中新網(wǎng)9月6日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道， 李先生在北京東二環(huán)附近的一家商貿(mào)公司工作，是一位工薪族，為了方便上班以及出行，李先生把目光投向價(jià)格相對(duì)較低的二手房。經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選，他選中了一套東直門(mén)附近的二手房，可是對(duì)于選擇哪種房貸品種，應(yīng)該如何辦理購(gòu)房手續(xù)，李先生卻不是很了解。
與李先生相似，很多購(gòu)買二手房的消費(fèi)者也都存在相同的困惑，為了解答疑惑，給購(gòu)房人提供一些理財(cái)參考，記者采訪了京城房產(chǎn)中介的有關(guān)負(fù)責(zé)人，并就新房與二手房貸款流程、費(fèi)用差別進(jìn)行了對(duì)比，同時(shí)對(duì)二手房房貸品種應(yīng)該如何選擇進(jìn)行了深度解析。
二手房房貸費(fèi)用較高
據(jù)了解，目前，在購(gòu)買新房時(shí)，貸款的比例達(dá)到了80%以上，二手房貸款的比例也高達(dá)到50%以上，而且貸款購(gòu)房的比例還有上升的趨勢(shì)。那么新房房貸與二手房房貸有何異同呢？
“鏈家地產(chǎn)”金融服務(wù)中心總監(jiān)陳霞表示，在貸款費(fèi)用中，新房、二手房房貸都需要交納的費(fèi)用有兩項(xiàng)：保險(xiǎn)費(fèi)和律師費(fèi)。其中，保險(xiǎn)費(fèi)需要根據(jù)具體的貸款額以及貸款年限才能確定。由于二手房貸款需要通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司辦理，因此，貸款者需要支付按揭服務(wù)費(fèi)，另外，二手房房貸比新房房貸多出評(píng)估、過(guò)戶兩個(gè)流程。因此，相應(yīng)的多出評(píng)估費(fèi)以及過(guò)戶費(fèi)。其中，普通二手房評(píng)估費(fèi)為貸款額50萬(wàn)元以內(nèi)收600元，50萬(wàn)元以上加收超出部分的1%。
對(duì)于二手房貸款在辦理過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題，陳霞提醒說(shuō)，由于二手房是按評(píng)估值計(jì)算貸款額，因此，同樣的房?jī)r(jià)，二手房房貸的初期成本較高，比如，標(biāo)價(jià)同為50萬(wàn)元的新房及二手房，客戶貸款成數(shù)為七成，二手房的評(píng)估價(jià)為40萬(wàn)元，那么，新房的房貸的初期首付成本為15萬(wàn)元，二手房房貸首付為12萬(wàn)元，加上成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的差額10萬(wàn)元(50萬(wàn)元至40萬(wàn)元)，達(dá)到22萬(wàn)元。因此，二手房房貸需要客戶較強(qiáng)的初期支付能力。
同時(shí)，由于二手房房貸比新房房貸多出評(píng)估、過(guò)戶兩個(gè)環(huán)節(jié)，相應(yīng)，二手房房貸比新房房貸辦理多需23個(gè)工作日。在新房房貸中，直接由開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，抵押登記，二手房房貸則必須進(jìn)行過(guò)戶，把產(chǎn)權(quán)證更名到購(gòu)房者的名下，才能進(jìn)行抵押登記，過(guò)戶取本時(shí)間依各房地局規(guī)定而不同，北京市海淀區(qū)當(dāng)天即可拿到房產(chǎn)證，而其他區(qū)縣一般需要20個(gè)工作日左右。
多種還款方式可供選擇
記者發(fā)現(xiàn)，貸款購(gòu)買新房時(shí)，只能選擇與開(kāi)發(fā)商所銷售的項(xiàng)目有貸款合作的銀行，也就是說(shuō)，貸款銀行已經(jīng)確定不能更改；而二手房貸款則不同，可以選擇不同的銀行、不同的房貸產(chǎn)品。但目前銀行還款方式、房貸產(chǎn)品都具有多樣性，各房貸產(chǎn)品針對(duì)的是不同的人群，對(duì)于如何找到與自身狀況契合的房貸產(chǎn)品。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于購(gòu)房客戶來(lái)說(shuō)，房貸可操作點(diǎn)主要包括：還款方式和利率品種的選擇。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松說(shuō)，目前還款方式包括：月供(等額本息、等額本金)、雙周供、還款自由行(按雙月、按季度)、寬限期還款、等額遞增等五種還款方式，每一種還款方式都是根據(jù)客戶月收入狀況設(shè)計(jì)的，可歸納為收入固定與不固定兩種情況。
在收入固定的前提下，應(yīng)選擇月供、雙周供。金育松建議說(shuō)，收入固定且未來(lái)預(yù)期較好，可選擇月供，其中，等額本息月還款額固定，便于理財(cái)；等額本金初期還款較多，但可減少利息及后期壓力，各銀行都可選擇；對(duì)于收入固定且收入較高的購(gòu)房者，選擇雙周供還款方式更合適，因?yàn)殡p周供相當(dāng)于一年償還13個(gè)月的月供，還款壓力較大，但可節(jié)省時(shí)間及利息。
對(duì)此，北京信一天房產(chǎn)中介市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜表示贊同。他解釋說(shuō)，在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯，既大大減少利息負(fù)擔(dān)又有效縮短了還款期限。他舉例子說(shuō)，以一筆50萬(wàn)元30年的按揭貸款為例，按基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息115186元，節(jié)省比例高達(dá)19.42%；縮短還款期64個(gè)月(近五年半)，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24.7年還清。
對(duì)于收入不固定的購(gòu)房者，金育松建議，選擇還款自由行、等額遞增、寬限期還款這三種方式，比如在貸款初期，收入較少，但預(yù)期未來(lái)收入增加，可選擇等額遞增還款法，還款額隨收入的增加而增加。
羅煜指出，購(gòu)房人還可以選擇利息支出少優(yōu)勢(shì)相對(duì)商業(yè)貸款明顯的公積金貸款方式。他舉例子說(shuō)，張先生目前購(gòu)買一套總價(jià)60萬(wàn)遠(yuǎn)房子，通過(guò)建設(shè)銀行貸款了一筆20年30萬(wàn)元的貸款。同樣貸款金額和還款年限，公積金貸款(等額本息4.59%)與商業(yè)貸款(等額本息5.814%計(jì)算)相比能節(jié)省數(shù)萬(wàn)元利息。
張先生若通過(guò)商業(yè)貸款年限為20年，則月均還款2111.4元，20年付款總額506736元，支付利息總額高達(dá)206736元，而同樣是年限20年的公積金貸款，月均還款1912.5元，20年總還款459000元，支付利息總額159000元，比起商業(yè)貸款而言，每月能少支付198.5元月供，20年共節(jié)省利息支出近47736元。(李佳鵬)
