款的問題，對過去發(fā)放的這種貸款應(yīng)當要算賬，對已經(jīng)發(fā)放的違規(guī)貸款進行處罰，輕則罰款，重則應(yīng)進行行政處罰。
郭曉武認為，當前預(yù)售款和定金在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例較高，約為30%，而預(yù)售款和定金中至少有一半以上是來自于個人住房商業(yè)貸款。樓盤封頂后再辦理個人房貸可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)資金中來自商業(yè)銀行的資金比例，客觀上提高了開發(fā)商自有資金的比例，有助于防范商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
郭曉武同時表示，盡管該禁令有其合理之處，但是從目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢來看該政策顯得有些不合時宜。
首先，當前房地產(chǎn)市場基本上還是個供不應(yīng)求的市場，尤其是在大城市。此項政策的出臺客觀上增加了開發(fā)商的資金壓力，延緩了項目進度，它帶來的最直接的后果就是阻礙了商品房的正常供應(yīng)，不利于遏制高速上漲的房價。
其次，通常一個項目的開發(fā)貸款是與個人按揭貸款業(yè)務(wù)捆綁在一起的，商業(yè)銀行不愿意看到項目開發(fā)商遭遇資金困境，因此銀行會想辦法為開發(fā)商解決從預(yù)售許可到封頂這段時間的資金周轉(zhuǎn)困難。
第三，建設(shè)監(jiān)管部門并沒有否定預(yù)售制度，而且從預(yù)售需要符合的嚴格條件來看，預(yù)售還是存在較高的安全邊際，只要有關(guān)部門嚴格執(zhí)行，還是可以把風(fēng)險控制在可接受的范圍以內(nèi)。因此金融監(jiān)管當局的這種做法有點各行其是的味道，沒有顧及到我國住房市場發(fā)展的實際需要。
第四，個人房貸業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的很多問題其實反映了銀行業(yè)內(nèi)部控制制度的不完善，并不是這個業(yè)務(wù)本身的問題，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的根本還是在于加強內(nèi)部控制，完善并嚴格審貸程序。如果相關(guān)內(nèi)部控制制度不能健全并有效執(zhí)行的話，即便是封頂之后再辦理個人房貸也還是會出現(xiàn)問題。
郭曉武還對此項禁令的執(zhí)行力問題提出了質(zhì)疑。他認為，只要我國房地產(chǎn)市場繁榮延續(xù)，供不應(yīng)求的市場結(jié)構(gòu)不發(fā)生根本變化，禁令很難被有力貫徹執(zhí)行。而作為銀行爭相擴張的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之一，房貸仍然有著巨大的吸引力。此項禁令客觀上在短期內(nèi)壓縮了按揭業(yè)務(wù)，無論是對新項目按揭業(yè)務(wù)還是對已辦理按揭客戶的爭奪會更加激烈。難免會有銀行不顧金融風(fēng)險而替開發(fā)商開辟其他渠道違規(guī)發(fā)放貸款，進行惡性競爭。
不過，中國光大銀行風(fēng)險管理部處長姜明和鄒平座對該禁令均表示贊同，他們認為該禁令對遏制假按揭等違規(guī)行為以及促進宏觀調(diào)控目標的實施，具有非常積極的作用。
但姜明也指出，金融監(jiān)管不到位的問題仍然很嚴重。許多銀行對銀監(jiān)會規(guī)定的執(zhí)行力度很弱，規(guī)范化意識很差，風(fēng)險意識薄弱，遠遠不能適應(yīng)金融改革的需要。銀監(jiān)會對此應(yīng)當加大處罰力度，而不應(yīng)該僅僅下發(fā)通知，或者召集開會，如果對違規(guī)問題不進行嚴肅處理，所有的通知或規(guī)定都將成為官樣文章，宏觀調(diào)控的目標也將流產(chǎn)。
有觀點指出，叫停未封頂樓房個貸將增加房屋的建設(shè)成本，而開發(fā)商的資金壓力加重也會延緩房屋的開發(fā)進度，導(dǎo)致現(xiàn)房供應(yīng)量減少，助推房價繼續(xù)高漲。
對此，郭曉武認為，開發(fā)成本肯定會提高，至于對房價的影響就不是很確定，房價的走勢主要受到市場供需和預(yù)期的影響，成本因素已經(jīng)不是很重要了。
鄒平座則認為，此項政策會對穩(wěn)降房價起到正向的作用。因為各種違規(guī)按揭和假按揭推高了房地產(chǎn)需求，從而推動了價格的上升。此項政策只會減少暴利，不會推高房價。姜明也對此表示贊同，他認為，此項禁令更多地限制了市場需求和土地需求，將有利于控制房價上漲的速度。
有業(yè)內(nèi)人士指出，叫停未封頂樓房個人按揭無異于取消預(yù)售制，還不如干脆取消預(yù)售制。
對此，鄒平座表示，這項政策與取消預(yù)售制是不同的。不同之處在于，在國家沒有叫停預(yù)售制之前，它是合法的。但是，違規(guī)發(fā)放按揭貸款是違法的，應(yīng)當?shù)玫綉?yīng)有的處理和制裁。
姜明則認為，預(yù)售制不一定取消，預(yù)售許可證應(yīng)當在樓盤達到三分之二建設(shè)進度時才能發(fā)放，否則對開發(fā)商自有資金的要求就形同虛設(shè)。這一點需要建設(shè)部拿出實際行動來；銀行則應(yīng)當在樓盤封頂后才能發(fā)放按揭貸款。(謝麗佳）
